3. Технічні основи землеустрою та кадастру

Технічною базою землеустрою та кастру є: геодезія, картографія, містобудівна документація, державний земельний кадастр та документація із землеустро.

1. Геодезія та картографія, обмінні файли

Землеустрій базується на достовірній інформації про ділянки місцевості і їхні площі; рельєф місцевості; обліку інфраструктури об'єкта; наявності підземних і наземних комунікацій і інших об'єктів місцевості. Актуальні і достовірні зведення про топографічні умови місцевості можна одержати різними методами зйомок. Результати зйомок можуть бути представлені у виді топографічних або кадастрових планів. Результати зйомок для землевпорядкування відображаються у виді кадастрових планів різних масштабів.

Топографічний план - великомасштабне (звичайно в масштабах 1:500–1:2000) знакове зображення невеликої ділянки Землі, побудоване без обліку їхньої кривизни і зберігає постійний масштаб у будь-якій крапці і в усіх напрямках. Кадастровий план - великомасштабне зображення частини земної поверхні (адміністративно-територіальної одиниці), побудоване без обліку їхньої кривизни і зберігає постійний масштаб у будь-якій крапці і в усіх напрямках, призначене для відображення місця розташування земельних ділянок і їхніх меж. Як видно з визначень, топографічні і кадастрові плани мають схожі і відмінні риси. Схожість полягає в тім, що топографічні і кадастрові плани мають визначений, постійний масштаб (як правило, лінійка масштабів в обох випадках збігається: 1:500–1:10 000), разграфку, систему координат, систему умовних позначок і характеризуються точністю відображення об'єктів і контурів, а також повнотою змісту (ступенем генералізації). При складанні топографічних і кадастрових планів використовуються ті самі методи: геодезичні, фотограмметричні і картографічні. Розбіжності полягають у призначенні, статусі, точності інформації, видах розграфки, систем координат, умовних позначок, особливостях зйомки, складу робіт, повноті змісту (ступеня генералізації). Відповідно, застосування топогеодезических методів також має свої особливості.

У період з початку проведення Земельної реформи в Україні, через відсутність чітких, обґрунтованих вимог і відповідних нормативно-технічних документів, що регламентують склад і порядок створення кадастрових планів, встановлених твердих строків проведення інвентаризації земель, відсутності необхідних знань і досвіду у співробітників виконавчих органів з питань земельних ресурсів в подібних роботах, увагу фахівців, на першому етапі, було звернено до існуючих картографічних матеріалів і, як наслідок, - технологіям, вимогам і нормативно-технічним документам в області геодезії і картографії. Зокрема, при інвентаризації земель проводилися, в основному, обмірювання ділянок рулеткою, а кути між сторонами оцінювалися візуально. Площі ділянок обчислювалися за допомогою палеток. Найчастіше, правовстановлюючи документи готувалися по дрібномасштабним (1:2000) або застарілих планах, ксерокопіям і т.п., що в наслідку приводило до численних конфліктних ситуацій і судових розглядів. Щоб підвищити якість кадастрових робіт, більшість фахівців висловлювалося за виконання нових топографічних зйомок, списуючи помилки, в основному на наявний у містах застарілий картографічний матеріал. Але, оскільки, на цей момент ще не існувало узагальненого досвіду кадастрових робіт і відповідних для них вимог - нові знімальні роботи, на другому етапі, велися також відповідно до вимог до топографічних планів. Основна нормативно-технічна документація проведення зйомок - «Будівельні норми і правила» і, трохи рідше, «Інструкція з топографічної зйомки в масштабах 1:5000–1:500». Основними підрядчиками були аэрогеодезичні і проектно-дослідницькі підприємства, фахівці яких також не розуміли повною мірою суті задачі кадастрових робіт. У результаті подібних явищ відбулося змішання понять топографічної і кадастрової інформації. Частково топографічна інформація підмінювала кадастрову, а кадастрова - топографічну. Масовий характер здобувало дублювання робіт, що негативно впливало на витрату матеріальних засобів, крім того, нерідко оберталося протистоянням окремих відомств по частині володіння інформацією і щодо їхньої ролі в організації кадастрових робіт.

З розвитком земельних відносин, зростає обсяг кадастрової інформації. Збільшуються також темпи росту обсягу інформації. Паралельно розвиваються відомчі кадастри. Змінюються існуючі і виходять нові закони. Змінюються економічні умови. З'являється необхідність у гнучкому, оперативному реагуванні, інтеграції земельного кадастру в системі міста і держави. У зв'язку з цим, зростає роль сучасних топографо-геодезичних методів і технологій, що дозволяють гнучко й оперативно реагувати на будь-які зміни. Одним з, відносно, простих методів гнучкого й оперативного реагування на можливі ситуації стало ведення кадастру в цифровій формі. Поштовхом до цього послужив швидкий розвиток сучасних топографо-геодезичних методів і комп'ютерних технологій. Таким чином, можна позначити черговий етап розвитку, як створення електронного кадастру (кадастрових планів) на базі цифрових топографічних планів. Дослідження в області підвищення якості електронних планів, отриманих методом оцифровки, показують, що вплив більшості помилок можна усунути або звести до мінімуму застосуванням різноманітних програмних продуктів і організаційно-технологічних заходів, але усунути вплив помилок вихідного картографічного матеріалу поки не належне. Висновок: Застосування цифрових методів картографії дозволило підвищити інформативність, гнучкість, оперативність земельного кадастру, його інтеграцію з відомчими кадастрами, але не підвищило точність визначення площ земельних ділянок. Необхідні методи і технології, що зберігають позитивні якості електронних планів й які забезпечують високу точність визначення площ земельних ділянок. Крім того, виникає необхідність створення класифікаторів, які б дозволили, не змішуючи кадастрову інформацію з топографічної, не дублюючи об'єкти, забезпечували надійною інформацією земельний кадастр. У сукупності топографічні і кадастрові електронні плани повинні стати основою створення інтегрованою міською системою кадастру, причому основну правову роль грає кадастровий електронний план, а роль сполучної ланки (обмінного формату) - топографічні електронні плани.

Установи та підприємства, які проводять землевпорядні та кадастрові роботи, включаючи роботи по видачі державних актів, інвентаризації земель та інші які відносяться до державного земельного кадастру України обов’язковим є передача до ДЗК файлу обміну земельно-кадастрових даних. Призначенням обмінного формату є уніфікація набору даних та способів представлення земельно-кадастрової інформації, з подальшим її накопиченням і занесенням до єдиного земельно-кадастрового банку даних на територію України. Обмінний формат структурно описує земельно-кадастрові дані, розподіляє їх на метричні, семантичні і службові для спрощення їх автоматизованої обробки та зберігання. Така організація даних повинна прискорити обробку інформації та підвищити якість проведення земельно-кадастрових робіт. Представлений обмінний формат є похідною від формату обмінного файлу IN4.

Обмінний формат являє собою текстовий файл в кодах ASCII з використанням тільки кодової таблиці 1251 (Code Page 1251). Використання кодової сторінки 866 не припускається. При формуванні обмінного формату необхідно суворо дотримуватись правила, що ціла частина числа повинна відокремлюватися від дрібної частини символом “.” (крапка). В разі використання русифікованих операційних систем (Russion relеаse) необхідно внести зміни до відповідних регіональних установок. В процесі становлення та дослідно-виробничої експлуатації структура даних обмінного формату може зазнавати змін в кількості та складі кадастрової інформації. Тому основною вимогою структури даних є забезпечення незалежності та наслідування даних при можливих змінах, пов’язаних з розвитком прикладного програмного забезпечення. Вся семантична інформація обмінного формату повинна подаватися українською мовою.

Інформаційно-логічний інтерфейс даних складається з текстових форматів, які дозволяють реалізувати такі вимоги:

• вільне форматне положення полів в межах блоків даних, що дозволяє використання необмеженої кількості символів “пробіл” та “пустих” строк;

 використання строк різної довжини;

 доступ до даних за “ключовим” словом;

 можливість перегляду та редагування обмінного формату текстовими редакторами та електронними таблицями.

Обмінний формат має наступну структуру:

 службова інформація;

 блоки;

 записи і реквізити.

Службова інформація містить дані про журнал обміну та джерела походження кадастрової інформації. Службова інформація починається з першої строки файлу і закінчується перед початком першого блоку даних.

В обмінному форматі виділяються такі блоки (об’єкти): “квартал”; “ділянка”; “угіддя”; “бордюр”; “суміжник”.

Реквізити визначаються ключовим словом, з’єднаним (конкатенація) з символом “=”. Дані реквізитів обмежуються символами “ (“лапки”). В якості роздільника полів використовується символ “,”.

Якщо дані реквізиту містять символи “ (“лапки”), наприклад, назва організації, то перед символами “ повинен знаходитися символ “\”.

Ознакою закінчення реквізиту є наявність символу “,”. Відсутність символу “,” вказує на останній реквізит блоку.

Символ “#” на початку строки перед ключовим словом перетворює строку в коментар.

Ієрархічна структура обмінного формату

№	Відношення об’єктів	Тип відношення
1.	Територія місцевих рад – Кадастрові зони	1: Декілька
2.	Кадастрові зони – Кадастрові квартали (блоки)	1: Декілька
3.	Кадастрові квартали (блоки) – Земельні ділянки	1: Декілька
4.	Кадастрові квартали (блоки) – Суміжні землекористувачі	1: Декілька
5.	Кадастрові квартали (блоки) – Бордюри кадастрових кварталів	1:1
6.	Земельні ділянки – Угіддя землекористування	1: Декілька

Метрична інформація обмінного формату повинна подаватися виключно в умовній системі координат 1963 року (СК-63) з описом району (прописна українська буква) СК-63 в блоці “Квартал”. Наприклад, CS=”2, Х”.

Прямокутні координати СК-63 повинні надаватися в повному форматі, без скорочення, тобто 7 знаків (цифр), ордината повинна містити номер зони СК-63. Наприклад, X=5593523.45, Y=3382152.12.

Використання кодів 0, 1, 3 на період впровадження припускається виключно після узгодження з Центром ДЗК

Якщо координата Н визначалась з GPS спостережень без урахування висоти квазигеоїда, то в блоці “Квартал” треба вказати параметр SH=”2”.

Координати X, Y метричної інформації повинні подаватися до обмінного формату з точністю до сантиметрів (два знаки дрібної частини). Обчислення площ полігонів блоків “Квартал”, “Ділянка”, “Угіддя”, “Бордюр” повинно виконуватися по координатах з вказаною точністю для виключення розбіжності у площах, що подаються в обмінному форматі та контрольним обчисленням за координатами метричної інформації.

Кадастрові квартали обов’язково повинні мати метричні дані для обчислення контрольного балансу земельних ділянок, що входять до кварталу. Назва файлу обмінного формату кадастрового кварталу повинна містити код КОАТУУ населеного пункту, код кадастрової зони, кадастрового кварталу. Наприклад назва файлу для 01 кварталу 00 кадастрової зони населеного пункту 3221432401, буде 32214324010001.in4.

Якщо земельні ділянки кадастрового кварталу не утворюють взаємозв’язаної структури, тоді замість одного кварталу створюються декілька частин (блоків), що об’єднують декілька суміжних ділянок одного кадастрового кварталу. Назва блоків містить повний код кадастрового кварталу та додатковий символ, наприклад, “a” (322143240100 01_a.in4). При цьому поле BC не повинно містити цей додатковий символ. Наступний блок цього кадастрового кварталу буде мати код 32214324010001_b.in4 і так далі. При об’єднанні декількох блоків в один блок зайві (об’єднані) блоки повинні знищуватися. Цей процес повинен продовжуватися до моменту, поки всі блоки не з’єднаються в єдиний кадастровий квартал. Для об’єднання земельних ділянок до блоку допускається створення земельних ділянок з довільними метричними даними. Нумерація таких ділянок повинна починатися з коду 700. Ділянки повинні мати семантичні дані поля NM, необхідний коментар в полі СМ та форму власності (державна), наприклад, NM=”землі міста, не надані у власність чи користування”, СМ=”внутриквартальний проїзд”, PF=”0.4,державна”. Блоки, як і кадастровий квартал, обов’язково повинні мати метричні дані для обчислення контрольного балансу земельних ділянок, що входять до блоку. Метричні дані кадастрових зон (бордюрів) для блоків до обмінного формату не подаються.

Кожна земельна ділянка повинна мати власником юридичну або фізичну особу (групу осіб). Не допускається поєднання фізичних та юридичних осіб для одної ділянки. Семантична інформація земельної ділянки повинна вводитися з урахуванням фізичної або юридичної особи. Поля семантичної інформації, що не відносяться до відповідного типу особи не заповнюються.

Земельна ділянка повинна мати тільки одне цільове призначення. Необхідно подавати частини єдиної на місцевості ділянки як окремі ділянки за цільовим призначенням, додержуючись нормативних площ для кожного цільового призначення. Наприклад, 1.8. – 0.2500 га та 1.2. – 0.6100 га не повинно перевищувати нормативу 0.8500 га.

Метричній інформації блоку “Угіддя” повинно належати тільки одне поле семантичної інформації, тобто полігон може належити або угіддю за формою 6 зем. або сервітуті або якомусь одному іншому полю семантичних даних.

Якщо фізична особа громадянин України не має ідентифікаційного коду, наприклад, дитина, що стала власником земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу, свідоцтва про спадщину по заповіту або іншого юридичного документу, то в полі KF блоку “Ділянка” необхідно надати ідентифікаційний код однієї з осіб, яка представляє інтереси цієї особи.

Якщо згідно з чинним законодавством фізичній особі не присвоюється ідентифікаційний номер (про що зроблена відповідна відмітка в паспорті), цей реквізит заповнюється умовним позначенням KF=”000000001”. Дані паспорта (номер, серія) обов’язково заносяться до поля PP.

Вимога щодо подання ідентифікаційного коду поширюється лише на резидентів України. Якщо платник відповідно до чинного законодавства є нерезидентом, то реквізит містить цифровий тризначний код за Класифікатором країн світу (ДК007-96) тієї країни, в якій нерезидент зареєстрований як юридична особа (для фізичних осіб - країни постійного проживання). У цьому разі реквізит починається із символу “#”.

Для кожної земельної ділянки повинні бути описані метричні та семантичні дані угідь за формою 6 зем. з урахуванням балансу угідь. Сума площ угідь повинна точно дорівнювати площі земельної ділянки. Дисбаланс угідь земельної ділянки не допускається. Сервітути, обмеження, оренда та інші дані повинні подаватися як угіддя – в блоці “Угіддя”, передбачені обмінним форматом, якщо їх площа не співпадає з площею земельної ділянки.

Якщо проїзди, щодо обмежують кадастровий квартал, мають бордюр, надається метрична інформація про площу полігону кадастрового кварталу в межах бордюру. Для кадастрових кварталів населених пунктів, що не обмежені бордюрами проїздів, допускається подавати метричну та семантичну інформацію кадастрової зони, до якої належить кадастровий квартал.

Метрична інформація про суміжних землекористувачів кадастрових кварталів (блоків) повинна подаватися полілінією (блок “Суміжник”). Подання суміжного землекористувача окремою ділянкою с кодом PF=”0,суміжник” блоку “Ділянка” не допускається.