2.3.3.1 Техническая экспертиза

В этом разделе исследуются техническое состояние и возможные варианты дальнейшего использования рассматриваемого объекта недвижимости (ОН), прорабатываются основные конструктивные решения для использования объекта по новому назначению ( его реконструкция, модернизация или утилизация)

В разделе отражаются характеристики ОН: местоположение (адресные ориентиры), год постройки, основные габариты (размеры в плане, высота этажа, общая площадь здания, этажность), конструктивное решение и др..

Указывается методика проведения обследования (подготовительные работы, натурное обследование, уточнение нагрузок и воздействий, оценка физико-механических характеристик элементов, анализ результатов обследования) [14, 15, 16].

Заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций здания (подробное описание несущих и ограждающих конструкций с выявленными в ходе обследования дефектами, результаты определения физического износа).

Описание существующего архитектурно-планировочного решения.

Предполагаемый вариант архитектурно-планировочного и конструктивного решения объекта (рекомендации по продлению срока эксплуатации).

В соответствии с выбранной темой ДП студент решает конкретную задачу по повышению эффективности использования объекта недвижимости. Возможны следующие варианты решения поставленной задачи: реконструкция объекта с изменением функционального назначения; реконструкция объекта с целью перепрофилирования производства или других процессов, протекающих в здании; проведение мероприятий, уменьшающих износ здания; разработка мероприятий по обеспечению нового процесса (снос ненесущих конструкций, перепланировка и т.п.), утилизация существующего здания и строительство нового.

В случае если темой ДП является анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) земельного участка, и соответственно, возникает необходимость нового строительства, то технический раздел строится следующим образом:

1. Характеристика земельного участка (адресные ориентиры, местоположение, площадь и т.п.).

2.Возможные варианты использования (описание конкретных вариантов, их ТЭП и т.п.)

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) (сравнение вариантов и выбор наиболее приемлемого).

4. Описание выбранного варианта, архитектурно-планировочное и конструктивное решения. В случае, если рассматриваемый объект является памятником истории, культуры и архитектуры, то необходимо представить краткие историко-архивные и библиографические сведения об объекте, обосновать возможность его реконструкции, изменения функционального назначения и т.п.

В графическое сопровождение раздела необходимо вынести: планы, разрезы, генплан, результаты технического обследования (с приложением фото) и основные результаты, полученные в ходе проработки раздела.

2.3.3.2 Правовая экспертиза

При подготовке правового раздела дипломного проекта следует исходить из того, что все действия юридического характера производятся в отношении объекта недвижимости в определенной последовательности или одновременно друг с другом. Дипломник должен четко представлять конечное состояние ОН как в организационно-правовом, так и в строительно-техническом смысле, т.е. образно говоря «конечный результат работы».

Поскольку законченное строительство ОН - это не только инженерное сооружение, но еще и довольно-таки динамично изменяющийся комплекс прав и обязанностей его застройщиков, заказчиков строительства, подрядчиков, инвесторов и, в конечном итоге, собственников, арендаторов, нанимателей, управляющих компаний, а также контролирующих органов различного уровня и специализации.

В связи с этим, правовой раздел дипломного проекта должен включать в себя следующее:

1. Описание состояние ОН в самом начале осуществления проекта, проще говоря, на момент, когда у инвестора возникла идея что-то реконструировать и/или построить.

Первоначально любой ОН как минимум включает в себя земельный участок, занятый или незанятый строениями (улучшениями).

В связи с этим, прежде всего, нужно описать сам земельный участок (расположение, площадь, целевое назначение, тип земель и т.п.), каковы права на земельный участок (или участки), которые будут задействованы при осуществлении проекта и каким субъектам права они принадлежат.

При описании субъектов права на земельный участок следует учитывать, что «свободный» земельный участок, в любом случае всегда свободен условно.

При этом необходимо определиться прежде всего с лицами, которые обладают правами собственности на земельный участок. Такими могут быть:

частная собственность: физические лица, предприниматели без образования юридического лица (ПБОЮЛ), юридические лица;

государственная собственность: Российская Федерация (федеральная собственность), субъект Российской Федерации;

муниципальная собственность: муниципальное образование субъекта Российской Федерации.

В случае, когда собственником ОН (земельных участков, зданий и д.р.) выступает РФ или субъект РФ, или муниципальное образование субъекта РФ, то от их имени, как правило, непосредственно распоряжаются уполномоченные собственниками лица - это, как правило, соответствующие исполнительные органы власти федерального, регионального и муниципального уровня.

В случае с физическим и юридическим лицом, собственники и распорядители, как правило, едины в одном лице и распоряжаются объектами самостоятельно, но с учетом того, что все действия по строительству новых и реконструкции старых объектов должны быть либо разрешены, либо одобрены компетентными разрешительными органами.

При наличии на земельном участке строений, по аналогии с описанием земельного участка, следует описать все задействованные в проекте строения, с учетом того, что предполагается осуществлять с этими строениями: - снос и строительство нового строения; реконструкция (с учетом её объемов: капитальный или текущий ремонт) или строительство нового здания на свободном земельном участке.

Таким образом, право на объект недвижимости в целом складываются из прав на земельный участок (участки) и прав на имеющиеся улучшения на нем.

При правовом описании сути проекта необходимо охарактеризовать «комплексно» ОН, учитывая, что имеется множество собственников и/или лиц с иными правами (аренда, залог, доверительное управление) на земельные участки и/или строения, сооружения с различным правовым режимом.

Далее, следует описать инвестиционно правовые условия реализации строительного проекта: кредитование, ипотека, собственные средства, долевое участие или смешение этих форм финансирования; и особо следует отметить наличие бюджетного финансирования, и какие лица и на каких условиях будут получать те или иные права на ОН (собственность, аренда, доверительное управление) при завершении его строительства.

В результате, выражаясь образно, должна получиться правовая и фактическая «фотография» инвестиционного строительного проекта на момент начала его осуществления.

2. В правовой части в обязательном порядке необходимо описать процесс и последовательность оформления получения разрешительной документации на строительство с учетом конкретных особенностей осуществляемого проекта. Особенности, как правило, бывают связаны со следующими фактическими обстоятельствами:

-ОН находится в государственной собственности; целевое назначение земельного участка (может возникнуть необходимость изменения его целевого назначения);

-ОН относится к охраняемым государством объектам с точки зрения архитектуры, культуры, истории, экологии и т.д.;

-Расположение ОН в непосредственной близости от транспортных потоков;

-Наличие или отсутствие инженерно-технических коммуникаций и другой инфраструктуры;

Также в этой части описывается процесс выделения и оформления земельного участка для целей реализации проекта. Если проект предусматривает необходимость сноса существующего строения, то необходимо также описать процедуру получения разрешения на снос строения.

3. Необходимо также описание непосредственно архитектурно-строительного контроля, осуществляемого в процессе строительства зданий, сооружений и т.п..

4 .Описание процедуры сдачи завершенного строительства ОН в эксплуатацию государственной приемочной комиссии.

5. Описание процедуры регистрации прав на ОН в целом или его части в органах Федеральной регистрационной службы.

Описание процесса регистрации прав должно учитывать обстоятельства, связанные с долевым участием в строительстве, ипотекой и арендными правами на ОН..

6. При наличии обстоятельств, связанных с передачей ОН после завершения его строительства в доверительное управление, в дипломном проекте необходимо рассмотреть такой правовой институт, как договор доверительного управления в применении к особенностям конкретного инвестиционного строительного проекта.

При наличии обстоятельств, связанных со строительством ОН на основе форм долевого участия и/или ипотеки необходимо описание основных положений соответствующих договоров.

При разработке дипломного проекта, связанного с оценкой эффективности управления ОН или оценкой бизнеса, правовой раздел должен содержать описание ОН по аналогии с первым пунктом. Во второй части следует описать организационно-правовую форму собственника ОН и/или иных лиц, обладающих другими видами права на ОН, а также описать структуру органов управления всех заинтересованных правообладателей. Третья часть по аналогии с шестой частью должна содержать описание договорных отношений заинтересованных правообладателей отдельно по каждому виду прав: собственность, аренда, доверительное управление. Договорные отношения описываются следующим образом:

имущество, являющееся предметом договора;

основные и особые условия договора;

сроки действия договоров и прав аренды и доверительного управления, ,

В рекомендуемой литературе представлен список нормативно-правовых актов, необходимых для подготовки правового раздела дипломного проекта.