1.«К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба к их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос.регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» (ст.130 ГК РФ)

Недвижимость – объект гражданских прав отличительными особенностями которого являются вещная природа, неразрывная связь с землёй, гос.регистрация, зарегистрированный на основе действующих норм законодательства.

Свойства недвижимости, как товар:

1. Стационарность

2. Фундаментальность (обусловлено тем, что недвижимость неразрывно связана с землёй, нельзя скрыть и т.д.)

3. Долговечность (должен соответствовать определенным стандартам, чтобы прослужить и соответствовать)

4. Неповторимость (во-первых, сложность, во-вторых, местоположение)

5. Управляемость (любое здание нуждается в управлении)

6. Полезность объекта недвижимости определяется его характеристиками имеющими ценность для потребителя.

Полезность – это способность удовлетворять потребность

7. Детальная регламентация сделок с объектами недвижимости

2. Понятие и содержание права собственности и иных вещных прав.

Право собственности – отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей собственности, которое выражается во владении, пользовании, распоряжении и вмешательстве третьих лиц в эту сферу хозяйственного господства.

Содержание права собственности раскрывается в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ и включает в себя:

1.Правомочие владения,

2.Правомочие пользования,

3.Правомочие распоряжения.

Правомочие владения – основанная на законе возможность иметь имущество в своем хозяйстве, фактически обладать им.

Правомочие пользования – основанная на законе возможность использования имущества путем извлечения из него полезных свойств.

Правомочие распоряжения – основанная на законе возможность определять юридическую судьбу имущества путем продажи, дарения и т.д. вплоть до уничтожения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада в уставный капитал и т.д.), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из правомочий по распоряжению имуществом является передача имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору аренды текущий ремонт имущества по общему правилу осуществляет арендатор, не являющийся собственником имущества.

Одновременно с правом собственности на недвижимое имущество субъект права приобретает обязанности по содержанию и обслуживанию данного объекта.

Право владения – фактическая принадлежность собственности к лицу.

3. Понятие рыночного оборота. Рынок недвижимости и его специфические особенности и классификация.

Рыночный оборот – движение товаров и услуг, обусловленное наличием спроса и предложения.

Рынок недвижимости в России сложится в результате приватизационных процессов (форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки):

1. Приватизация жилья

2. Малая приватизация (предприятия торговли и обслуживания)

3. Большая приватизация (предприятия промышл. и строительства)

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• значительно меньшее число сделок купли-продажи;

• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

• рынок недвижимости несовершенен.

Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости и рынок земельных участков.

4)Сегментация рынка недвижимости-это разделение его на однородные группы показаний.

Наиболее распростаненная сегментация:

1. Рынок земельных участков

2. Рынок нежилых помещений

3. Рынок жилых помещений

РЗУ	РЖОН		РНЖОН
	Первичный	Вторичный	Административные (офисные)
	Кондоминиум - объединение группы собственности
	Дом		Складские
	Квартира		Общего назначения
	Комната		Специального назначения

Первичный рынок- экономическая ситуация, при которой недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

Ситуация, когда недвижимость как товар ранее являлся объектом рыночного оборота и находился в праве- вторичный рынок недвижимости

5) Предпринимательская деятельность— самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Может осуществляться юридическим лицом или непосредственно физическим лицом. В России, как и во многих странах, для ведения предпринимательской деятельности физическому лицу требуется регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Признаки предпринимательской деятельности:

1. Предпринимательская деятельность характеризуется самостоятельностью. Условно можно выделить имущественную и организационную самостоятельность предпринимателя. Имущественная самостоятельность определяется наличием у предпринимателя обособленного собственного имущества как экономической базы деятельности. Организационная самостоятельность - это возможность принятия самостоятельных решений в процессе предпринимательской деятельности, начиная от решения заняться предпринимательством, выбора вида деятельности, организационно-правовой формы, круга учредителей и т.д.

2. Предпринимательская деятельность сопряжена с риском. Этим предпринимательство коренным образом отличается от хозяйственной деятельности периода административно-плановой экономики. Уменьшения убытков можно достичь путем заключения договора страхования предпринимательского риска, то есть риска убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения обязательств контрагентами или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риска неполучения ожидаемых доходов.

3. Предпринимательская деятельность направлена на систематическое получение прибыли. Получение прибыли, являясь основной целью предпринимателя, придает его деятельности коммерческий характер, который не утрачивается даже и в том случае, когда результатом ее окажется не прибыль, а убыток. Вместе с тем, если получение прибыли как цель не ставится изначально, деятельность нельзя назвать предпринимательской, она не носит коммерческого характера. Нельзя не обратить внимание и на такой квалифицирующий признак предпринимательской деятельности, как систематичность в извлечении прибыли. К сожалению, четких количественных критериев систематичности законодательством пока не выработано. Законодательный пробел предлагают восполнить, включив в определение предпринимательской деятельности дополнительные квалифицирующие признаки, такие как доля прибыли от такой деятельности в общих доходах лица, "существенность" прибыли, получение ее определенное количество раз за некоторый отчетный период и др.

4. В соответствии с определением прибыль изшгекается субъектами от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

5. Самостоятельная ответственность предпринимателя своим имуществом также является признаком предпринимательской деятельности, не вошедшим в легальное определение.

6. Предпринимательская деятельность осуществляется лицами, зарегист-, рированными в этом качестве в установленном законом порядке. Это формальный признак, то есть признак, легализующий эту деятельность, придающий ей законный статус. Его отсутствие не приводит к утрате деятельностью качества предпринимательской, однако делает ее незаконной.

Субъекты предпринимательской деятельности - это лица, которые могут заниматься данной деятельностью. Предпринимательской деятельностью может заниматься любой гражданин, не ограниченный в правах; любой иностранный гражданин и лицо без гражданства в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации, а также объединения граждан - коллективные предприниматели (партнеры).

Статус предпринимателя приобретается посредством государственной регистрации предпринимателя в порядке, предусмотренном законодательными актами Российской Федерации. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации запрещается.

Предпринимательская деятельность, осуществляемая без привлечения наемного труда, регистрируется как индивидуальная предпринимательская деятельность. Предпринимательская деятельность с привлечением наемного труда регистрируется как предприятие.

Если гражданин действует единолично и от своего собственного имени без создания предприятия, то по связанным с предпринимательской деятельностью обязательствам он отвечает всем своим имуществом, за исключением того, на которое не может быть наложено взыскание согласно законодательным актам. В случае, когда для предпринимательской деятельности создается или приобретается предприятие, являющееся юридическим лицом, то предприниматель действует от имени и под имущественную ответственность предприятия, т. е. по обязательствам предприятия - юридического лица отвечает само предприятие (в пределах уставного капитала), а предприниматель своим личным имуществом ответственности не несет.

Существуют определенные ограничения в субъектах предпринимательства. Так, закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» запрещает должностным лицам (а не только руководителям) органов государственного управления заниматься самостоятельной предпринимательской деятельностью, иметь в собственности предприятия, самостоятельно или через представителя голосовать посредством принадлежащих им акций, паев, долей участия при принятии решений общим собранием акционерного общества, товарищества, занимать должности в органах управления хозяйствующего объекта.

Схема обязанностей предпринимателя

1.Оплачивать труд лиц, работающих по найму, не ниже установленных законодательством минимальных размеров

2.Не вправе препятствовать объединению работников в профсоюз и заключению коллективных договоров

3.Вносить платежи по социальному страхованию

4.Обеспечивать работникам предусмотренные законодательством и обусловленные договорами условия труда, соблюдение правил техники безопасности

5.Осуществлять меры по обеспечению экологической безопасности

6.Платить налоги и другие обязательные платежи

Схема прав предпринимателя

1.Создавать любые виды предприятий

2.Приобретать имущество и права у других хозяйствующих субъектов и иных лиц и участвовать в их деятельности

3.Выбирать поставщиков и потребителей

4.Выполнять заказы для государственных нужд

5.Нанимать и увольнять работников с соблюдением трудового законодательства

6.Устанавливать цены и тарифы на свою продукцию (работу, услуги)

7.Открывать счета в банках, производить расчетные, кассовые и кредитные операции всех видов

8.Свободно распоряжаться доходом после внесения налогов и других обязательных платежей

9.Осуществлять валютные операции

6-7. Классификация коммерческих и некоммерческих организаций.

Коммерческая организация - юридическое лицо, имеющее основной целью получение прибыли. Оно могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Некоммерческая организация - юридическое лицо, которое не имеет своей целью получение прибыли и не распределяет полученную прибыль между участниками. К ним относятся различные общественные или религиозные объединения, благотворительные фонды, потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства и другие организации. Некоммерческие организации также могут вести предпринимательскую деятельность. Прибыль, полученная такими организациями, не распределяется между ее участниками и учредителями, а используется для их уставных целей.

В зависимости от прав учредителей все организации делятся на:

1) Организации, имущество которых передано учредителям в собственность (хоз. товарищества, хоз. общества, производственные и потребительские кооперативы).

2) Организации, имущество которых передано собственникам на праве хоз. ведения или оперативного управления. (ГУП)

3) Организации, на имущество которых учредители не сохранили ни права собственности, ни права требования (фонды, ассоциации).

8. Гражданин может совершать сделки с жилыми помещениями как лично, так и при помощи специализированных организаций или иных физических лиц, то есть риэлторов. Риэлтором признается юридическое лицо, созданное в любой организационно-правовой форме, предусмотренной гражданским законодательством для коммерческих организаций (риэлтерская организация), либо индивидуальные предприниматели, а также адвокаты.Риэлтор может заниматься иной оплачиваемой деятельностью.

Осуществляя риэлтерскую деятельность, риэлтор:

- осуществляет поиск продавцов (покупателей) объекта недвижимого имущества;

- осуществляет демонстрацию недвижимого имущества покупателю;

- проверяет законность сделки с недвижимым имуществом;

- обращается в органы государственной власти и органы местного самоуправления, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бюро технической инвентаризации, прочие организации для получения сведений об объекте недвижимого имущества.

РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе договора с заинтересованным лицом (либо по доверенности). деятельность по совершению от его имени и за его счет , либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Услуги по оценке недвижимости не являются Р.д,

Если риэлтор действует от имени заинтересованного лица, то все права и обязанности по сделке возникают непосредственно у данного лица, то есть риэлтор является поверенным. Если риэлтор действует от своего имени, то действуют правила о договоре комиссии.

Содержание риэлторской деятельности:

Риэлтерская деятельность включает в себя:

-поиск вариантов объектов недвижимого имущества по заказу заказчика из данных объектов недвижимого имущества, составленной риелтером;

-демонстрацию объектов недвижимого имущества, заказчику;

-правовую экспертизу сделки с объектом недвижимого имущества;

- информационный мониторинг рынка недвижимости, результаты которого используются в качестве обоснования рыночной цены конкретной сделки;

- взаимодействие с органами государственной власти и управления, местного самоуправления по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом

Субъекты риэлтерской деятельности:Субъектами риэлтерской деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики)

9. Юридические факты - это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы гражданского права связывают правовые последствия и прежде всего возникновение, изменение и прекращение правоотношений. Это - договоры, административные акты, изобретения.Правовой наукой разработана классификация юр фактов на основе определенных критериев. В зависимости от связи с волей субъекта они делятся на события и действия. События - юр факты, наступление которых не зависит от волевого поведения лиц (наводнение, землетрясение). Действие (бездействие) - юридические факты, связанные с волей лиц. Например, отказ поверенного от поручения приводит к прекращению прав и обязанностей по договору поручения. В зависимости от того соответствуют ли гражданско-правовым нормам действия, они делятся на правомерные и неправомерные (противоправные).

Сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сделки - правомерные действия. Этим они отличаются от действий противоправных - деликтов ( причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица ). Сделка как волевое действие. Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон: воля дает ответ на вопрос: «чего я хочу «, а волеизъявление: «что я для этого делаю».

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды: * в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними; * в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные; * по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные; * по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными; * в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

К понятию формы сделки относят в зависимости от требований законодательного акта, регулирующего данный вид сделки: (а) вид и содержание регламентированного формуляра; (б) при отсутствии такого формуляра - наличие указанного перечня обязательных атрибутов (условий, реквизитов и др. элементов).

Форма сделки определяется по законодательству места ее совершения. К форме сделки также применяются международные соглашения, конвенции и национальное законодательство и нормы, и, если данные вопросы не оговорены в таких соглашениях, конвенциях или правилах, по законодательству места ее совершения.

Форма сделок бывает устной или письменной. Устно могут совершаться любые сделки, если: а) законом или соглашением стегон для них не установлена письменная форма, б) они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность), в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения . Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие

Для соблюдения простой письменной формы обязательным условием является подписание документа уполномоченным лицом. Если гражданин не может собственноручно подписать документ вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности, то по его просьбе документ может подписать другой гражданин. Подпись этого гражданина должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписаться собственноручно. Следует иметь в виду, что рукоприкладчик - гражданин, подписывающий документ по просьбе другого лица, сам не является участником сделки. Никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, в отношении рукоприкладчика не возникает. Его роль сводится исключительно к восполнению физического недостатка, неграмотности либо проявлений болезни лица, являющегося действительным участником сделки.

Все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в письменной форме . Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно. Например, купля-продажа товара в магазине по общему правилу требует простой письменной формы, поскольку магазин является юридическим лицом и договор заключается с гражданином либо другим юридическим лицом.