16.Договоры.Классификация,структура.

Договор-это сделка в письменной форме, являющаяся источником возникновения обязательства.

Классификация договоров

1. В зависимости от порядка заключения и момента возмещения прав и обязанностей:

А) реальный договор-это договор, для заключения которого помимо согласия сторон необходима фактическая передача имущества

Б)концессуальный договор- это договор для заключения которого достаточно согласие сторон с момента подписания

В)формальный договор- для заключения которого требуется оформления по предписанной законом форме, при этом договор может быть формальным.

2.В зависимости от очевидности из самого договора, его особенности :

А)Казуальный договор- предписана чёткая, ясная форма обозначения правовой цели. Целью возникновения договора яв-ся условия его действия

Б) абкстрактный договор-не зависит от основания и действителен в любом случае, если соблюдена форма.

3. В зависимости от того насколько известно заранее при заключении договора размер,пропроции,предмет встречного обязательства:

А) Коммутативный- при котором размер,пропорции , предмет взаимных обязательств могут быть изменены в момент возникновения договора

Б)Рисковый- это договор где выгода и потери сторон не определяются в момент заключения договора,а зависит от наступления или не наступления опред. условий

4. В зависимости от характера порождаемых договором юр. последствий :

А)Окончательные

Б)предварительные

Структура договора.

Любой договор условно можно разделить на четыре части:

1. Преамбулу (или вводную часть).

2. Предмет договора.

3. Дополнительные условия договора.

4. Прочие условия договора.

1. Преамбула (или вводная часть)

1. Наименование договора (договор купли - продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.).

2. Дата подписания договора.

3. Место подписания договора (город или населенный пункт).

4. Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору ("Заказчик", "Покупатель", "Арендатор" и пр.).

5. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.

2. Предмет договора

Данная часть договора содержит его существенные условия:

1. Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.

2. Обязанности и права стороны по договору.

3. Обязанности и права второй стороны по договору.

4. Цена договора и порядок расчетов и др.

5. Срок выполнения сторонами своих обязательств.

Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения.

3. Дополнительные условия договора

Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые тем не менее существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон.

1. Срок действия договора.

2. Ответственность сторон.

3. Способы обеспечения обязательств (

4. Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ).

5. Условия о конфиденциальности информации по договору.

6. Порядок разрешения споров между сторонами по договору.

7. Особенности перемены лиц по договору.

4. Прочие условия договора

Эти условия могут включать следующие вопросы:

1. Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).

2. Особенности согласований связи между сторонами.

3. Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.

4. Реквизиты сторон

5. Количество экземпляров договора.

6. Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия).

17.Исследование рынка недвижимости- это целенаправленный анализ рынка для выявления тенденций его развития.

Этапы:

1. Определение целей.

На этом этапе решаются следующие задачи:

-исследование рынка в целом и отдельных его сегментов с целью определения показателей спроса и предложения, оценки рисков и доходности инвестиций

-Принятие решение, относящихся к конкретному объекту.

2) Сборы и обработки информации.

-мониторинг рынка недвижимости (т.е. непрерывное длительное наблюдение широкого спектра параметров)

-разовое изучение состояния и тенденций развития рынка на основе отдельных параметров

3)Сегментация- разделение рынка недвижимости на сегменты, различающиеся своими параметрами и группами потребителей.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожиданий покупателей и покупательского состояния.

Основные критерии для сегментации рынка:

-географический признак

-физические характеристики

-функциональное назначение

-демографические признаки

-социально-экономические критерии

-комплексный признак- общие объективные критерии

4) Позиционирование- отнесение какого либо объекта недвижимости к определённому сегменту ,а так же определение конкурентоспособности объекта в рамках данного сегмента .

Факторы:

-износ объекта

-имидж объекта

-характеристике местоположения объекта

-дополнительные услуги фирмы, обслуживающие этот объект

-имидж фирмы

-соотношение вышеперечисленных факторов

4) Определение ёмкости рынка- установление возможного количества того или иного вида объектов недвижимости, которое может быть потреблено на рынке в течение определённого времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1 : установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента

Шаг2 : анализ фактора спроса и предложения воздействующего на рынок недвижимости

Шаг3 : исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной ёмкости )

Шаг 4: анализ реальной ёмкости

Шаг 5 : исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости ( анализ предложения ,определение возможной доли рынка)

Определяется количеством объектов, которые могут быть выставлены для продажи и арнеды за опр. Период

Факторы:

-доступность земельных участков, цены на подрядные работы , эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6 : расчёт ёмкости рынка определённого типа недвижимости.

Ёмкость рынка равна отношению количества единиц сданных в аренду за опр. период времени к общему количеству единиц недвижимости для сдачи в аренду умноженное на 100%

6)Анализ сильных сторон, возможности и опасности.

Swot-анализ

18. Сегментация – разделение рынка недвижимости на сегменты , различаются своими параметрами и группами потребителей.

Наиболее распространенная сегментация:

1.рынок земельных участков

2.рынок нежилых помещений

3. рынок жилых помещений

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний.

Основные критерии для сегментации ранка недвижимости:

1.географический признак

2.физические характеристики

3.функциональное назначение

4.демографические признаки

5.социально-экономический критерий

6.комплексный признак (общие объективные критерии)

Позиционирование на рынке - отнесение какого-либо объекта недвижимости к определенному сегменту, а также определение конкурентоспособности в рамках сегмента.

Факторы:

1.износ объекта

2.имидж объекта

3.характеристики местоположения объекта

4.соотношение цена-качество

5.дополнительные услуги фирмы, обслуживающей данный объект

6.имидж фирмы

7.соотношение вышеперечисленных факторов

19. Определение емкости рынка - установление возможного кол-ва того или иного вида объектов недвижимости, кот может быть потреблено на рынке в течение определенного времени при данном уровне и соотношении цен.

Шаг 1: установление фиксированных границ рынка и выделение анализируемого сегмента.

Шаг 2: анализ фактора спроса и предложения воздейств. на рынок недвижимости (кривая Паррето)

Шаг 3: исследование экономического потенциала рынка и перспектив его развития (анализ потенциальной емкости)

Шаг 4: анализ реальной емкости

Шаг 5: исследование существующего и прогнозируемого предложения на рынке недвижимости(анализ предложения, определение возможной доли рынка …

Определяется количество объектов, которые могут быть выставлены для продажи и аренды за определенный период

Факторы: доступность земельных участков, цены на подрядные работы, эффективность применяемых технологий, уровень конкуренции и т.д.

Шаг 6: расчет емкости рынка определенного типа недвижимости

ЕР = (кол-во ед. сданных в аренду за опр. период/общее кол-во ед. нед-ти для сдачи в аренду)*100%