Вопрос 26. Купля продажа нежилых помещений

 Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.    Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.    Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.    Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с нежилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок. Граждане, выступающие сторонами сделок с нежилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью. В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливается опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки при наличии разрешения органа опеки и попечительства.    Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательного нотариального оформления договора купли-продажи недвижимого имущества, а ограничивается простой письменной формой путем составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое подлежит обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.    Государственная регистрация перехода прав к приобретателю производится по месту расположения нежилого помещения в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.    В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество: адрес, площадь, номера помещений на поэтажном плане и другие параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Существенным условием является цена договора, определяемая в рублях. Допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого помещения. Также возможно указание цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах, В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа. Инвентаризационная или балансовая оценка не являются существенным условием договора, она необходима для целей налогообложения, а цена недвижимости устанавливается соглашением сторон и может быть как выше, так и ниже инвентаризационной оценки.    При продаже помещения в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.    Кроме этих условий в договоре также указываются:

• право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права;

• ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых;

• условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

   Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата рождения, место проживания и реквизиты документов, устанавливающих личность физических лиц. Для юридических лиц необходимо указать полное наименование, организационно-правовую форму, место нахождения и реквизиты его государственной регистрации. Филиалы и структурные подразделения юридических лиц не могут заключать договор от своего имени. Руководитель филиала действует по доверенности от юридического лица, соответственно договор также должен быть заключен от имени юридического лица, а не его филиала.    Договоры купли-продажи, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты.    Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ).    Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцов.    При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное недвижимое имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.    В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту, иному документу о передаче, либо это может быть отражено в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества.    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Вопрос № 27. Аренда и найм жилищных помещений (ЖП).

Социальный найм.

Договором социального найма ЖП признается договор, по которому одна сторона-собственник ЖП государственного или муниципального жилищного фонда обязуется передать другой стороне ЖП, как правило, без установления срока, во владение и пользования для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ)

Договор социального найма может быть заключен только с гражданами РФ. Основанием для заключения договора соц. найма является нуждаемость гражданина или членов его семьи в соц. жилье.

Самостоятельным предметом соц. найма не могут быть: неизолированное ЖП, помещение вспомогательного использования, общее имущество в многоквартирном доме.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя определяются в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (ст. 65-67)

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

 

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма  

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Расторжение договора соц. найма.

Договор соц. найма может быть расторгнут в любое время по согласию сторон. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соц. найма считается расторгнутым. Случай расторжения договора соц. найма по требованию наймодателя:

1. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги

2. Разрушение или повреждение ЖП нанимателем

3. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей

4. Использование ЖП не по назначению

5. Утрата (разрушение) ЖП

6. Смерть одинокопроживающего нанимателя.

Коммерческий найм (наём)

Наём ЖП - предоставление собственником ЖП за плату любому гражданину, законнонаходящемуся на территории РФ.

Отличие от соц. найма:

1. Коммерческий наём может быть заключен с любым субъектом гражданских прав

2. В коммерческом наёме могут участвовать иностранные граждане, лица без гражданства

3. Коммерческий наём нормативного размера платы за проживание

4. Неограниченные размеры нанимаемого помещения

Аренда ЖП

В отличие от найма ЖП предоставляется не гражданину, а юридическому лицу (арендатору). Отношение сторон регулируется главой ГК об аренде. Арендатор в праве сдавать ЖП гражданам в найм. Договор об аренде ЖП не требует гос. регистрации. Срок договора аренды не может превышать 49 лет.

28.Аренда и найм нежилых помещений. Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащие им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органам МГИ.

Установленная законом форма договора аренды –простая письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договоры аренды нежилых помещений подлежат безусловной государственной регистрации.

Размер арендной платы - существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

Основной документ, регулирующий отношения между арендодателем и арендатором, - договор аренды (найма) нежилого помещения. В договоре прописывается список прав и обязанностей сторон, срок действия договора, размер регулярно выплачиваемой или единоразовой арендной платы. Прочие статьи и особенности заключения договора аренды определяются типом коммерческого помещения.

Регистрация договоров аренды осуществляется, только если срок их действия свыше 11 месяцев. Аренда помещений на более короткие сроки не регистрируется. Если собственником недвижимости является муниципальный или федеральный фонд, то договор найма регистрируется в обязательном порядке, к тому же должны быть в наличии разрешения от соответствующих инстанций.

В тексте договора аренды (найма) в первую очередь должно присутствовать подробное описание предмета договора, то есть арендуемого помещения. Как правило, в договоре находят отражение следующие характеристики: адрес, площадь, этажность, удаленность от основных магистралей, станций метро и т.д., тип и возраст строения, детальный план помещения. Важный момент – права арендодателя на сдаваемое им помещение. Арендодатель может быть либо собственником, либо арендатором, сдающим помещения в субаренду. В случае с субарендой нужно убедиться, что у арендодателя есть право сдачи помещения аренду, в противном случае договор аренды может признаться не имеющим юридической силы. Собственник помещения также должен иметь возможность представить арендатору документы, подтверждающие право собственности.

Другой обязательный пункт договора – перечень прав и обязанностей сторон. Например, арендатор должен позаботиться о правах пользования дополнительными услугами: автостоянка, ремонт, уборка помещения. Ответственность за нарушение пунктов договора прописывается здесь же.

Во избежание недоразумений в дальнейшем рекомендуется в договоре указывать полную стоимость арендной платы, а также условия и регулярность ее пересмотра.

Заверенный у нотариуса договор аренды можно регистрировать. Для регистрации, помимо договора, необходимо также заявление на регистрацию и квитанция, подтверждающая оплату пошлины. Арендодатель также предоставляет пакет документов, состав которого зависит от типа помещения.