2. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

Залог не завершенного строительством недвижимого имущества возможен при наличии определенных условий.

Во-первых, возведение недвижимости осуществляется на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).

Во-вторых, при передаче в залог указанного объекта одновременно передается в залог по тому же договору земельный участок, на котором находится не завершенная строительством недвижимость, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).

В-третьих, произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Она может производиться:

а) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства;

б) при представлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметной документации;

в) при представлении документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир

Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 - 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 - 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 - 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 - 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 - 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона.

2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры

Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен.