Жилищное право

СОДЕРЖАНИЕ:

А. Понятие жилищного права

Б. Понятие и виды жилищных фондов

В. Основания возникновения жилищных правоотношений

Г. Содержание жилищного правоотношения

Д. Изменение жилищных правоотношений

Е. Прекращение жилищных правоотношений.

А. Понятие жилищного права

• Понятие и природа ЖП

Жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере.

То, что собой представляют отношения в жилищной сфере, раскрывается законодателем в ст.4 ЖК РФ⁴¹, где содержится перечень из 12 опций (тот круг отношений, которые составляют предмет ЖП).

При этом укрупняя данные опции, можно сделать вывод, что данный предмет составляют:

1. блок отношений, регулирующих вопросы учета жилищных фондов.

2. блок отношений, регулирующих вопросы, связанные с распределением жилья.

3. блок отношений, связанных с использованием жилых помещений.

ЖП - комплексное правовое образование, которое включает в себя нормы различных отраслей: нормы КП (право на жилище), нормы АП (учет жилья и распределение жилья), нормы ГК (вопросы пользования жилым помещением).

Ввиду комплексного характера ЖП, ввиду того, что ЖП включает нормы различной отраслевой принадлежности, нужно отмести попытку охарактеризовать ЖП как самостоятельную отрасль права. Во-вторых, нужно отмести попытку воспринимать ЖП в качестве комплексной отрасли права (идея о комплексных отраслях права в целом порочна). Равным образом, нужно отмести попытку взглянуть на ЖП как на институт ГП.

В этой связи, ставя вопрос: а что же такое ЖП, нам остается лишь ответить, что ЖП – это комплексная отрасль законодательства. Именно в подобном качестве оно называется и Конституцией (предметы ведения в Конституции: «жилищное законодательство»).

• Законодательство о ЖП

Соответствующий характер предопределяет и сложность, возникающую при попытке решения вопроса о структуре жилищного законодательства. Обращаясь к этому вопросу, мы должны понимать, что эта структура включает в себя многочисленные НПА, и нужно определить иерархию НПА.

Очевидно, что во главе этой пирамиды будет стоять Конституция. Оная предусматривает правило о том, что жилищное законодательство – это предмет совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Очевидно, что следующее место после Конституции будут занимать Федеральные Законы. Ключевое значение среди них будут иметь Кодексы: ЖК РФ (29.12.2004 был принят, а с 01.01.2005 вступил в силу) и Глава 35 ГК РФ.

Здесь мы сталкиваемся со сложным вопросом. Перед нами одинаковые по своему статусу акты (Кодифицированные Федеральные Законы). ГК говорит (ст.3) – ГК – главный, а ЖК говорит (ст.5), что ЖК – главный. Эта коллизия в значительной степени мнимой, ибо нужно посмотреть п.3 ст.672 ГК РФ. Ст.3 говорит лишь об общем правиле. П.3 ст.672: применительно к социальному найму ГК отказывается от собственного приоритета. Таким образом, у нас получается возможность решить коллизию между ЖК и ГК. А решение этой коллизии будет строиться на дифференцированном подходе. Если мы поймем, что единая договорная конструкция найма жилого помещения раскладывается на несколько составляющих, то эта дифференциация и положена в решении проблемы (коллизии). Если наем является коммерческим, то приоритет будет иметь ГК. Применительно к найму социальному, приоритет будет уже за ЖК, потому что п.3 ст.672 ГК РФ предоставляет преимущественное положение предписаниям ЖК.

Единственно, что мы должны учесть: когда создавался ГК РФ, то найма жилого помещения была 2: коммерческий и социальный. Сегодня же у нас уже 3 найма: коммерческий, социальный и специализированный (ситуация, когда предмет договора – специализированное жилье – общежитие, жилье для беженцев и т.д.). Так вот, сейчас их три, и какое правило должно действовать применительно к специализированному правилу? Тут мы должны учитывать исторические реалии, которые существовали на момент создания ГК. То, что сегодня является специализированным наймом, в 1996 году рассматривалось как наем социальный. Отсюда, в отношении специализированного найма приоритет будет иметь ЖК.

В сухом остатке получается, что в отношении коммерческого найма приоритет у ГК, в отношении социального найма приоритет у ЖК, в отношении специализированного найма приоритет у ЖК.

Это достаточно адекватное решение сегодня поддерживается и судебной практикой. Есть такой ключевой акт судебного толкования для понимания положений ЖК – это Постановление Пленума ВС РФ N14 от 02.07.09. Это Постановление посвящено применению положений ЖК. В п.4⁴² данного Постановления ВС РФ приходит к выводам, тождественным тем, которые мы сделали ранее. Единственно, конечно, без ложки дегтя не обошлось. Эта констатация делается из неверной терминологии. Там сначала говорится о том, что у ЖК – приоритет, а потом идет ремарка: жилые помещения могут выступать в качестве предмета Гражданского Законодательства (в частности, сделки по сдаче жилища в коммерческий наем). Ну, то есть тут Пленум сказал, что коммерческий наем у ГК, а все остальное – у ЖК.

Также, мы должны понимать, что эти Кодифицированные акты не исчерпывают весь перечень Федеральных Законов, регулирующих жилищные правоотношения. Например, ФЗ «О приватизации жилых помещений». Он, правды ради, сегодня практически не применяется. Уровень Федеральных Законов (кодифицированных или нет) не исчерпывает всей системы жилищного законодательства.

Далее идут Федеральные Подзаконные Нормативные Акты. Их очень много. В основном, это Постановления Правительства. Например, Постановление Правительства N25 от 21.01.2006 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» и Постановление Правительства от N47 28.01.2006

Однако опять мы должны осознавать, что структура жилищного законодательства не заканчивается на федеральном уровне, ибо жилищное законодательство – предмет совместного ведения.

Поэтому после Федеральных Подзаконных НПА идет законодательство субъектов РФ. Компетенция субъектов РФ в регулировании жилищных отношений определена ст.13 ЖК РФ. По вопросам, отнесенным к их компетенции, субъекты РФ могут принимать нормативные акты. Их тоже очень много, даже в Питере. Например, Закон СПб от 19.07.2005 N407-65. А еще есть Закон СПб от 04.04.2006 N100-15 «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга».

Однако и на сем структура жилищного законодательства не заканчивается, ибо ст.14 ЖК еще говорит о компетенции органов местного самоуправления. К нашему счастью, мы в Питере, и у нас ОМС не так важны.

Но это не значит, что ОМС везде такие немощные. Например, ОМС могут определять порядок учета граждан, нуждающихся в жилье.

Б. Понятие и виды жилищных фондов

Ст.19 ЖК РФ: под жилищным фондом (далее, ЖФ) понимает совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Понятие же жилого помещения содержится в п.2 ст.15 ЖК РФ, согласно которому:

жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность определяется не субъективно, а объективно, т.е. соответствием санитарным и техническим требованиям, установленным нормативно.

При этом ст.16 ЖК РФ перечисляет нам виды жилых помещений. Согласно данным предписаниям к жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома

2. квартира, часть квартиры

3. комната

Жилищный фонд - совокупность находящихся на территории РФ жилых домов (частей жилых домов), квартир (их частей) и комнат.

В отношении ЖФ законодатель придерживается принципа единства жилищного фонда. Согласно этому принципу, любое жилое помещение независимо от его расположения и принадлежности входит в ЖФ, и, как следствие, подлежит в этом качестве государственном учету, в том числе технической инвентаризации и технической паспортизации. Также, этот принцип предопределяет единство цели использования жилого помещения. Любое жилое помещение должно использовать для проживания граждан.

При этом мы должны понимать, что принцип единства ЖФ отнюдь не исключает разнообразие его составляющих, а, следовательно, делает допустимым дифференциацию единого ЖФ по различным критериям.

Классификация ЖФов представлена в ст.19 ЖК РФ (их там две).

В п.2 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от формы собственности:

1. частный ЖФ

2. государственный ЖФ

3. муниципальный ЖФ

В п.3 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от целей использования:

1. ЖФ социального использования – договор социального найма

2. специализированный ЖФ – договор специализированного найма

3. индивидуальный ЖФ – договор ссуды

4. ЖФ коммерческого использования – договор коммерческого найма

В. Основания возникновения жилищных правоотношений

Можно удовлетворять свою потребность в жилье путем права собственности на жилье. Тут всё будет регулироваться правилами о праве собственности, и жилищных правоотношений тут нет.

А можно удовлетворять такую потребность путем использования чужого жилья. И вот тут-то и будут жилищные правоотношения.

Договорившись о понимании жилищного правоотношения, мы должны констатировать, что правовой формой жилищного правоотношения выступает договор найма жилого помещения. Это самостоятельная договорная конструкция (потому что отдельная глава есть в ГК). Следовательно, правила о родственных институтах (аренда и ссуда) к договору найма применяться без указания закона (а таких указаний сегодня нет) не могут.

Любой законодатель отдает себе отчет в том, что использование жилых помещений должно подвергаться специальному регулированию. Задача законодателя – защитить гражданина при пользовании жильем.

В этой связи вызывает недоумение, когда в ЖК мы сталкиваемся с указанием на то, что правовой формой жилищных правоотношений может выступать договор ссуды. Дело не только в том, что за счет этого размывается единый законодательный подход, а в том, что такой подход не продуман и влечет за собой ущемление правовых гарантий гражданина. Только на первый взгляд кажется, что ссуда выгоднее найма. Тут выгода только одна: наем – возмездный, а ссуда – безвозмездная. Однако положение гражданина при ссуде намного хуже, чем наем.

Давайте выясним один вопрос: как обстоит регулирование ситуации ответственности лица, передавшего жилое помещение за фактические и юридические недостатки? В главе 35 нет специальных указаний, а значит, мы применяем общие правила: собственник несет ответственность за юридическую или фактическую некачественность жилого помещения. А в ссуде (ст.693 ГК РФ) ссудодатель отвечает только при умысле и грубой неосторожности (если он при этих формах вины не оговорил недостатки). Тут явно положение при ссуде хуже, чем при найме.

Вопрос прекращения договора по инициативе лица, передавшего соответствующую вещь (наймодатель и ссудодатель). Если у нас наем, то специальных правил в главе 35 для одностороннего отказа (или одностороннего расторжения – юрисдикционный способ) нет, и, более того, основания ограничены. А в ссуде в ст.699 ГК РФ ссудодатель может во всякое время отказаться от договора. Вот тебе и безвозмездность.

При социальном найме оставление гражданином жилого помещения с намерением прекратить жилищное отношение свидетельствует о прекращении договора найма. А при ссуде гражданин может отказаться, но с предупреждением за 1 месяц. Тут явно при найме положение повыгоднее.

Как можно было бы исправить такой изъян ЖК? Ну, можно было предусмотреть безвозмездность найма, но НАЙМА, а не ССУДЫ, чтобы сохранить гарантии гражданина при найме, добавив к ним безвозмездность из ссуды.

Самое обидное, что законы субъектов РФ не исправляют это положение ЖК, а лишь вторят его словам.

Кстати, каждая из разновидностей найма имеет много своих особенностей, несмотря на то, что наем у нас един.