78. Современные методы оценки собственности: доходный подход.

Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной ее продажи.

Оценка недвижимости:

1. Метод капитализации доходов

1.Оценивается потенциальный валовой доход. ПВД = S х С_а

2.Оценивается действительный валовой доход. ДВД = ПВД — Потери

3.Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы).

4.Определяется прогнозируемый чистый операционный доход. ЧОД=ДВД-(О_р-А)

5.Рассчитывается коэффициент капитализации

2. Метод дисконтирования денежных потоков

1.Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2.Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения.

3. Будущая стоимость доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии

3. Метод физического остатка

1. Определяем годовой доход, относимый к земле

2. Рассчитываем годовой доход, приходящийся на здание

3. Определ стоимость здания

4. Определ общую стоимость недвижимости

Оценка земли:

1. Капитализация земельной ренты: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основные способы определения коэффициента капитализации: 1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; 2. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестирование капитала в оцениваемый земельный участок.

2. Метод остатка: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. 1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; 2.Расчет ЧОД от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.

3. Метод предполагаемого использования: применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Оценка бизнеса:

1. Метод капитализации чистой прибыли: подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

Оценочная стоимость = Чистая прибль/Ставка капитализации

2. Метод дисконтирования денежных потоков: рекомендуется оценивать бизнес стабильных или растущих компаний, работающих уже не один год. Определение стоимости основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. , где PV-текущая стоимость; CF-доход t-го периода; DR-ставка дисконтирования; FV-реверсия.

Оценка машин и оборудования:

1. Метод остатка: применяется при определении стоимости машинного комплекса, в составе имущественного комплекса.

2. Метод равноэффективного аналога: предполагает, что стоимость объекта выводится из цены аналога, обеспечивающего такую же доходность, как и объект оценки.

3. Метод капитализации.