Оценка собственности.

76. Процедура оценки собственности.

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке постоянно возрастает, согласно федеральному закону « Об оценочной деятельности» РФ оценка объектов собственности явл. обязательной при приватизации, передаче в доверит. управление, либо в аренду, при продаже, выкупе, ипотечном кредитовании.

Оценка стоимости любого объекта собств-ти предст. собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие объекта оценки, оценивающего субъекта.

Объектом оценки явл. любая собств-ть, т.е. любое имущество в совокупности с пакетом связанных с ним прав. (отдельные материальные объекты (вещи), совокупн. вещей, движ. и недвиж. им-во, предприятие, право собств-ти и иные вещные права, права требования, обязат-ва, долги, работы, услуги, информация и т.д.)

Субъекты оценки – профес. оценщики, обладающие спец. знаниями и практическими навыкам.

Особенностью процесса оценки явл. ее рын-й характер.

Оценка учитывает затраты на создание или приобретение оц-го объекта и совокуп. рын-х факторов:

- фактор времени;

- фактор риска;

- рыночная конъюктура;

- уровень и модель конкуренции;

- экономические особенности оценки объекта;

- макро- и микро среду обитания;

- спрос

- предложение

Осн. факторами явл. время и риск.

Фактор времени – явл. важнейшим фактором, влияющим на все рын-е процессы, цену, стоимость, на принятие решений непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Деньги не приносят доход, если лежат мертвым грузом. Время получения дохода измер. периодами и интервалами, которые м.б. равны дню, неделе, месяцу, кварталу, году. Время, в теч. кот-го д.б. выплачены или получены деньги имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рын-ая стоимость объекта изменяется во времени.

Фактор риска - это непостоянство, неопределенность, связанная с конъюктурой рынка, макроэкономический процесс.

Риск – вероятность того, что будущие доходы от инвестиций окажутся больше или меньше прогнозируемых.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Процесс оценки предусм. опред. задачи, сбор и анализ информации в целях получения обоснованной оценки стоимости.

Процесс разделен на семь этапов:

1.Определение задачи.

2.Составление плана оценки

3.Сбор и проверка информации

4.Выбор уместных подходов к оценке

5.Согласование результатов и подготовка итогового заключения

6.Отчет о результатах оценки стоимости

7.Представление и защита отчета.

77. Современные методы оценки собственности: затратный подход.

Основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков при оценке с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять в соответствии со схемой:

Определение рыночной стоимости земельного участка

+

Определение восстановленной стоимости объекта недвижимости

или стоимость замещения

-

Расчет величины накопленного совокупного износа объекта

+

Процент прибыли инвестора

=

Рыночная стоимость объекта собственности

Методы определения стоимости земельных участков:

1.Метод капитализации земельной ренты (доходный подход). Заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

2.Метод соотнесения (переноса). Состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

3.Метод развития (освоения). представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах.

4. Техника остатка для земли. Наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта.

5.Метод прямого сравнительного анализа продаж. Заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения.

1.Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом.

2.Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1куб.м. кирпичной кладки, 1кв.м. кровельных покрытий и т.п.).

3.Метод сравнительной единицы для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

4. Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа.

1.Физический износ отражает изменения физических свойств объекта со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов. Первый возникает при воздействии эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

Существует 4 основных метода расчета физического износа:

1)Экспертный метод предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

2)Нормативный метод расчета основан на использовании единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

3)Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае, путем осмотра, определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

4)Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течении которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

2. Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

3. Внешний экономический износ – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административному расположению.