64.Ипотечное кредитование

Ипотека - это такой вид залога недвижимости, при котором закладыва­емое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.

Ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспеченно залогом недвижимого имущества.

Основной документ - ФЗ РФ Об ипотеке. Сделка с ипотекой подлежит гос регистр. Объектом ипотеки явл-ся ОН согласно ст 130 ГК РФ: зем уч-ки, предприятие, квартиры, дачи и т.д.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на кото­рые зарегистрированы в установленном порядке: предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности; здания и сооружения; жилые дома, квартиры и их части; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; незавершенные строительством объекты недвижимости плюс материалы и оборудование; участки недр, обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения.

Существует открытая и закрытая модель ипотеки.

Открытая (англоамериканская) модель предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов привлекаются с финансового рынка, что означает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы. Открытая модель подразделяется на

- усеченную (источники ресурсов формируются на уровне ипотечного банка, привлекающего средства для него с помощью обычных механизмов – денег, находящихся на его счетах, межбанковских кредитов. Существует только первичный рынок закладных).

- расширенная (модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторично, где обращаются производные ценные бумаги. Их выпускают ипотечные посредники, скупающие у ипотечных банков первые закладные).

Закрытая модель (германская). Основана на том, что источниками кредитных ресурсов является исполнителями лиц, выступающих в качестве заемщика. В закрытые модели заемщик должен участвовать в предварительном этапе для получения ипотечного кредита. Данная модель обеспечивает ее независимость от состояния финансового рынка.

Разновидность ипотечных кредитов:

1. с равномерными выплатами. Заемщик выплачивает периодически равную сумму в течении всего срока кредита, при этом одна часть постепенно уменьшающаяся направлена на выплату процентов, другая постепенно увеличивающаяся засчитывается на возврат основной суммы кредита.

2. с линейным погашением кредита. Заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижается с уменьшением суммы основного долга.

3. с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени, то есть фактические суммы, не выплаченные в первые годы присоединяются к последующим платежам.

Процентная ставка по кредиту зависит от срока кредитов-ния, от суммы первонач взноса, от взятой суммы. Кредитный платеж сост из: погашение осн-го долга и погашение %-ов.

Риски связанные с ипотекой:

1.Кредитный риск-риск неспособ-сти заемщика погасить осн-ой долг и выплатить % или недостаточности залож-го им-ва для выполнения обязат-ств заемщика перед кредитором. Осн-ыми способами управления кредит-ыми рисками явл-ся исп-ание процедуры андеррайтинга и применение обязательности первонач-го платежа, как условие получения кредита. Андеррайтинг-сбор, проверка и обработка данных о финанс-ом положении заемщика и предоставляемой в залог недвиж-ти и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или об отказе.

2.Процентный риск-риск возникновения отриц-ой разницы м/у уровнем %ов, выплачиваемых заемщиками по выданным кредитам и уровнем %ов, которые уплачтвают ипотеч-ые банки инвесторам. Причиной возник-ния отриц. Разницы явл-ся инфляция, учет которой явл-ся гл-ым направлением борьбы с %ым риском.