62. Развитие недвиж-ти «девелопмент».

Девелопмент- выполнение строит-ых, инженер-х, земл-ых и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Это особого рода профессиональная деятельность по организации процесса развития недвиж-ти в условиях рыночной экономики.

Развитие недвиж-ти –целенаправленное изменение, в результате которого ОН приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Девелопмент с т.з. материально-вещественного содержания включает в себя 2 составляющие: проведение строительных либо иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли.

Осн-ые этапы развития недвиж-ти:

1.Инициирование проекта развития недвиж-ти.(может выступать как собственник ОН, заинтересованный в его трансформации в новый ОН, так и девелопер, ищущий сферу для приложения своего капитала.)

2.Оценка инициативы.(осуществляется оценка проекта с т.з. его экономической целесообразности, физической осуществимости, правовых возможностей.)

3.Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработки схем финансирования

4.Проектирование и разработка сметы затрат на реализацию проекта.

5.Получение согласований проекта с органами гос контроля и регулирования.

6.Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.

7. Реализация проекта развития.(обеспечение выполнения работ по развитию с требуемыми скоростью, качеством и затратами. Привлечение отдельных высокопрофессиональных менеджеров по координации проекта, организации строительных работ, поставкам материальных ресурсов и т.д.

8. Распоряжение результатами развития(передача объекта в управление, сдача в аренду, продажа)

Участники процесса развития: - собственник объекта развития; - девелопер(физ или юр лица, взявшее на себя ответст-ность за руководство и обеспечение процесса развития); - гос. органы, регулир-ющие развитие недвиж (инвесторы); - проектные и стротельные подрядные орг-зации; - професс-ые советники (консультанты по планир-нию, экономике, агенты по недвиж, оценщики, сметчики и т.д.);

Функции девелопера:-выбор экономически эффектив-го проекта; -получение всех необх-х разрешений на его реализ-цию от органов власти; -определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;-поиск и привлечение инвесторов;-отбор подрядчиков, финансирующих их деятельность и контроль за работой;-реализация созданного ОН или передача его в экспл-цию.

63.Понятие рынка недвиж-ти, его сегментация

Рынок недвиж-ти- экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимод-вие м/у спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвиж-ти и где осущ-ся совокупность всех текущих операций с ней.

Осн-ые функции рынка недвиж: 1. регулирующая - обеспечивает перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости и/или между конкурирующими способами использования земель; 2. ценообразующая - на рынке формируется подвижная связь между стоимостью и ценой, чутко реагирующая на изменения в производстве, потребностях, конъюнктуре; 3. санирующая - это очищение экономики от неконкурентоспособных, неустойчивых и слабых участников рынка;

4. посредническая - рынок позволяет экономически обособленным участникам рынка найти друг друга и обменяться результатами своей деятельности, чтобы определить, насколько взаимовыгодной является та или иная экономическая связь; 5. стимулирующая - экономическое поощрение прибылью продуктивного использования научно-технических достижений в создании и использовании недвижимости; 6. информационная - посредством цен рынок дает объективную информацию о необходимом количестве, ассортименте и качестве товаров услуг (недвижимости), которые поставляются на рынок; 7. социальная — обеспечивает решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости.

Особенности рынка недвиж-ти:1.высокая степень регулир-ющего гос. воздействия (регистрац-ая палата, БТИ) 2.Рост стоим-ти ОН во времени 3.низкая ликвидность 4.Высокий уровень транзакционных издержек5.Огранич-ое число продавцов и покупателей. 6.Несбалансиров-ость спроса и предложения. 7.Циклич-ый характер.

Виды рынков недвиж-ти: 1.рынок зем. уч(городских, сельских зем уч) 2.рынок жилья(городского,загород) 3.рынок коммерч-х помещений (р.офисов, р.торговых, складских помещ)

Сегментация рынка - выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объекта.

На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по ряду признаков:

• по географическому положению;

• физическим характеристикам;

• функциональному назначению объекта;

• по комплексу признаков.

На первичном рынке жилья сложилась следующая сегментация: элитное жилье; качественное жилье; типовое; дешевое