Статья: Поправки к ЖК РФ - 2015 (Емельянова Е.В.) ("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 8)

Документ предоставлен КонсультантПлюс www.consultant.ru Дата сохранения: 03.11.2015

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 8

Поправки к жк рф - 2015

Множество изменений и дополнений внесено Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ (далее - Закон N 176-ФЗ) в Жилищный кодекс и некоторые другие законы. Большинство из них вступили в силу 30.06.2015, но некоторые начнут действовать несколько позже. Поправок подготовлено очень много, поэтому для лучшего восприятия их смысла мы подготовили два материала: во втором речь пойдет исключительно об изменениях, касающихся проведения капитального ремонта.

Общее собрание собственников помещений в мкд

В первую очередь следует отметить, что в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ внесено дополнение базового характера: "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование". Таким образом, в очередной раз подчеркнута важность того, что решение может быть принято только по вопросам, включенным в повестку дня, в противном случае решение собрания ничтожно, за исключением случая, если в собрании приняли участие все 100% собственников помещений (см. п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

Новые полномочия общего собрания

Перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), был расширен за счет нескольких новых пунктов.

Во-первых, только общее собрание вправе определять порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК, правлением ТСЖ, жилищного или иного кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ. Это новое положение предусматривает особый порядок созыва общего собрания. В двух словах он может быть описан так: собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов, вправе составить перечень вопросов, выносимых на повестку дня, и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений. Как видим, у управляющего нет выбора, он должен исполнить требование группы жильцов. Однако он не обязан нести расходы за свой счет, именно поэтому общее собрание должно принять решение о порядке их финансирования. Складывается интересная ситуация, к сожалению, далеко не редкая в сфере управления МКД: у управляющего есть обязанность выполнять определенные действия в пользу жильцов, но нет права отказать в их осуществлении, если финансирования недостаточно. В дальнейшем, представляется, управляющий вправе требовать от собственников помещений возмещения понесенных расходов, если, конечно, они не были учтены при определении размера платы за управление МКД.

Во-вторых, общее собрание собственников помещений может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Напомним, что по общему правилу решение о текущем ремонте принимает общее собрание (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующее право совета МКД теперь прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Обратим внимание, что до этого момента совет МКД не являлся органом, продуцирующим какие-либо решения, и в ЖК РФ не описана процедура голосования совета МКД. Представляется, что по аналогии можно воспользоваться порядком проведения заседаний правления ТСЖ (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).

В-третьих, общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Фактически тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома.

Два последние из перечисленных вопросов (о передаче полномочий совету МКД и его председателю) начиная с 28.12.2015 могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов собственников помещений (абз. 2 пп. "а" п. 7 ст. 1, ч. 3 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Судя по всему, до указанной даты для принятия тех же самых решений достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании.

Названные три вопроса, которые могут быть решены общим собранием собственников помещений, дополнили ст. 44 ЖК РФ. Одновременно в ст. 161.1 ЖК РФ упомянуто, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера <1>.

--------------------------------

<1> О том, каким образом УК может участвовать в выплате вознаграждения председателю совета МКД, читайте в статье Н.М. Софийской "Выплата вознаграждения председателю совета МКД" (N 4, 2014).