9. Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, может содержать условия о том, что арендатор обязан до передачи ему имущества внести предоплату и произвести его ремонт. Если такой договор не будет зарегистрирован, его признают незаключенным в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Соответственно, возникнет вопрос о том, каким образом взыскивать с арендодателя предоплату и стоимость неотделимых улучшений.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован не был, предоплата и стоимость неотделимых улучшений взыскиваются с арендодателя как неосновательное обогащение.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.06.2006 по делу N КГ-А40/5265-06-П

"...Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2005, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2006, договор аренды нежилого помещения от 16.03.2003 N НС-07/03 ПХ признан незаключенным; с ответчика взыскано 1106590 рублей 95 копеек долга и 4196637 рублей 23 копейки в возмещение расходов на ремонт.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что договор аренды от 16.07.2003 N НС-07/03 ПХ в установленном порядке не был зарегистрирован, суды сделали обоснованный вывод о том, что указанный договор является незаключенным.

Судом установлено также, что согласно условиям приложения от 16.07.2003 N 3 к договору от 16.07.2003 N НС-08/03 ПХ, подписанному сторонами, истец произвел оплату за наличный расчет в сумме 1106590 рублей 95 копеек за аренду помещения за октябрь - декабрь 2003 года по спорному договору, о чем был составлен акт от 17.07.2003.

Пунктом 2.1 спорного договора предусмотрена обязанность арендодателя передать помещение общей площадью 650 кв. м (1-й этаж здания), расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский пр-т, д. 9, в 3-дневный срок после сдачи объекта Госкомиссии. Доказательств передачи помещения истцу в материалы дела не представлено.

В этой связи взыскание с ответчика 1106590 рублей 95 копеек неосновательного обогащения является правомерным.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Клуб XXI век" произведены неотделимые улучшения в виде ремонта и отделки помещения согласно условиям приложения N 2 к спорному договору, по которому стороны согласовали объем работ и их стоимость.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

С учетом установленного суды сделали обоснованный вывод о правомерности заявленных требований в части взыскания стоимости неотделимых улучшений..."