Раздел 10 договора содержит условие о том, что арендатор обязуется до 01.07.2007 оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом.

Соглашением от 13.08.2007 N 355-07 стороны изменили договор, дополнив раздел 5 указанием на необходимость оплаты земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество (т. 1, л. д. 18).

В силу статьи 652 Кодекса арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Часть 2 статьи 654 Кодекса определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса, а также Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 15.11.2006 N 137) суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата по договору аренды нежилых помещений не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Таким образом, оспариваемое соглашение не противоречит требованиям статей 652 и 654 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют..."

5. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы

5.1. Вывод из судебной практики: Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением, включающая в себя плату за пользование земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, не может быть изменена в одностороннем порядке арендодателем в связи с формированием границ земельного участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.10.2009 по делу N А05-3557/2009

"...По мнению подателя жалобы, условия договора аренды позволяют изменить в одностороннем порядке размер арендной платы за здание за счет земельной составляющей арендной платы; формирование земельного участка является мотивом изменения арендной платы и правового значения не имеет, поскольку стороны предусмотрели одностороннее изменение арендной платы вне зависимости от причин и мотивов ее изменения.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из названных норм и условий договора от 07.06.2006 N 4, Обществу одновременно с передачей в аренду здания перешло право пользования земельным участком, границы которого не были определены на момент заключения договора, в арендную плату включена плата за пользование частью земельного участка в твердой сумме.

Согласно пункту 3.4 договора аренды возможность изменения арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке размера арендной платы предусмотрена только в случае изменения ставок платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот, методик и иных условий расчетов (пункт 3.4 договора).

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, у арендодателя не имелось оснований в одностороннем порядке изменять по уведомлению размер арендной платы за земельный участок в связи с формированием его границ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Суды обоснованно указали на изменение в таком случае предмета аренды. Поскольку условиями договора от 07.06.2006 N 4 не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, вопрос о предоставлении Обществу вновь сформированного земельного участка площадью 318 кв.м в аренду либо на ином праве должен решаться путем заключения соответствующего договора либо внесения изменений в условия договора от 07.06.2006 N 4..."

Статья 655. Передача здания или сооружения

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 655 ГК РФ

1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения >>>

2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения >>>

3. Влияние отсутствия акта передачи имущества на заключенность договора аренды здания (сооружения) >>>

4. Исключение из договора условия о возврате арендуемого имущества по акту приема-передачи >>>