4. Возможность применения ст. 652 гк рф к договору аренды помещения

Параграф 4 гл. 34 ГК РФ именуется "Аренда зданий и сооружений", то есть, следуя буквальному толкованию, данный параграф регулирует аренду зданий и сооружений, а не любого недвижимого имущества. В связи этим возник вопрос о возможности применения ст. 652 ГК РФ к договору аренды помещения.

4.1. Вывод из судебной практики: Вопрос о применении нормы п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений решается судами по-разному.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 652 ГК РФ применим к договору аренды помещений в здании.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2007 N КА-А40/10477-07 по делу N А40-1736/07-107-13

"...В соответствии с действующим законодательством юридическое лицо, арендующее здание (сооружение) или помещение в этом здании (сооружении), является фактическим землепользователем части земельного участка, расположенного под арендуемым зданием (сооружением) или помещением в этом здании (сооружении) и обходимым для его использования, поэтому правоустанавливающим документом при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земли, являющимся основанием для взимания земельного налога или арендной платы, будет соответствующий договор аренды здания, строения или нежилого помещения в них..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2005 N КА-А40/10161-05

"...Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из договоров аренды помещений (т. 1 л. д. 48 - 57, 5 раздел), арендатор самостоятельно исчисляет и уплачивает налоги

...Заявитель как арендатор части здания является одновременно и землепользователем, потому должен платить земельный налог в части, пропорциональной доле занимаемого им в здании помещения.

Пунктом 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2007 по делу N А26-5611/2006-216

"...Судебными инстанциями правомерно учтено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации при неопределении в договоре аренды помещений передаваемого арендатору права на соответствующий земельный участок к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

В договорах аренды нежилых помещений, заключенных Обществом с третьими лицами (арендаторами), не определено право арендаторов на соответствующий земельный участок.

Следовательно, согласно пункту 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации к арендаторам перешло право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Налоговая инспекция в ходе проверки не согласилась с расчетом земельного налога за 2004 год, составленным Обществом в отношении части земельных участков, приходящихся на помещения, переданные в аренду. По мнению налогового органа, Общество неправомерно не учитывает всю площадь земельного участка, отведенного для эксплуатации каждого конкретного здания, помещения в котором сданы в аренду, применяя в расчетах лишь собственно площадь, на которой такое здание расположено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2005 N Ф09-5856/05-С7

"...Судами установлено, что право на земельные участки, на которых расположены здания, включающие арендуемые обществом нежилые помещение, в договорах аренды общества и Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом определено не было.

Суды на основании п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что данное обстоятельство не свидетельствует об отсутствии у общества права на данные земельные участки, так как право пользования земельными участками перешло к обществу в силу закона.

Названной нормой предусмотрено, что, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением..."

Позиция 2. Пункт 2 ст. 652 ГК РФ к договору аренды помещений в здании неприменим.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2

"...Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрены условия перехода прав на земельный участок по договору аренды зданий и сооружений, а п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрены условия уплаты за пользование земельным участком при заключении договора аренды здания или сооружения. В данном же случае указанные нормы ГК РФ не подлежат применению, поскольку судами установлено, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании.

Возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрацию на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2004 N А05-6248/03-9

"...При начислении Обществу земельного налога, штрафов за неуплату налога и непредставление деклараций по земельному налогу Инспекция руководствовалась пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Таким образом, при аренде зданий и сооружений применяются особые правила взимания земельного налога.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, положения данной статьи не применяются к отношениям аренды нежилых помещений. Нежилые помещения в здании, которые в рассматриваемом деле являются предметом договоров аренды, относятся к иному виду недвижимого имущества. В связи, с чем при аренде нежилых помещений не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений..."