4. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

4.1. Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2010 по делу N А28-10799/2009

"...Согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 2 статьи 609 Кодекса в пункте 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре аренды от 01.05.2006 нежилых помещений контрагенты предусмотрели срок его действия с 01.05.2006 до 30.04.2007, то есть срок, равный году. Данный договор верно признан незаключенным, как не зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009 по делу N А04-1648/2009

"...Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что договор от 01.03.2007 заключен на срок менее одного года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации, а поскольку доказательств отказа сторон от договора, заявленного до окончания его действия материалы дела не содержат, признал его на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

Арбитражный суд, делая вывод о том, что договор от 01.03.2007 заключен сторонами на срок менее одного года, не принял во внимание указанные правовые нормы, а также то, что спорный договор заключен на срок с первого числа одного месяца, по последнее число предыдущего месяца следующего года (29.02.2008).

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для выяснения фактических обстоятельств и рассмотрения по существу..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39) по делу N А46-19829/2008

"...В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

Срок действия договора от 01.01.2007 определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.

С учетом разъяснений, изложенных в письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд первой инстанции правильно определил, что срок действия договора составляет ровно один год..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.02.2007 по делу N А13-5394/2005-13

"...Между ООО "Мострансгаз" и ООО "Форест-Биотэкс" был подписан договор от 17.12.2003 аренды производственной базы, срок действия которого определен с 01.01.2004 по 31.12.2004, что составляет ровно один год.

В состав передаваемого в аренду имущества входило как движимое, так и недвижимое имущество, и договор устанавливал единые права и обязанности арендатора в отношении данного имущества в целом. Поэтому в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации этот договор подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 по делу N Ф09-2248/07-С6

"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 01.07.2001 N 13 заключен на срок до 30.06.2002, то есть согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, признан равным году. Таким образом, указанный договор аренды подлежит государственной регистрации.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды от 01.07.2001 N 13 произведена не была, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор в отношении недвижимого имущества также является незаключенным..."

4.2. Вывод из судебной практики: Срок договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "по предпоследнее число" или "до последнего числа" предыдущего месяца следующего года, не признается равным году, а такой договор не подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009

"...В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

Поэтому договор субаренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2005 N Ф08-2044/2005

"...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году (пункт 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Договор от 01.04.2003 заключен сроком не по 31.03.2004, а по 30 марта 2004 года, то есть на срок менее года. Следовательно, указанный договор не подлежит государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.11.2009 N Ф09-9298/09-С3 по делу N А50-5942/2009

"...В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой").

Между тем из п. 6.1 договора субаренды от 01.05.2008 N 037 следует, что срок аренды установлен с 01.05.2008 по 29.04.2009.

Таким образом, указанный договор не нуждается в государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет менее года..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.09.2009 N Ф09-7405/09-С6 по делу N А71-3539/2009

"...Довод заявителя о том, что договора аренды от 01.09.2007 N 01/09 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, подлежит отклонению на основании следующего.

При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров связанных с арендой").

Между тем из п. 1.5 договора следует, что он вступает в силу с 01.09.2007 и действует до 30.08.2008.

Таким образом, указанный договор не нуждается в государственной регистрации, поскольку срок его действия составляет менее года..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2009 N Ф09-2800/09-С6 по делу N А47-1386/2008-10ГК

"...В п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "по" 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

То есть срок действия договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года "до" 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, не признается равным году.

Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.03.2007 срок его действия определен сторонами до 29.02.2008, на срок менее года (т. 1, л. д. 80).

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что названный договор аренды является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем у предпринимателя Полухина В.С. не возникло права на передачу спорного имущества в субаренду, является неверным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2006 по делу N Ф09-9430/06-С6

"...Спорный договор аренды был заключен на неполный календарный год (с 01.07.2004 по 29.06.2005), следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.02.2006 по делу N Ф09-140/06-С4

"...Кроме того, суд правильно отклонил довод истца о том, что спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из пункта 3.1 договора следует, что срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2003 по 30.12.2003, то есть договор заключен на срок менее одного года, в связи с чем обязательной государственной регистрации в силу указания закона не подлежит..."