3. Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года

Хотя Гражданским кодексом РФ, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу.

Из буквального толкования норм § 4 гл. 34 ГК РФ следует, что указанные нормы регулируют вопросы аренды зданий и сооружений, а не любого недвижимого имущества.

В связи с этим возникает вопрос о возможности применения ст. 651 ГК РФ к договорам аренды нежилых помещений в здании (сооружении).

3.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации, так как норма п. 2 ст. 651 ГК РФ является императивной. Такой договор при отсутствии госрегистрации считается незаключенным.

Судебная практика:

Примечание: Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а также ввиду того, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Определение ВАС РФ от 08.04.2008 по делу N 4459/08

"...В соответствии с императивной нормой - пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с нормами права и материалами дела установили, что не произведена государственная регистрация спорного договора, в связи с чем указанный договор признан незаключенным..."

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1837/08

"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация упомянутого договора не произведена, следовательно, суды правильно указали на его незаключенность и отсутствие правовых оснований для пользования спорными помещениями..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А39-3760/2007

"...Как следует из материалов дела, 01.08.2005 Администрация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем Зайцевой Н.И. (арендатором) договор N 3616 аренды муниципального нежилого помещения (площадью 25, 6 квадратных метра), расположенного по адресу: г. Саранск, ул. Володарского, 7, сроком на три года.

Из материалов дела следует и суды установили, что договор аренды муниципального нежилого помещения от 01.08.2005 N 3616 государственную регистрацию не прошел, следовательно, является незаключенным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Предприниматель пользуется нежилыми помещениями при отсутствии законных оснований..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.09.2009 по делу N А39-99/2009

"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (далее - арендодатель) и Общество (далее - арендатор) подписали договор аренды встроенного нежилого помещения от 18.10.2005 N 3673, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное встроенное нежилое помещение площадью 92,5 квадратного метра, находящееся по адресу: город Саранск, улица Ботевградская, дом 21, для размещения административного помещения, и право аренды земельного участка, необходимого для использования арендуемого помещения. Договор заключен сроком на три года.

Согласно акту приема-передачи от 10.06.2005 Общество приняло арендуемое нежилое помещение и в дальнейшем использовало его в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 18.10.2005 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2

"...В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор от 02.09.2005 N 3654 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным и пришли к обоснованному выводу о том, что спорное имущество не находилось в арендном пользовании истца до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следовательно, преимущественное право на приобретение имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, у Общества не возникло..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15

"...В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор от 27.09.2004 N 3300 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому обе судебные инстанции правильно признали указанный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А28-6140/2008-159/9

"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, администрация муниципального образования "Город Киров" (арендодатель) и Фонд (арендатор) подписали договор аренды от 02.12.2005 N 5507 нежилого помещения (здания) общей площадью 574,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, поселок Победилово, Ленинский район, для использования под контору и котельную.

В пункте 1.3 договора контрагенты согласовали срок его действия с 10.11.2005 по 10.11.2010.

Передачу объекта аренды стороны сделки оформили актом приема-передачи от 10.11.2005. Суд установил и стороны не оспаривают факт фактической передачи Фонду двухэтажного здания служебного корпуса и котельной общей площадью 574,9 квадратного метра.

Договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьями 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды 02.12.2005 N 5507 является незаключенным, соответствует нормам материального права..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.02.2009 по делу N А11-1899/2008-К1-15/161

"...Договор аренды здания (помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса). Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды от 01.02.2001 N 54 является незаключенным, соответствует нормам материального права.

Аргумент заявителя о возобновлении названного договора на неопределенный срок ошибочен, ибо юридическое отсутствие договора аренды свидетельствует о том, что он не породил взаимных прав и обязанностей контрагентов, соответствующих сделкам данного вида. Утверждение Инспекции о том, что суд был не вправе признавать договор незаключенным в связи с несогласованностью сторонами предмета аренды в виду отсутствия у них разногласий на этот счет, отклоняется, поскольку рассмотрение искового требования о выселении предполагает исследование содержания обязательственного правоотношения по имущественному найму..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2008 по делу N А28-11240/2007-209/31

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 27.06.2007 по делу N А28-8196/06-472/22, принятому по иску Предпринимателя к Колхозу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, упомянутая сделка признана незаключенной в связи с отсутствием государственной регистрации. Правильность судебного акта подтверждена постановлением от 26.09.2007 Второго арбитражного апелляционного суда и постановлением от 25.12.1997 Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа <*>..."

--------------------------------

<*> Видимо, имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа N А28-8196/2006-472/22 от 25.12.2007, а не от 25.12.1997.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2007 по делу N А43-8988/2004-17-264

"...Согласно пункту 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.01.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2005 N А79-9525/2004-СК2-9340

"...Подписанный предпринимателями Месаблишвили М.Г. и Степановой Н.В. договор от 01.05.2003 аренды помещений по указанному адресу на срок три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому обоснованно признан судом незаключенным (статьи 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Степанова Н.В. в период с 01.05.2003 по 01.03.2004 фактически пользовалась принадлежащим истцу нежилым помещением, и данное обстоятельство ею не оспорено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2009 по делу N А33-17423/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры и обществом "Корвет-2002" (арендатор) подписан договор аренды от 23.08.2002 N 5857, по которому в аренду предоставляются нежилые помещения общей площадью 506,2 кв.м, в том числе помещения N 24 (комната 1) площадью 5,3 кв.м, N 25 (комнаты 1 - 6, 10 - 12, 15 - 19) площадью 99,8 кв.м, подвальное помещение N 1 (комнаты 1 - 6, 12, 13, 22, 33, 36 - 42) площадью 401,1 кв.м в здании - памятнике краевой собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, проспект Мира, 86, для использования под кондитерский цех и ресторан.

Пунктом 1.2 договора установлен срок договора с 15.05.2002 по 31.12.2006.

Поскольку договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был, суды на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно дали оценку договору как незаключенному..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А19-6472/08

"...Как видно из материалов дела, 03.09.2003 КУМИ и предприниматель Милушкин С.Е. подписали договор аренды нежилых зданий N 637, по условиям которого первый, именуемый в договоре арендодателем, принял на себя обязательство сдать второму, именуемому арендатором, в аренду на срок с 03.09.2003 по 02.09.2052 объект муниципальной собственности - магазин, состоящий из двух нежилых кирпичных одноэтажных зданий общей площадью 383,14 квадратных метров, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, ул. Куйбышева, 10а, для его использования под реализацию промышленных и продовольственных товаров.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о государственной регистрации договора аренды N 637 от 03.09.2003 в установленном законом порядке, стороны не представили.

Срок договора аренды N 637 от 03.09.2003 установлен с 03.09.2003 по 02.09.2052, то есть более года.

Договор аренды N 637 от 03.09.2003 не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, является незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2009 N А78-3085/08-Ф02-802/09 по делу N А78-3085/08

"...Доказательств государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в материалы дела не представлено. На основании этого суд апелляционной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 433 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод Четвертого арбитражного апелляционного суда о незаключенности договора в этой части соответствует указанным нормам материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.12.2009 N Ф03-6093/2009 по делу N А51-4846/2009

"...Как видно из материалов дела и установлено судом, в период с октября 2005 года по декабрь 2008 года между ООО "Приморавтотранс" (Арендодатель) и ООО "АПБ Кровля" (Арендатор) были подписаны договоры NN 28, 22, 18, 12 аренды нежилого помещения, расположенного на шестом этаже здания по ул. Комсомольская, 5а в г. Владивостоке, площадью 40, 9 кв. м для использования по офис.

Согласно пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 ГК РФ, главе 34 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор от 01.01.2006 N 22 заключен на срок не менее года и в материалах дела отсутствуют доказательства его государственной регистрации, поэтому исходя из вышеуказанных норм гражданского законодательства, арбитражный суд правомерно признал этот договор незаключенным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г.Артем, ул.Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом, что срок действия каждого из названных договоров составил более года..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2009 N КГ-А40/11155-09 по делу N А40-14267/09-59-97

"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 01 ноября 2007 года между ООО "РосСтройИнвест" (арендодатель) и ООО "Медиарек" (арендатор) был подписан договор аренды N РСИ-275/117, во исполнение условий которого истец передал ответчику по Акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 364,6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Бережковская набережная, д. 20А.

В пункте 2.1 названного договора установлен срок аренды с 01 ноября 2007 года по 30 ноября 2009 года.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, как установили суды обеих инстанций, государственная регистрация договора аренды от 01 ноября 2007 года N РСИ-275/117 не была произведена.

В связи с этим, правильным является вывод арбитражного суда о незаключенности этого договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/7090-09 по делу N А40-71345/08-23-640

"...Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53), арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорный договор аренды от 09.10.2007 г. N 2-04/07 подлежит государственной регистрации и считается заключенным в силу положений ст. ст. 609, 651 ГК РФ с момента такой регистрации.

В этой связи, поскольку в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке спорного договора аренды нежилого помещения, судебная коллегия полагает правомерным выводы судов обеих инстанций об удовлетворении искового требования ООО "ЕГО" о признании договора от 09.10.2007 г. N 2-04/07 аренды нежилого помещения общей площадью 81,7 кв. м, расположенного на 2 этаже в Торгово-офисном комплексе "АЭРОБУС", по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 95, корп. 1, незаключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2008 по делу N КГ-А40/137-08

"...Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента передачи арендодателем арендатору помещения является неправомерным, противоречащим положениям статей 432, 606, 651 ГК РФ.

Договор аренды считается заключенным с момента подписания его сторонами, а в случаях установленных законом (п. 2 ст. 651 ГК РФ) с момента регистрации договора. С момента передачи арендодателем арендатору помещения, у последнего возникает обязанность оплачивать арендные платежи..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2008 по делу N КГ-А41/414-08

"...Содержащийся в кассационной жалобе довод о ничтожности договора аренды от 4 января 2005 г. N 2 в связи с несоответствием его п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованным, поскольку специальными по отношению к нормам части первой Гражданского кодекса Российской Федерации нормами части второй Гражданского кодекса Российской Федерации могут устанавливаться специальные правила заключения отдельных видов гражданско-правовых договоров и последствия несоблюдения сторонами договора этих правил..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2006 по делу N КГ-А41/13862-05

"...При этом договор аренды от 27.06.01 N 32099 признан судом недействительным (ничтожным) на основании пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением требования о государственной регистрации сделки.

Вместе с тем в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения (к которым относят и нежилые помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации специальная норма (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) устанавливает иное последствие нарушения сторонами договора требований о регистрации сделки - незаключенность договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.10.2009 по делу N А65-8042/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Фирма "Трасса" (арендодатель) и ИП Тукаевой А.М. (арендатор) 10.10.2008 заключен договор аренды нежилых помещений N Б-40/08-01, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 94,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: 44, 45, 45а, 45б, 45в, 45г, 45д, 45е, расположенные в здании N 40 по адресу: Республики Татарстан, г. Казань, ул. Баумана, а арендатор обязался принять объект, использовать его по прямому назначению - под салон-парикмахерскую (пункт 1.3 договора) и своевременно оплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.

Пунктом 3.5 договора установлено, что арендная плата начисляется с 17.11.2008 до возврата объекта по акту приема-передачи при расторжении или завершении срока действия договора. Порядок расчетов предусмотрен разделом 3 договора.

Государственная регистрация договора аренды, подписанного на срок более года, в порядке статей 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведена не была. В связи с чем договор аренды нежилого объекта недвижимости от 10.10.2008 N Б-40/08-01 признан судом незаключенным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2007 по делу N А65-1167/2007

"...Договор аренды от 01.10.2001 N 345 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому суд правомерно признал названный договор незаключенным.

Указанное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2006 года, принятым по делу N А65-20597/2006 (л. д. 20 - 21), и согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит повторному доказыванию..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2009 по делу N А21-4096/2008

"...В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с названной правовой нормой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.02.2008 заключен на срок, равный году, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности указанного договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.08.2009 по делу N А56-52486/2008

"...акционерный коммерческий банк "Союз" (открытое акционерное общество), далее - Банк, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю Лозовскому Сергею Анатольевичу о взыскании обеспечительного платежа в сумме 910 000 руб. по договору аренды недвижимого имущества N СПБ-Г79 от 23.04.2008, 7 368 руб. 47 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 09.02.2009 иск удовлетворен.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В обоснование жалобы ее податель указал на то, что не был извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; кроме того, считает, что договор аренды является незаключенным вследствие отсутствия его государственной регистрации, поэтому удовлетворение требования, основанного на условиях такого договора, неправомерно.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать помещение в пользование арендатору и подписать акт приема-передачи помещения не позднее 05.06.2008.

Как предусмотрено пунктом 5.1 договора, срок его действия - 5 лет.

В пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержится следующее разъяснение: принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с названной правовой нормой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В связи с изложенным арбитражному суду необходимо проверить, прошел ли договор аренды от 23.04.2008 государственную регистрацию, в зависимости от установленных обстоятельств предложить истцу уточнить свои исковые требования и принять законное решение по существу спора, а также распределить судебные расходы по кассационной жалобе..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2009 по делу N А21-8826/2008

"...Как следует из материалов дела, 23.07.2008 Общество (арендодатель) и предприниматель Смирнов В.Н (арендатор) подписали договор N 13 аренды торгового павильона площадью 29,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Зеленоградск, ул. Тургенева, 3б, для осуществления торговой деятельности.

Согласно пункту 4.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не нуждается в государственной регистрации, действует до 22.07.2009.

Суды... признали договор аренды незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации в установленном порядке.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

С учетом разъяснений, данных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, суды пришли к правомерному выводу, что срок действия договора аренды от 23.07.2008 составил один год и ввиду отсутствия в материалах дела сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке является незаключенным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А52-4610/2008

"...Как следует из материалов дела, 06.06.2002 между Учреждением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключены договоры N 1 и 2 аренды нежилых помещений по указанному адресу сроком действия на пять лет.

Действие договоров аренды от 15.04.2007 установлено сторонами с 15.04.2007 по 14.04.2008, то есть год. Следовательно, упомянутые договоры подлежали обязательной государственной регистрации.

Как подтверждено материалами дела, названные договоры не были зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем их нельзя считать заключенными..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.10.2009 по делу N А32-3395/2009

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статей 433 и 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Кодекса).

С учетом приведенных норм суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды имущественного комплекса от 05.11.2004 N 76 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 06.07.2009 N Ф09-4575/09-С6 по делу N А60-32221/2008-С1

"...Срок действия указанного договора установлен с 01.03.2004 по 01.03.2008.

На основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исследовав условия договора аренды нежилого помещения от 17.03.2004 N 357, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что данный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку договор зарегистрирован не был, он в силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным, а следовательно, у учреждения "Автомобильная школа "Вираж-НТ" не имеется правовых оснований занимать спорное нежилое помещение..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.03.2009 N Ф09-1363/09-С6 по делу N А60-12449/2008

"...Из содержания ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что договор аренды здания, сооружения (в том числе и входящих в него помещений), заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом того, что договор аренды от 01.12.2006 N 19000054, срок действия которого составляет больше года, зарегистрирован в установленном порядке только 30.10.2007 (л. д. 26, 30), судами сделан правильный вывод о том, что указанный договор до 30.10.2007 является незаключенным и в период с 01.12.2006 по 29.10.2007 ответчик занимал указанное нежилое помещение без законных оснований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2009 N Ф09-1311/09-С6 по делу N А50-9940/2008-Г-07

"...Поскольку договор аренды от 01.06.2006 N 24 подписан сторонами на срок более года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что данный договор является незаключенным.

При этом судами также учтено вступившее в законную силу решение Свердловского районного суда г. Перми от 14.03.2008 по делу N 2-891/2008, которым установлено, что договор аренды нежилого помещения от 01.06.2006 N 24 является незаключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2008 N Ф09-9457/08-С6 по делу N А71-2571/2008

"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, комитетом (арендодатель), открытым акционерным обществом "Жилбытсервис" (балансодержатель) и обществом "Оптпром" (арендатор) 01.10.2000 подписан договор аренды N 3424-7 нежилого помещения общей площадью 227,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, просп. Победы, д. 100, литера А, для использования под организацию торговли непродовольственными товарами, сроком с 01.10.2000 по 30.09.2010. Арендатору передано спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.10.2000 (л. д. 9).

Поскольку срок действия договора от 01.10.2000 N 3424-7 установлен сторонами более года, то в силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежал государственной регистрации.

В связи с тем, что государственная регистрация названного договора не произведена, судом сделан вывод о том, что он не может считаться заключенным в установленном законом порядке..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2008 по делу N Ф09-2559/08-С6

"...Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.

При этом в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 указанного Кодекса признан равным году.

Поскольку договор аренды от 01.10.2003 N 5/3 в установленном законом порядке зарегистрирован не был, он является незаключенным и не порождает у сторон соответствующих прав и обязанностей, в том числе обязанности общества "Сатурн-Челябинск" как арендатора в соответствии с положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить спорные помещения арендодателю - предпринимателю Демченко Ю.Б..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 по делу N Ф09-8792/07-С6

"...В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53, в связи с тем, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила, установленные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как договор аренды от 01.01.2005 N 101 с учетом приведенных норм права подлежал государственной регистрации, так как был подписан на срок более года, однако доказательств государственной регистрации договора в материалы дела сторонами не представлено, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2005 нежилого помещения общей площадью 319,9 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Сулимова, д. 31, 1-й этаж (пристрой), не является заключенным и не порождает прав и обязанностей для сторон данного договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2006 по делу N Ф09-4522/06-С5

"...Как следует из материалов дела, между ДО ООО "Смальта" (арендодатель) и предпринимателем Ризвановой М.М. (субарендатор) подписан договор субаренды от 01.01.2002 N 24, согласно условиям которого истцу передано в аренду нежилое помещение площадью 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Салават, ул. Ленина, 27/10.

Согласно п. 1.4, 6.2 договора субаренды от 01.01.2002 N 24, названный договор вступает в силу с 01.01.2002, а срок аренды истекает 31.12.2002.

Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационной письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между тем, истец в нарушение требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств государственной регистрации указанного договора, следовательно, договор является незаключенным, вследствие чего ДО ООО "Смальта" не могло нарушить договорные обязательства перед истцом..."