- •Путеводитель по судебной практике: аренда зданий и сооружений
- •Глава 34. Аренда
- •§ 4. Аренда зданий и сооружений
- •1. Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения
- •2. Начало течения срока действия договора аренды здания или сооружения
- •3. Государственная регистрация договоров аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенных на срок не менее года
- •4. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
- •5. Государственная регистрация договора субаренды здания (помещения) или сооружения, заключенного на срок не менее года
- •6. Регистрация договора аренды зданий и сооружений после истечения срока, предусмотренного для нее в договоре
- •7. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
- •8. Передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения)
- •9. Взыскание предоплаты и затрат на ремонт при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года
- •10. Уклонение от государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
- •1. Возможность требования заключения договора аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое здание (сооружение)
- •2. Правоустанавливающий документ, являющийся основанием для взимания с арендатора здания (сооружения) или помещения земельного налога либо арендной платы
- •3. Возможность применения ст. 7.1 КоАп рф об административной ответственности за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов к арендатору здания (сооружения)
- •4. Возможность применения ст. 652 гк рф к договору аренды помещения
- •5. Возможность применения ст. 652 гк рф к временным зданиям и сооружениям
- •6. Границы права пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания (сооружения)
- •1. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ
- •2. Определение размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным
- •3. Определение размера платы за пользование имуществом без заключения договора аренды
- •4. Возможность применения п. 2 ст. 654 гк рф к договору аренды помещений в здании
- •Раздел 10 договора содержит условие о том, что арендатор обязуется до 01.07.2007 оформить правовые документы на земельный участок под арендуемым имуществом.
- •5. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы
- •1. Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения
- •2. Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения
- •3. Влияние отсутствия акта передачи имущества на заключенность договора аренды здания (сооружения)
- •4. Исключение из договора условия о возврате арендуемого имущества по акту приема-передачи
3. Определение размера платы за пользование имуществом без заключения договора аренды
3.1. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом без заключения договора аренды определяется исходя из установленных ставок арендной платы.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2009 по делу N А56-39055/2008
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу"АИС" (далее - Общество) о взыскании 117 904 руб. 28 коп. неосновательного обогащения, возникшего в результате пользования без законных оснований в период с 01.09.2005 по 31.08.2008 земельным участком площадью 92 кв.м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Зайцева, у дома 27, лит. А, и 20 382 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Как установлено апелляционным судом и подтверждено кадастровым планом земельного участка, в 2004 году государственными органами был сформирован земельный участок площадью 706 кв.м, занятый зданием и необходимый для его использования, с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли. Участку присвоен кадастровый номер 78:8210:7.
Неоплата пользования земельным участком площадью 92 кв.м, составляющим разницу между площадью застройки здания и площадью сформированного земельного участка, явилась основанием для обращения КУГИ с настоящим иском в суд.
Суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований и со ссылкой на статьи 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили иск.
По смыслу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество возникает у лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.
При таких обстоятельствах расчет неосновательного обогащения был произведен КУГИ исходя из ставок арендной платы за земельный участок.
Удовлетворив требования КУГИ о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, суды правомерно руководствовались положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
4. Возможность применения п. 2 ст. 654 гк рф к договору аренды помещений в здании
Из буквального толкования ст. 654 ГК РФ следует, что она применяется лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений. На практике же возникает вопрос о возможности применения данной нормы к договорам аренды помещений.
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения п. 2 ст. 654 ГК РФ к договору аренды помещений существует две позиции судов.
Позиция 1. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ к договору аренды помещений в здании не применяется.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2 по делу N А40-57595/06-108-299
"...Пунктом 2 ст. 652 ГК РФ предусмотрены условия перехода прав на земельный участок по договору аренды зданий и сооружений, а п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрены условия оплаты за пользование земельным участком при заключении договора аренды здания или сооружения. В данном же случае указанные нормы ГК РФ не подлежат применению, поскольку судами установлено, что Общество является арендатором нежилых помещений в здании.
Возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрацию на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена..."
Позиция 2. Пункт 2 ст. 654 ГК РФ применяется к договору аренды помещений в здании, если договором предусмотрена оплата земельного участка, на котором расположено арендуемое имущество.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008
"...ИП Казусев И.Е. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) о признании недействительным соглашения от 13.08.2007 к договору аренды муниципального имущества от 09.01.2007 N 31-07.
Как видно из материалов дела, 09.01.2007 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества: нежилых помещений, расположенных в г. Волгодонске, по ул. Морской, д. 124 (N 10 - 16), площадью 88,6 кв. м для осуществления торговой деятельности сроком с 01.01.2007 по 29.12.2007. Согласно пункту 5.1 договора месячная арендная плата за помещения составила 13 595 рублей 67 копеек без НДС.