5. Возможность применения ст. 652 гк рф к временным зданиям и сооружениям

В соответствии с п. 1.1 Сборника сметных затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 (утв. Постановлением Госстроя России от 07.05.2001 N 45) к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства. На практике возникает вопрос о возможности применения ст. 652 ГК РФ к временным объектам, поскольку сама норма ответа на него не дает.

5.1. Вывод из судебной практики: Статья 652 ГК РФ применима по аналогии закона к временным строениям.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 N А44-268/2007

"...Правоотношения относительно использования земельных участков, на которых расположены временные объекты, складывающиеся при передаче указанных объектов в аренду, прямо не урегулированы гражданским законодательством. Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ при передаче в аренду зданий и сооружений одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. По сути, с точки зрения прав на использование земельного участка на время аренды объектов, расположенных на таком земельном участке и прочно с ним связанных, правомочным пользователем земельного участка становится арендатор объекта..."

6. Границы права пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания (сооружения)

На практике возникал вопрос о том, в каких границах арендатор обладает правом на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение. До вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передавались права только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это порождало различные споры, в том числе связанные с определением такой части.

С 02.07.2007 в связи с изменением редакции ст. 652 ГК РФ данная проблема устранена, поскольку по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят данной недвижимостью и необходим для ее использования.

6.1. Вывод из судебной практики: Право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется только на ту часть участка, на которой расположено здание (для правоотношений, возникших до вступления в силу Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ).

Судебная практика:

Примечание: В практике судов общей юрисдикции существует противоположная позиция: право пользования земельным участком при аренде находящегося на нем здания распространяется на весь участок, на котором расположено здание (Постановление президиума Московского областного суда от 14.02.2007 N 97 по делу N 44г-30\07).

Данная позиция основана на совместном применении ст. 652 ГК РФ и пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, закрепляющего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2007, 28.04.2007 N КА-А40/3103-07

"...Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства, в том числе договор долгосрочной аренды на земельный участок N М-02-01-7034 от 28.04.01. вышеупомянутый договор аренды N 2-ар, акт обмера земельного участка, протокол осмотра территории, суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок площадью 4128,6 кв. м является отдельным объектом арендных отношений, и обществом не доказана необходимость использования его в целях реализации прав по договору аренды здания. При этом правомерно отклонили ссылку заявителя на строительные и иные стандарты дилерских центров фирм-партнеров, обоснованно указав, что приведенная выше норма статьи 652 ГК РФ не соотносится с конкретным направлением хозяйственной деятельности арендатора и касается лишь той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации непосредственно арендуемого здания..."

Статья 654. Размер арендной платы

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 654 ГК РФ

1. Возможность установления в договоре аренды здания или сооружения арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ >>>

2. Определение размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным >>>

3. Определение размера платы за пользование имуществом без заключения договора аренды >>>

4. Возможность применения п. 2 ст. 654 ГК РФ к договору аренды помещений в здании >>>

5. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы >>>