1.3. Етапи і процедури ведення державного земельного кадастру
Ведення державного земельного кадастру регламентовано відповідними державними нормативно-правовими актами і інструкціями.
Формально, процедури ведення земельного кадастру представлені на рис. 1.1.
Рис. 1.1. Процедури ведення земельного кадастру
Інформаційні процеси зводяться до п’яти основних функціональних груп операцій з даними, а саме збір, зберігання, оновлення, аналіз і підготовка звітів. Продуктами цих процесів виступає інформація, представлена в текстовій або графічно-образній формі і містить конкретні данні про землю, статистичну інформацію, результати аналізу та прогнозування, і ін.
Процедура єдиного процесу державного кадастру включає три етапи:
формування кадастрової справи об'єкту нерухомості (земельної ділянки і міцно пов'язаного з ним нерухомого майна);
державний кадастровий облік об'єкту нерухомості;
державна реєстрація прав на об'єкт нерухомості.
Формування кадастрової справи об'єкту нерухомості включає наступні операції:
визначення просторово-площинних характеристик об'єкту (місцеположення, межі на місцевості, координати поворотних точок меж земельної ділянки, будівлі, споруди, площі, узгодження меж з суміжними землекористувачами, закріплення меж на місцевості);
технічний опис об'єкту (найменування і цільове призначення об'єкту, рік споруди, поверховість, матеріал, фундамент, стіни, підлоги, перекриття, дахи, площинні характеристики об'єкту, наявність і типи комунікацій і інші);
економічний опис об'єкту.
У результаті формування об'єкту нерухомості створюється спеціальна кадастрова справа. Кадастрова справа містить три групи документів: що описують власне об'єкт, засвідчуючи самого суб'єкта права, підтверджуючі право суб'єкта на об'єкт нерухомості.
Документи в кадастровій справі формуються по окремих регістрах:
регістр титулів (документ підтверджуючий правовий статус);
регістр топогеодезичний (матеріали зйомок, кадастровий план, каталог координат, відомість площ, экспликация ділянки);
регістр майна (документи технічних характеристик об'єкту, правова приналежність будівель і споруд);
регістр економічний (матеріали вартісної оцінки об'єкту на основі місцеположення, ґрунтового покриву, інфраструктури, покладів корисних копалин, відомості про податки, платежі, пільгах і т.п.;
регістр обмежень (обмеження, що накладаються на право користування об'єктом, сервітути).
Державний кадастровий облік об'єкту нерухомості здійснюється шляхом внесення необхідної, достовірної і достатньої інформації про об'єкт нерухомості в реєстраційні документи державного земельного кадастру.
Процедура кадастрового обліку земельних ділянок і міцно пов'язаної з ними нерухомості включає наступні операції:
перевірка повноти і правильності формування кадастрової справи;
заповнення кадастрової реєстраційної карти на об'єкт нерухомості;
привласнення земельній ділянці унікального кадастрового номера;
занесення відомостей про об'єкт в документацію державного земельного кадастру;
нанесення меж об'єкту на черговий кадастровий план;
оформлення свідоцтва про кадастровий облік об'єкту нерухомості;
закриття кадастрової справи і здача його в архів органу державного кадастрового обліку об'єктів нерухомості;
залучення до кадастрової справи об'єкту нових встановлюючих право документів для відстежування правової історії об'єкту нерухомості.
Державний земельний кадастр реалізується у вигляді баз даних, що представляються на паперових або електронному носії.
Державна реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється за допомогою внесення інформації про право деякого суб'єкта на об'єкт нерухомості в спеціальний документ, званий Поземельною книгою.
Процедура реєстрації включає наступні дії:
аналіз і експертиза встановлюючих право документів на об'єкт нерухомості, перевірці їх автентичності і відповідності чинному законодавству;
запис в Поземельну книгу;
виписування в двох екземплярах свідоцтва про реєстрацію прав на об'єкт;
сповіщення органу державного кадастрового обліку об'єкту і суб'єкта прав про проведену реєстрацію.
Поземельна книга є картотекою даних. Розділи Поземельний книги включають:
земельні ділянки;
первинні об'єкти нерухомості (будівлі, споруди);
вторинні об'єкти нерухомості (квартири, приміщення, кімнати і тому подібне).
Відомості про об'єкти нерухомості в Поземельній книзі можуть зручності підрозділятися на складові частини (регістри) по числу існуючих видів прав:
регістр основних прав (кадастровий номер, адреса, цільове призначення, розміри, відомості про правовласника, виді його права на об'єкт, посилання на документи, на основі яких право зареєстровано);
регістр арендувати (арендувати відносини, пов'язані з об'єктом);
регістр сервітутів;
регістр застав;
регістр обтяжень.
Формування кадастрового коду починається після того, як остаточно сформована земельна ділянка, визначений його власник, власник або користувач і межі нанесений на чергову кадастрову карту (план) району або населеного пункту. Формування земельної ділянки завершується привласненням йому чергового номера по журналу обліку кадастрових номерів.
При проведенні нових зйомок або інвентаризацій коди елементів, що становлять кадастровий номер, не повинні мінятися. Код первинного об'єкту формується як черговий порядковий код у межах земельної ділянки або використовується реєстраційний код, привласнений органами влади по формуванню об'єктів нерухомості (БТІ, служба лісового, водного господарства і інші), після чого фіксується в журналі обліку кадастрових кодів. Код вторинного об'єкту нерухомості формується як черговий порядковий код в межах первинного об'єкту нерухомості або використовується реєстраційний код, привласнений при формуванні об'єктів нерухомості, і фіксується в журналі обліку кадастрових кодів.
Земельні ділянки для зручності використовування кадастрових кодів формуються в кадастрові квартали. Межі кварталів проходять по зовнішніх межах ділянок і мають певні геодезичні координати. Ділянки покривають територію кварталу без розривів і перекриттів. В квартали можуть групуватися ділянки з різним цільовим призначенням. Як кадастровий квартал може бути прийнятий сільський населений пункт, садове або дачне суспільство, або частина крупного населеного пункту (мікрорайон, квартал, промислова або комунальна зона, обмежена червоними лініями забудови або природними межами).
Кадастрові квартали групуються в кадастрові масиви.
Межами масивів є зовнішні межі кварталів і мають відповідні геодезичні координати. В межах кадастрового масиву використовується локальна система кодування кварталів. Квартали в межах масиву кодуються за правилом меандра або спіралі.
Кадастрові масиви групуються в кадастрові зони. Межі зон проходять по зовнішніх межах масивів з відповідними геодезичними координатами або по природних рубежах (річки, межа лісових масивів, залізниць і інші лінійні об'єкти).
Під час переходу прав іншому власнику або при зміні їх вигляду на об'єкти проводиться перереєстрація прав без зміни кадастрового коду.
При операціях із земельною ділянкою, в результаті яких відбувається розподіл ділянки, кожній частині привласнюються нові кадастрові коди відповідно до порядку обліку в журналі.
Окрім Поземельної книги ведеться чергова кадастрова карта, на якій відображаються межі всіх ділянок і їх коди. Матеріали зонування адміністративних територій з описом їх меж, кадастрових кодів всіх структурних одиниць затверджуються рішенням адміністрації даної території.
На існуючому картографічному матеріалі намічаються межі кадастрових зон і масивів, узгоджуються в земельному комітеті суб'єктів федерації. Для ведення поточного обліку, відображення меж кадастрових зон, масивів, кварталів, земельних ділянок на планово-картографічному матеріалі створюється серія чергових карт:
чергова кадастрова карта призначена для відображення на ній меж районів і міст;
чергова кадастрова карта адміністративного району (міста) – призначена для відображення на ній меж кадастрових зон і їх нумерації. Нумерація зон усередині району (міста) починається з одиниці. Масштаб карти повинен дозволяти відображати межі масивів, кварталів усередині кожної зони, кодування яких також починається з одиниці. Дана карта, а також карта масивів і кварталів складається райкомземом;
чергова кадастрова карта масиву призначена для відображення на ній меж кадастрових кварталів усередині кожного масиву, нумерація починається з одиниці;
чергова кадастрова карта кварталу призначена для відображення на ній меж земельних ділянок з первинними об'єктами. Нумерація земельних ділянок усередині кожного кварталу починається з одиниці.
Чергова кадастрова карта повинна відповідати наступним основним вимогам:
масштаб карти повинен дозволяти нанести на неї земельні ділянки і пов'язані з ними об'єкти нерухомості;
на карту повинні бути нанесені крупні об'єкти (дорогі, лісові масиви, крупні промислові об'єкти);
всі ділянки і об'єкти повинні бути нанесені так, щоб була бачена їх конфігурація, взаємне розташування, межі.