Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ.docx
Скачиваний:
5
Добавлен:
28.02.2016
Размер:
92.18 Кб
Скачать

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ УКРАИНЫ

ХАРЬКОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГОРОДСКОГО

ХОЗЯЙСТВА ИМ. А.Н. БЕКЕТОВА

Кафедра управления проектами в городском хозяйстве и строительстве

ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЗАДАНИЕ

по дисциплине «Техническая инвентаризация объектов

недвижимого имущества»

Вариант 22

ВИПОЛНИЛА: ПРОВЕРИЛ:

Студентка 3 курса доцент, к.э.н. Гончарова З. В.

Факультета Градостроительного _________________________

гр. ГИС 2012-1 (подпись)

Хонда Е.П.

__________________________

(подпись)

«____»__________________2014 р. «____»_______________2014р.

Харьков – ХНУГХ – 2014р.

Содержание

Введение……………..……………………………………………………3

1. Физический износ объектов недвижимости………………………….4

- Устранимый физический износ…………………………………………4

- Неустранимый физический износ……………………………………….5

- Методы расчета физического износа…………………………………..6

- Нормативный метод……………………………………………………..6

- Стоимостной метод………………………………………………………7

- Метод срока жизни………………………………………………………8

- Оценка устранимого и неустранимого физического износа методом срока службы……………………………………………………………………9

2. Определение стоимости инвентарного объекта……………………..12

- Порядок формирования инвентарной стоимости объектов, завершенных строительством…………………………………………………16

3. Задачи по варианту 10………………………………………………..19

4. Использованная литература………………………………………….21

Введение

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Далее позвольте рассмотреть подробнее физический износ.

Физический износ объектов недвижимости

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

            

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом

Выявление всех возможных видов износа - это совокупный накопленный износ объекта недвижимости. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких, как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем определения эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.

Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).

В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания [10] определяется как взвешенная величина.

К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска и пр., т.е. элементы которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.

На практике применяются основные методы расчета физического износа: нормативный, стоимостной и метод срока жизни.

Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого и отраслевого уровня. Например, правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86. разработаны и изданы эти правила госкомитетом по гражданскому строительству и архитектуре Москва 1990. принцип применения инструкций подобного рода заключается в следующем: в них даются величины износа различных конструктивных элементов, применяя которые оценщик рассчитывает износ.

Иф=сумма Ифi*di/100

Ифi – физический износ в процентах i-го конструктивного элемента

Di – доля конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости объекта

1) На основании нормативных документов оценщик разбивает недвижимость на основные конструктивные элементы. Такая разбивка существует в этих нормативных элементах или берется из технического паспорта на эту недвижимость.

2) На основании этой разбивки оценщик определяет износ каждого из этих элементов.

Недостатки этого метода: это самый не эффективный и нерациональный метод расчет, т.к. он не в полном объеме учитывает реальный физический износ каждого из конструктивных элементов. Кроме этого, он не учитывает реальное соотношение удельных весов конструктивных элементов между собой.

Стоимостной метод расчета физического износа – в основе этого метода лежит сопоставление затрат необходимых на проведение ремонтных работ, устраняющих повреждения конструкций, отдельных элементов здания и иных работ с целью достижения недвижимости полной восстановительной стоимости. С этой целью оценщиком или главными специалистами заказчика проводится работа по выявлению дефектов конструктивных элементов недвижимости. На основании результатов этой работы составляется так называемая дефектовочная ведомость. Далее эта ведомость осмечивается и тем самым определяется стоимость ремонтных работ. Полученный итог и есть величина физического износа недвижимости. В зависимости от текущей задачи оценщика этот физический износ, полученный стоимостным методом может быть либо сразу рассчитан в стоимостном выражении, либо рассчитан в %.

Оценщик также составляет и расценивает дефектные ведомости по выведенным элементам, затем на основании технических данных о недвижимости выделяет величину стоимости каждого и выделенных элементов полной восстановительной стоимости здания в целом и определяет на основании этой информации физический износ каждого из элементов. Второй вариант более сложен, а в отдельных случаях и менее достоверен, потому что разделить по удельным весам здания на элементы еще никому не удавалось.  В основе этой дележки лежат либо данные технического паспорта на недвижимость, либо какие-либо нормативные источники подтвержденные Госстроем и т.д. С другой стороны второй вариант боле информативен, т.к. он позволяет увидеть степень износа отдельных элементов недвижимости. С этой точки зрения второй вариант предпочтителен к применению при определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости, т.к. в результате заказчик оценки увидит наиболее изношенные элементы недвижимости. сложность этого метода заключается в детализации конструктивных элементов недвижимости. Именно эта детализация вынуждает оценщика привлекать к работе сторонних специалистов.

 Метод срока жизни – поскольку оценщик не всегда может располагать информацией, которая позволила бы применить ему нормативный или стоимостной методы, тем не менее должен считать величину физического износа. Он применяет метод срока жизни. Смысл этого метода заключается в следующем: по оцениваемой недвижимости оценщик определяет следующие параметры:

1) срок физической жизни типичный для аналогичных зданий  = 50 лет

2) он определяет эффективный срок жизни объекта. Оценщик выявил, что эффективный возраст оцениваемой недвижимости составил 18 лет. На основании этой информации оценщик должен рассчитать величину физического износа.

Этот метод следует расценивать как весьма упрощенную методику расчета физического износа. Его применение возможно или необходимо в тех ситуациях когда нормативный метод или стоимостной невозможны. Применяя этот метод оценщик исходит из предположения , что износ физический недвижимости в течение хронологического возраста происходил равномерно. Оценщик обязан установить величину эффективного возраста, т.е. объяснить совпадение или несовпадение эффективного возраста с хронологическим.

Оценка устранимого и неустранимого физического износа методом срока службы

Данный метод расчета предусматривает четыре этапа.

  • 1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределяется

между отдельными элементами в определенной последовательности:

  • стоимость отложенного ремонта;

  • стоимость коротко живущих элементов устранимым физическим износом;

  • стоимость коротко живущих элементов неустранимым физическим износом;

  • стоимость долго живущих элементов неустранимым физическим износом.

  • 2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента

методом срока службы.

  • 3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.

  • 4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.

Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис.1.

Рис.1. Срок жизни здания или сооружения

Расчет устранимого физического износа коротко живущих элементов

Коротко живущие элементы — это элементы, с более коротким сроком службы, чем здание в целом, но не требующие замены на дату

оценки. Их замена должна быть произведена в будущем. Они относятся к элементам, требующим восстановления. Такие коротко живущие элементы не имеют 100%-го физического износа. Критерии устранимости данных элементов аналогичны отложенному ремонту.

Износ коротко живущих элементов оценивается раздельно по каждому выявленному элементу на основе соотношения его возраста и общего срока службы, а также суммы затрат по его восстановлению на дату оценки.

Расчет неустранимого физического износа долго живущих элементов

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Долго живущие элементы включают все элементы, которые не учитывались ранее в составе отложенного ремонта и коротко живущих элементов. Все долго живущие элементы имеют одинаковый возраст и общий срок службы, поэтому оцениваются комплексно. К ним относят подземные коммуникации, фундаменты, несущие стены и др. У долго живущих элементов износ менее 100%, поэтому отсутствует необходимость их замены. Как правило, такой элемент не подлежит замене кроме исключительных случаев. Критерии устранимости долго живущих элементов совпадают с критериями других физических элементов.

Износ долго живущих элементов оценивают на основе стоимости всех элементов, которые ранее не были учтены при расчете физического износа и процента износа, определенного методом срока службы.

Например, полная восстановительная стоимость здания – $750 000. Действительный возраст здания 25 лет при общем сроке полезной службы 100 лет. Затраты на отложенный ремонт –$10 000. Затраты  на  замену  отопительной  системы  –  $50 000.  Стоимость

восстановления прочих коротко живущих элементов равняется $30 000. Других коротко живущих элементов не выявлено. Процент износа, рассчитанный методом срока службы, равен 25% (25 : 100). Стоимость, относимая к долго живущим элементам, составляет $660 000. (750000 — 10000 — 50000 — 30000). Стоимость физического износа долго живущих элементов составляет $165 000 ($660 000 × 25%).

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.