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Verspätete Mangelanzeige muss Vermieter beweisen

Mängel der Mietsache berechtigen zur Mietminderung. Eventuell muss der Vermieter gar Schadensersatz zahlen. Aber nur bei unverzüglicher Mängelanzeige des Mieters – beweisen muss die der Vermieter. Von Christian Günther, Juristische Redaktion anwalt.de

Ob Heizungsprobleme in der Mietwohnung, ein Ausfall der Lüftung im gepachteten Restaurant oder ein Motorschaden beim Mietwagen. Derartige Probleme, die den vertraglich vereinbarten Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigen, stellen Mängel dar. Die vereinbarte Miete mindert sich kraft Gesetz, solange der Mangel besteht. In welcher Höhe die Miete sich verringert, hängt davon ab, wie stark der Mangel den Gebrauch einschränkt. Im Streitfall entscheiden die Gerichte. Dass der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat, spielt für die Minderung keine Rolle.

Ein Verschulden des Vermieters für den Mangel ist erst erforderlich, wenn der Mieter deshalb Schadensersatz verlangt. Minderungsrecht und Schadensersatzanspruch gibt es aber nur, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel auch unverzüglich angezeigt hat. Schließlich muss der Vermieter ihn kennen, um schnellstmöglich Abhilfe zu schaffen. Unverzüglich heißt dabei ohne schuldhaftes Zögern. Bei verspäteter Mitteilung droht nicht nur der Verlust dieser Rechte. Der Mieter kann sich gegenüber seinem Vermieter sogar selbst schadensersatzpflichtig machen.

Umstritten war jedoch bisher, wer die Mängelanzeige im Streitfall beweisen muss - der Mieter oder der Vermieter. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Beweislast nun grundsätzlich dem Vermieter auferlegt. Beklagter war ein Mieter, der 20 Prozent der Kaltmiete einbehalten hatte, weil die Bodenfliesen in der Mietwohnung Risse hatten. Das war im Jahr 2008. Der klagende Vermieter bestritt ein Recht zur Mietminderung. Schließlich habe der Mieter die Risse seit 2005 gekannt, ohne ihn zu informieren. Im Übrigen müsse der Mieter die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Eine Beweispflicht des Mieters lehnte der BGH jedoch ab.

Einen Freibrief gibt das Urteil Mietern dennoch nicht. Denn die Anzeigepflicht ist hier eine sogenannte negative Tatsache - nämlich die Aussage, sie habe nicht stattgefunden. Mieter können in solchen Fällen, in denen Mieter den Geschehensablauf besser als der Vermieter kennen müssten, nicht lapidar behaupten, sie hätten den Mangel mitgeteilt. Stattdessen müssen sie zumindest Angaben machen, wann, wie und wo die Anzeige ungefähr stattgefunden haben soll. Erst dann muss der Vermieter diese Angaben erfolgreich widerlegen, damit ein eventuelles Minderungsrecht oder ein Schadensersatzanspruch entfällt. Im konkreten Fall gelang das dem Vermieter nicht, nachdem ihm der Mieter Zeitraum und Ort einer Mängelanzeige im Jahr 2005 genannt hatte.

(BGH, Urteil v. 05.12.2012, Az.: VIII ZR 74/12)

http://www.welt.de/incoming/article114409727/Mieter-muss-Putzplan-beachten-oder-zahlen.html

Mieter muss Putzplan beachten – oder zahlen

Trifft den Mieter gemäß der Hausordnung eine Putzpflicht und kommt er dieser nicht nach, darf der Vermieter auf dessen Kosten eine Firma mit der Reinigung der Gemeinschaftsflächen beauftragen. Von Sandra Voigt, Juristische Redaktion anwalt.de

Viele Vermieter beauftragen für die Reinigung des Treppenhauses, der Waschküche und der anderen Gemeinschaftsflächen eine Fachfirma. Andere wiederum wälzen die Putzpflicht mittels einer Hausordnung auf die Mieter ab, die in regelmäßigen Abständen selbst zum Besen greifen müssen. Doch was passiert, wenn ein Mieter seiner Putzpflicht nicht nachkommt? Darf der Vermieter die Gemeinschaftsräume einfach auf Kosten des "faulen" Mieters von einer Fachfirma säubern lassen?

In einem Mietshaus mussten alle Mieter laut einer Hausordnung die Gemeinschaftsräume selbst reinigen und wurden daher jeweils für einen vollen Kalendermonat in einen Putzplan eingeteilt. Als ein Mieter seiner Putzpflicht nach zwei Wochen noch nicht nachgekommen war, schrieb der Vermieter ihn an und drohte damit, auf seine Kosten eine Firma mit der Reinigung zu beauftragen. Der Mieter reagierte nicht, sodass eine Fachfirma im betreffenden Monat die Gemeinschaftsräume säuberte. Als der Vermieter die Erstattung der Kosten verlangte, verweigerte der Mieter die Zahlung. Er habe nie ein Mahnschreiben bekommen. Außerdem habe er doch einen ganzen Monat Zeit, um sauberzumachen. Der Streit endete daher vor Gericht.

Das Amtsgericht (AG) Bremen verpflichtete den Mieter zur Zahlung der Reinigungskosten. Schließlich ist er unstreitig für den betreffenden Monat zur Reinigung der Gemeinschaftsflächen verpflichtet gewesen und dieser Pflicht nicht nachgekommen. Im Übrigen durfte der Vermieter erwarten, dass die Gemeinschaftsflächen bereits in den ersten drei Tagen des Kalendermonats geputzt werden. Denn würde er stattdessen regelmäßig eine Fachfirma damit beauftragen, wären die Kosten dafür eine umlagefähige Betriebskostenposition, die alle Mieter grundsätzlich ebenfalls zu Monatsbeginn zusammen mit der Miete bezahlen. Des Weiteren ist es selbst Berufstätigen möglich, innerhalb von drei Tagen am Feierabend das Treppenhaus und die anderen Gemeinschaftsflächen zu reinigen.

Ob der Mieter eine schriftliche "Putzaufforderung" erhalten hat oder nicht, war letztendlich irrelevant. Der Vermieter durfte ohne jede Mahnung ein Fachunternehmen mit der Reinigung beauftragen. Müsste er den Mieter erst zur Reinigung auffordern und eine Frist abwarten, könnte es passieren, dass die Gemeinschaftsflächen immer "dreckiger" werden, weil der Mieter auf die Mahnung nicht reagiert und daher auch nicht putzt. Das könnte wiederum dazu führen, dass andere Mieter deswegen die Miete mindern wollen.

(AG Bremen, Urteil v. 15.11.2012, Az.: 9 C 346/12)

Wortschatz

Wohnungseigentümergemeinschaft жилищный кооператив

Wettbüro, n -s, -s общ. букмекерская контора

Lärmbelastung, f =, -en авиа. воздействие шума (на организм)

Teilungserklärung, f =, -en определение частей имущества

Mangelanzeige рекламация по качеству

Mietsache арендуемое имущество

Mietminderung уменьшение арендной платы

pachten арендовать; брать в аренду

beeinträchtigen нарушать

Verschulden, n виновность; гражданская вина

Schadensersatzanspruch претензия на возмещение убытков; право на возмещение

Ущерба

schuldhaftes Zögern , f юр. виновное промедлениe

Beweislast ,f тяжесть доказательства; бремя доказывания

dartun доказывать

Freibrief, m -(e)s, -e льгота; привилегия

lapidar лапидарный; краткий; сжатый

entfallen исключить; выскальзывать; быть отменённым

Hausordnung, f =, -en правила внутреннего распорядка; правила проживания

Gemeinkosten umlegen распредёлить накладные расходы

Betriebskosten издержки производства; эксплуатационные расходы