46.Понятие и признаки договора аренды. Субаренда и перенаем.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Признаки:

имущество передается не в собственность, а только во владение и пользование в течение определенного времени

предмет договора – только индивидуально – определенные непотребляемые вещи

применяется как в сфере предпринимательской деятельности, так и в сфере удовлетворения бытовых потребностей граждан и членов их семей.

Субаренда (поднаем) – сдача арендатором с согласия арендодателя арендованного имущества в аренду третьему лицу.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Перенаем - передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Частичная передача имеет место в случаях:

передачи прав арендатора в залог

внесение их в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив

сдача арендованного имущества в субаренду

предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Полная передача всех прав и обязанностей имеет место только в случае перенайма.

47.Содержание договора аренды. Правовая природа улучшений, производимых арендатором.

Обязанности арендодателя:

предоставить имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению

предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сданное в аренду имущество

производить капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором

отвечать за недостатки сданного в аренду имущества.

Обязанности арендатора:

пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества

своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом

поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. осуществлять текущий ремонт имущества, а так же нести расходы на содержание имущества

вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре.

Право арендатора:

сдавать имущество в субаренду (с согласия арендодателя)

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (с согласия арендодателя)

передавать имущество в безвозмездное пользование (с согласия арендодателя)

передавать арендные права в залог (с согласия арендодателя)

вносить их в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (с согласия арендодателя)

выкупить арендованное имущество

преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок.

Улучшение арендованного имущества

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.