Рыночный метод
ПП отражает норму прибыли от вложенных средств в приобретение земельного участка, строительство здания или другие улучшения. Денежные потоки при строительстве зданий и сооружений аккумуляторного типа. Инвестиционные проекты аккумуляторного типа представляют собой ряд последовательных вложений и последующий приток. При строительстве Заказчик (Застройщик) в первую очередь должен приобрести земельный участок, во вторую – вложить в него средства. В результате процесса инвестирования Заказчик ожидает вернуть свои средства и получить вознаграждение в виде прибыли. Величина возвращенных средств с учетом прибыли и есть стоимость по затратному подходу:
|
|
(6) |
;где V– рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;
Сзем.уч – стоимость земельного участка.
По рыночному методу ПП рассчитывается как разница между средней рыночной стоимостью продажи аналогичного объекта нового строительства и суммой прямых, косвенных затрат и стоимостью земельного участка. Основой для расчета служит формула (1).
На практике обычно среднюю прибыль предпринимателя принимают в процентах от себестоимости нового строительства для Заказчика (Застройщика):
|
|
(7) |
Учитывая, что рыночная стоимость (РС) объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости улучшений (см. формулу (6), то средняя величина прибыли предпринимателя будет найдена по формуле
|
|
(8) |
Если приравнять формулы 7 и 8, то получится формула 9.
|
|
(9) |
Если сделать допущение, что сумма издержек на строительство для Заказчика представляет среднюю величину строительства, то, выразив из формулы 9 прибыль предпринимателя, получим
|
|
(10) |
После преобразования формулы (10)
|
|
(11) |
Обозначим соотношения средних показателей рыночной стоимости и стоимости земельного участка к себестоимости строительства через коэффициенты К1и К2:
|
|
(12) |
|
|
(13) |
На основе формулы 11 выведем эффективные сочетания коэффициентов К1и К2, которые представлены в табл. 10.
Таблица 10
Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
|
К1 |
К2 | |||||||||
|
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 |
0,9 |
1,0 | |
|
1,1 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
1,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
|
|
1,6 |
0,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
|
1,7 |
0,6 |
0,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
|
1,8 |
0,7 |
0,6 |
0,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
|
1,9 |
0,8 |
0,7 |
0,6 |
0,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
|
|
2,0 |
0,9 |
0,8 |
0,7 |
0,6 |
0,5 |
0,4 |
0,3 |
0,2 |
0,1 |
0 |
Сочетания соотношений К1и К2в правой верхней части таблицы являются неэффективными, что приводит к отрицательной величине прибыли предпринимателя. Данные проекты инвесторы на рынке недвижимости отклоняют. Левая нижняя часть таблицы показывает проекты, которые приносят прибыль в зависимости от соотношений К1и К2.
Прибыль предпринимателя является функцией риска и при расчете рыночной стоимости должна приниматься по среднерыночным показателям. В этом случае задачей оценщика является определение следующих среднерыночных показателей:
стоимости аналогичных объектов недвижимости нового строительства;
стоимости аналогичных земельных участков;
стоимости строительства аналогичных зданий (сооружений).
Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что данный метод применим при доступной и достоверной информации об инвестиционных проектах строительства.
Информация о стоимости строительства и рыночной стоимости новых объектов более открыта по сравнению с определением средних показателей стоимости земельных участков. Проанализируем жилищный сектор рынка недвижимости г. Перми (сегмент многоквартирные дома) для определения величины предпринимательской прибыли.
На январь 2006 г. в г.Перми имеется следующая информация о средней стоимости строительства и средней рыночной стоимости в зависимости от административного района (табл. 11).
Таблица 11