- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
2.3. Метод попарного сравнения
Предлагаемая методика является производной от метода сравнительного анализа. Основана она на известном в матричной алгебре методе попарных сравнений. Как и любой продукт, она обладает недостатками и достоинствами. К недостаткам можно отнести ее относительную трудоемкость, к достоинствам – некритичность к строгому подбору аналогов, т.к. позволяет получить достаточно точные результаты даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта. Для облегчения расчетов применяется компьютерная версия данной методики.
Последовательность определения стоимости по методу попарного сравнения15:
Выбор объектов-аналогов (не менее 3, оптимальным считается выбор 4-6 аналогов, но это увеличивает трудоемкость расчетов). Для описания метода предположим, что отобрано (n-1) объектов-аналогов. Таким образом, в процессе попарного сравнения участвуютnобъектов недвижимости, включая объект оценки.
номер объекта недвижимости, .
Выбор параметров сравнения, которые значительно влияют на стоимость (оптимальное количество 6-10, при этом прочие параметры считаются сходными с параметрами объекта оценки). Сравнение проводится по mфакторам.
номер фактора,
Формирование шкалы качественных оценок (табл.28) по следующему принципу:
Таблица 28
Шкала качественных оценок
Важность параметра оценки |
Значение важности от 1 до 9 |
Одинаковая важность |
1 2 |
Незначительное преимущество |
3 4 |
Значительное преимущество |
5 6 |
Явное преимущество |
7 8 |
Абсолютное преимущество |
9 |
Построение для каждого параметра обратносимметричной матрицы индексов важности () (см. в табл.29).
Каждому параметру присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются попарно. Диагональ матрицы будет иметь значение 1, т.к. в этом случае объект сравнивается сам с собой и, естественно, должен обладать одинаковой важностью. Если в одной ячейке стоит целое число, то в зеркальной ячейке относительно диагонали будет стоять дробное число.
Таблица 29
Матрица индексов важности
|
Параметр сравнения | |||
Объект- аналог 1 |
Объект- аналог 2 |
Объект- аналог 3 |
Объект оценки | |
Объект-аналог 1 |
1 |
1/x |
1/y |
1/z |
Объект-аналог 2 |
x |
1 |
1/a |
c |
Объект-аналог 3 |
y |
a |
1 |
b |
Объект-оценки |
z |
1/c |
1/b |
1 |
Перевод результата сравнения объектов и, выраженного в качественной дискретной шкале с максимальным количеством градаций, равным 9, в числовое значениепроизводится следующим образом.
Объекты иодинаково предпочтительны, следовательно,=1.
Объект превосходит объектпо предпочтительности:
промежуточное значение
=2
слабое превосходство
=3
промежуточное значение
=4
сильное превосходство
=5
промежуточное значение
=6
очень сильное превосходство
=7
промежуточное значение
=8
абсолютное превосходство
=9
Объект Ojпревосходит объектOiпо предпочтительности:
промежуточное значение |
=1/2 |
слабое превосходство |
=1/3 |
промежуточное значение |
=1/4 |
сильное превосходство |
=1/5 |
промежуточное значение |
=1/6 |
очень сильное превосходство |
=1/7 |
промежуточное значение |
=1/8 |
абсолютное превосходство |
=1/9 |
Определение веса каждого индекса важности:
|
(26) |
Нормирование полученных весов
|
(27) |
Нахождение Адамаровых векторов:
; |
(28) |
где – вектор приоритетов.
Расчет векторов согласованности:
;
|
(29) |
Расчет разбросов согласованности:
; |
(30) |
Расчет индекса согласованности:
|
(31) |
Индекс согласованности не должен превышать значения 0,1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.
Определение приведенного нормированного отклонения каждого объекта по mфакторам:
|
(32) |
Определение стоимости искомого объекта:
|
(33) |
где – приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта;
–стоимость единицы сравнения объекта-аналога.
Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом попарного сравнения
Исходные данные: объект оценки – здание магазина, расположенного в с. Пасад. Дополнительные данные и построение матриц отражено в таблице 30 (см. с. 76).
Расчеты
Расчет веса индекса важности (по первой матрице) (формула 26):
|
|
|
|
|
Таблица 30
Таблица попарных сравнений
|
Объект |
Площадь, м2 |
Расположе-ние |
Экономичес-кий уровень развития территории |
Объемно-планиров. реш-е |
Подъездные пути |
Коммуника-ции |
Стоимость, руб. |
Аналог (А1) |
Магазин, г. Пермь, мкр. Висим |
30 |
Краевой центр |
Преобладание промышленно-сти |
1 этаж 2- этажного кирпично-го здания |
асфальт |
все центральные |
45 000 |
Аналог (А2) |
Магазин, г. Пермь, Кировский район |
280 |
Краевой центр |
Преобладание промышленно-сти |
Отдельно стоящее 1-эт. кирпичное здание |
асфальт |
все центральные |
315 000 |
Аналог (А3) |
Магазин, г. Добрянка |
343,8 |
80 км от краевого центра |
Аграрно-промышленная зона |
1-й этаж 5-этажного кирпично- го здания |
асфальт |
все центральные |
350 000 |
Оценива-емый (А0) |
Магазин, с. Пасад |
288 |
120 км от краевого центра |
Аграрно-промышлен-ная зона |
Отдельно стоящее 1-эт. кирпичное здание |
грунтовая дорога |
все автоном-ные |
88 156 |
Проверка |
|
0,0405 |
0,123 |
0,0789 |
0,0691 |
0 |
0,03 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Важность параметра оценки | ||||||||
Одинаковая важность
|
Незначительное преимущество
|
Значительное преимущество
|
Явное преимущество
|
Абсолютное преимущество | ||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
МАТРИЦЫ ИНДЕКСОВ ВАЖНОСТИ |
МАТРИЦЫ ИНДЕКСОВ ВАЖНОСТИ
| |||||||
Площадь |
Объемно-планиров. решение | |||||||
|
А1 |
А2 |
А3 |
А0 |
|
А1 |
А2 |
А3 |
А1 |
1 |
0,125 |
0,1111 |
0,125 |
А1 |
1 |
0,1429 |
1 |
А2 |
8 |
1 |
0,3333 |
1 |
А2 |
7 |
1 |
7 |
А3 |
9 |
3 |
1 |
3 |
А3 |
1 |
0,1429 |
1 |
А0 |
8 |
1 |
0,3333 |
1 |
А0 |
5 |
0,2 |
5 |
Расположение |
Подъездные пути | |||||||
|
А1 |
А2 |
А3 |
А0 |
|
А1 |
А2 |
А3 |
А1 |
1 |
3 |
8 |
9 |
А1 |
1 |
1 |
1 |
А2 |
0,3333 |
1 |
6 |
7 |
А2 |
1 |
1 |
1 |
А3 |
0,125 |
0,1667 |
1 |
5 |
А3 |
1 |
1 |
1 |
А0 |
0,1111 |
0,1429 |
0,2 |
1 |
А0 |
0,125 |
0,125 |
0,125 |
Экономический уровень развития территории |
Коммуникации | |||||||
|
А1 |
А2 |
А3 |
А0 |
|
А1 |
А2 |
А3 |
А1 |
1 |
1 |
5 |
9 |
А1 |
1 |
1 |
3 |
А2 |
1 |
1 |
5 |
9 |
А2 |
1 |
1 |
3 |
А3 |
0,2 |
0,2 |
1 |
7 |
А3 |
0,3333 |
0,3333 |
1 |
А0 |
0,1111 |
0,1111 |
0,1429 |
1 |
А0 |
0,1111 |
0,1111 |
0,1429 |
Нормируем полученные веса (формула 27):
|
|
|
|
|
|
|
Имеем вектор приоритетов
Находим Адамаров вектор:
Адамаров вектор,
делим Адамаров вектор на вектор приоритетов
и получаем вектор согласованности первой матрицы Z1.
Далее находим разброс согласованности
и индекс согласованности
Если не превышает значения 0,1, то матрица построена правильно. Такие операции следует провести для всех матриц (в примере их должно быть шесть).
Рассчитываем приведенное нормированное отклонение каждого объекта по формуле (32):
|
|
|
|
|
|
|
Определяем стоимость искомого объекта:
Все трудоемкие расчеты рекомендуется запрограммировать в Exсel. Оценщику необходимо научиться правильно выбирать параметры для сравнения (зависит от типа недвижимости) и строить матрицы.