- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
№ |
Общая площадь, кв.м |
Цена продажи 1 кв.м, тыс.руб. |
Линей-ная |
Степен-ная |
Логариф-мическая |
Экспонен- циальная |
Полино-миальная |
1 |
176,7 |
47,991 |
49,226 |
49,19 |
49,20 |
48,85 |
50,63 |
2 |
174,5 |
48,653 |
49,47 |
49,42 |
49,43 |
49,09 |
50,72 |
3 |
185,0 |
49,514 |
48,26 |
48,37 |
48,33 |
47,92 |
50,51 |
4 |
150,0 |
50,000 |
52,30 |
52,27 |
52,29 |
51,94 |
53,34 |
5 |
154,3 |
51,847 |
51,80 |
51,73 |
51,76 |
51,43 |
52,66 |
6 |
147,8 |
51,895 |
52,55 |
52,56 |
52,57 |
52,20 |
53,72 |
7 |
159,6 |
53,258 |
51,19 |
51,09 |
51,12 |
50,81 |
51,95 |
8 |
142,5 |
54,807 |
53,16 |
53,28 |
53,26 |
52,84 |
54,74 |
|
161,3 |
50,996 |
|
|
|
|
|
На основе расчетных данных проведем сравнение уравнений по коэффициенту корреляции, коэффициенту детерминированности среднеквадратической ошибки и достоверности.
Таблица 36
Сравнение достоверности результатов расчета
Вид регрессионной модели |
Коэффициент корреляции, |
Коэффициент детермини- рованности,
|
Среднеквадра-тическая ошибка, |
Достовер-ность (), % |
Линейная |
0,7598 |
0,5577 |
1,66 |
3,3 |
Степенная |
0,7672 |
0,5886 |
1,51 |
3,0 |
Логарифмическая |
0,7647 |
0,5847 |
1,52 |
3,0 |
Экспоненциаль-ная |
0,7625 |
0,5814 |
1,58 |
3,1 |
Полиномиальная |
0,7780 |
0,6052 |
2,04 |
4,0 |
По коэффициенту корреляции и детерминированности следует выбрать полиномиальную зависимость, однако по ошибке и достоверности лучше выбрать степенную.
Рассчитаем искомые значения по обеим функциям:
Предпочтение отдаем значению по степенной зависимости, т.к. оно ближе к среднему арифметическому и медиальному значению.
Ответ: цена 1 кв.м равна 51,037 тыс.руб.
Рассмотрим применение корреляционно-регрессионного анализа для расчета стоимости недвижимости методом многофакторной корреляции на следующем примере.
Объект оценки – офис общей площадью 160 кв.м. Имеется информация об объектах-аналогах и их общей площади, высоте этажа, количестве парковочных мест и цене продажи. В нашем случае выбрано три фактора, влияющих на стоимость, на практике может быть рассмотрено большее количество факторов.
Таблица 37