Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж

Показатель	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3
Переданные права	Право собственности на зем.уч. и улучшения	Право собственности на зем.уч. и улучшения	Право собственности на зем.уч. и улучшения	Право собственности на зем.уч. и улучшения
Условия финансиро-вания сделки	Рыночные	Рыночные	Рассрочка	Рыночные
Чистота сделки	Чистая	Чистая	Чистая	Чистая
Время продажи	Дата оценки	Сопоставимо с датой оценки	1 месяц назад	2 месяца назад

Окончание табл.25

Характери-стика местополо-жения	Категория престижности для жилья – 4, низкая привлекатель-ность для проживания, на расстоянии 1,5 км от ближайшей остановки обществен- ного транспорта, грунтовая дорога	Категория престижности для жилья – 5, средняя привлекатель-ность для проживания, на расстоянии 0,5 км от ближайшей остановки обществен- ного транспорта, асфальтобетон- ная дорога	Категория престижности для жилья – 5, средняя привлекатель- ность для проживания, на расстоянии 0,5 км от ближайшей остановки обществен- ного транспорта, асфальтобетон-ная дорога	Категория престижности для жилья – 4, средняя привлекатель- ность для проживания, на расстоянии 1,0 км от ближайшей остановки обществен- ного транспорта, грунтовая дорога
Физические характери-стики	Год постройки 1961, площадь дома 38,5 кв.м, площадь зем.уч. 600 кв.м, физический износ 52%, в состав имущества входит сарай, имеется электриче-ство, газ, холодное водоснабже-ние, печное отопление	Год постройки 1968, площадь дома 37,6 кв.м, площадь зем.уч. 600 кв.м, физический износ 38%, в состав имущества входит баня и две теплицы, имеется электриче-ство, холодное водоснабже-ние, печное отопление	Год постройки 1975, площадь дома 36,0 кв.м, площадь зем.уч. 600 кв.м, физический износ 35%, в состав имущества входит баня и гараж, имеется электриче-ство, холодное водоснабже-ние, печное отопление	Год постройки 1960, площадь дома 37,0 кв.м, площадь зем.уч. 600 кв.м, физический износ 53%, в состав имущества входит баня, имеется электриче-ство, холодное водоснабже-ние, печное отопление

На основании таблицы с характеристиками можно сделать вывод, что объекты аналогичны объекту оценки и могут использоваться для метода сравнения продаж. Однако имеются отличия, на которые следует рассчитать и внести поправки. Для всех объектов-аналогов были взяты цены продаж. Поскольку объект недвижимости – это жилой дом с постройками на земельном участке, то целесообразнее взять за единицу сравнения один объект целиком. Это подтверждают основные показатели площади и земельного участка и жилого дома.

Обоснование корректировок:

По условиям финансированияцена второго объекта-аналога изменилась, т.к. была предоставлена рассрочка платежа. На основании изучения договора купли-продажи был сделан вывод о том, что цена увеличилась на 5%, что и будет считаться корректировкой (анализ фактических данных).

Объекты-аналоги 2,3 были проданы в отличные от даты оценки периоды. На момент проведения оценки у аналитиков имелась следующая информация: два месяца назад средняя стоимость 1 кв.м домов данного сегмента была равна 9485 руб., месяц назад – 9640 руб., на момент оценки – 9800 руб. Для аналога 2 корректировка равняется [(9800/9640)-1]*100% = 1,66%, для аналога 3 – [(9800/9485)-1]*100%= 3,32% (анализ вторичных данных).

Размер корректировки по категории престижности был принят согласно аналитическим исследованиям ОАО «Камская долина» по методике зонирования г. Перми к.э.н., доцента кафедры финансов и кредита Пермского государственного университета Э.Д. Епишиной. Средняя разница в ценах между 4 и 5 категориями престижности для индивидуальных деревянных домов составляет 9% (анализ вторичных данных).

Привлекательность для проживания выбранного объекта была оценена как низкая по следующим причинам: согласно зонированию г. Перми территория местоположения относится к зоне катастрофического затопления р. Камой, в непосредственной близости проходит линия электропередач (ЛЭП), а также находится несанкционированная свалка твердых бытовых отходов. По данному показателю был произведен опрос оценщиков-экспертов, которые выбрали оценку разницы 10% (индивидуальные опросы).

Был проанализирован также физический износ зданий, и на основании его степени приняты следующие корректировки: для аналога 1 – 14%, 2 – 17%, 3 – 1% (анализ издержек).

Отличия в надворных постройках приняты по их фактической стоимости. Средняя баня оценена в 30 тыс.руб., гараж в 45 тыс.руб., теплица в 5 тыс.руб. Наличие сарая влияния на рыночную стоимость не оказывает (анализ издержек).

У объекта оценки имеется газоснабжение, что отличает его от других объектов. Величину корректировки возьмем из сборников УПВС по стоимости устройства газоснабжения в аналогичных зданиях, которая составляет 2,6% (табл. 5, сборник №28УПВС-69, анализ вторичных данных).

Первые четыре корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки. При выполнении данных корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе предыдущей.

Скорректированная на условия рынка цена является базой для всех остальных корректировок, которые относятся непосредственно к объекту оценки. Последовательность их выполнения может быть произвольной.

Расчет по примеру представлен в табл.26. Первоначально используем процентные корректировки, затем денежные.

Таблица 26