Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности

Управляющая компания	ЗПИФ недвижимости	Расчетная стоимость пая на 29.08.2008	Расчетная стоимость пая на 31.05.2007	Доходность за последние 15 месяцев, %
ООО «Витус», г. Пермь, www.vitus.ru	«Камские огни»	17049,40	13511,16	26,2
ООО «Витус», г. Пермь, www.vitus.ru	«Камская долина»	16664,04	13826,90	20,5
Среднее значение доходности, %				23,35

Ответ: прибыль предпринимателя составляет 23,35%.

1.2. Определение износа и устареваний

В процессе эксплуатации здания и сооружения теряют свои потребительские свойства, что должно сказываться на величине стоимости. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний¹¹.

В теории и практике оценки недвижимости износ и устаревания (ИиУ) определяются тремя классическими методами:

• сравнения продаж;

• эффективного возраста;

• разбиения.

Метод сравнения продаж при определении ИиУ состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления его стоимости воспроизводства (замещения) с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Износ и устаревания находятся по формуле

(14)

где – износ и устареванияi-го аналогичного объекта;

i – порядковый номер объекта-аналога;

n – количество объектов-аналогов;

–удельный вес объекта-аналога.

В свою очередь находится как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью строений с учетом износа и устареваний.

Пример определения износа и устареваний методом сравнения продаж

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее торговое здание.

Найти: износ и устаревания здания.

Решение представлено в табл. 16.

Таблица 16

Определение износа и устареваний торгового здания

№	Показатель	Объекты-аналоги
		1	2	3
1	Скорректированная цена продажи объектов*, тыс.руб.	25 000	30 000	37 000
2	Стоимость земельного участка**, тыс.руб.	5 000	7 000	12 000
3	Текущая рыночная цена здания, тыс.руб. (п. 1 – п. 2)	20 000	23 000	25 000
4	Текущая стоимость нового строительства***, тыс.руб.	26 000	31 000	34 000
5	Износ и устаревания, тыс.руб.	6 000	8 000	9 000
6	Износ и устаревания в процентах от стоимости строительства, %	23,1	25,8	26,5
7	Средний процент износа и устареваний, % (23,1+25,8+26,5)/3	25,1

Примечание:

*Скорректированная цена продажи объектов-аналогов рассчитывается в рамках сравнительного подхода (тема 2).

**Стоимость земельного участка определяется по известным в теории и практике методам.

***Текущая стоимость строительства определяется в рамках определения стоимости нового строительства (п. 1.1).

Ответ: ИиУ = 25,1%.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как износ и устаревания к текущей стоимости воспроизводства (см. формулы 15 и 16).

(15)

Из этого отношения вытекает следующая формула износа и устареваний:

(16)

где ЭВ – эффективный возраст (время, которым оценивается продолжительность жизни строения исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость);

СЭЖ – срок экономической жизни (время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости, превышающий затраты на его содержание и эксплуатацию);

–стоимость строительства при оценке недвижимости.

Пример определения износа и устареваний методом эффективного возраста

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее офисное здание.

Текущая стоимость строительства нового здания составляет 36 000 тыс.руб. Здание построено 15 лет назад. Типовой срок экономической жизни – 60 лет (через 60 лет следует провести диагностику на предмет определения пригодности для дальнейшей эксплуатации данного здания с технической и экономической точек зрения и при необходимости произвести капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию).

Найти: износ и устаревания здания.

Решение по первому возможному варианту.

Если здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, то его эффективный возраст будет равен фактическому. ИиУ составят 25% от стоимости воспроизводства, или 9 000 тыс.руб.

ИиУ = (15/60)*36 000 = 9 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 9 000 тыс.руб.

Решение по второму возможному варианту.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохой эксплуатации превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то износ и устаревания составят 33,3%, или 12 000 тыс.руб.

ИиУ = (20/60)*36 000 = 12 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 12 000 тыс.руб.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимое функциональное устаревание;

• неустранимое функциональное устаревание;

• экономическое устаревание.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При этом в итоге накопленный износ и устаревания можно найти как сумму всех видов износов и устареваний:

(17)

где – общий накопленный износ и устаревания;

–физический износ;

–функциональное устаревание;

–экономическое устаревание.

При использовании формулы (17) может получиться, что суммарное значение износов и устареваний будет близко или превысит 100%. Поэтому при больших значениях износов и устареваний, а также для более объективного взгляда на износ и устаревания рекомендуется использовать мультипликативную формулу определения :

(18)

Разберем основные методы определения составляющих на примерах.