УДК 528.4(075.8) ББК 65.32-5я73 Т66

Гриф надано Міністерством аграрної політики

України (лист від 29.11.05 р. № 18-1-1-128/1472)

Рецензенти:Г.Д. Гуцуляк, доктор економічних наук, член-кореспондент УААН (Івано-Франківський інститут АПВ УААН); В.М. Кривов, кандидат сільськогосподарських наук, до­цент (Національний аграрний університет)

Редактор Л.М. Орішин

Т66

Третяк А.М.

Землевпорядне проектування: Теоретичні основи і

територіальний землеустрій: Навч. посібник.— К. : Вища

освіта, 2006. — 528 с.: іл.

ISBN 966-8081-49-8

Викладено методологічні основи землевпорядного проектування пла­нування й організації використання земель у системі землеустрою методи методику та технологію землевпорядного проектування, організацію здій­снення схем і проектів землеустрою. Розкрито зміст і методику розроблен­ня схем землеустрою адміністративно-територіальних утворень техніко-економічних обґрунтувань організації використання й охорони земель складання проектів територіального землеустрою, землеустрою встанов­лення і зміни меж адміністративно-територіальних утворень, організації та встановлення меж природно-заповідного фонду, впорядкування існую­чих землеволодінь і землекористувань та створення нових, відведення зе­мельних ділянок.

Для підготовки бакалаврів напряму «Геодезія, картографія та земле­впорядкування» (спеціальність «Землевпорядкування та кадастр») в агра­рних вищих навчальних закладах.

ББК 65.32-5я73

А.М. Третяк, 2006

ISВN 966-8081-49-8

Передмова

Земля — незамінне і неоціненне багатство будь-якого суспільства. Вона є основним природним ресурсом, матеріальною умовою життя і діяльності людей, основою для розміщення і розвитку всіх галузей народного госпо­дарства, головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарствах. Тому ефективний розвиток економіки неможливий без організації раціонального використання й охорони землі. Важливу роль у цьому процесі відіграє землеустрій, який дає змогу за допомогою системи правових, інженерно-технічних, економічних і юридичних заходів організувати екологічно й економічно доцільне використання земель, забезпечити ефективну орга­нізацію території та розміщення виробництва.

Перед суспільством стоїть складне завдання: організувати використання земель так, щоб, з одного боку, зупинити процеси деградації ґрунтів, відно­вити і поліпшити їх, а з другого, — забезпечити підвищення ефективності виробництва за рахунок організації раціонального землеволодіння і земле­користування. Воно може бути розв'язане тільки в ході землеустрою, голов­на мета якого полягає в організації раціонального використання і охорони землі, створенні сприятливого екологічного середовища, поліпшенні при­родних ландшафтів і реалізації земельного законодавства.

В Україні за останні 15 років земельна реформа торкнулася переважно земель сільськогосподарського призначення. Однак поки що не проведено розмежування земель державної та комунальної власності, не виділено землі з особливим правовим режимом використання, не впорядковано те­риторію нових агроформувань. До цього часу немає комплексних заходів з охорони земель. Нині виникла нова проблема — консолідація (об'єднання) дрібних земельних ділянок до інвестиційно привабливих розмірів.

Досвід зарубіжних країн і України показує, що реальним механізмом наведення порядку у використанні земель, перевпорядкування територій і регулювання земельних відносин може бути тільки землеустрій, в ході якого має забезпечуватися перехід до повного земельного ладу з новими фор­мами господарювання, землеволодіння і землекористування.

Аналіз стану землевпорядного проектування на сучасному етапі вказує на відсутність чіткої програми розвитку землеустрою як на нинішньому етапі, так і на перспективу. Водночас практика показала, що всі перетво­рення землекористування мають ґрунтуватися на теоретико-методологічній і методичній основі землевпорядного проектування, що забезпечує реаліза­цію ринкових переваг системи сталого землекористування.

Землевпорядні дії здійснюють в установленому законом порядку, який передбачає підготовчі роботи, складання, розгляд і затвердження проекту, перенесення його в натуру, оформлення і видачу документів, авторський нагляд. Головне місце належить складанню проектів землеустрою.

Складність і різноманітність питань, які розв'язують при складанні проектів землеустрою, створили передумови для розроблення теоретичних основ землевпорядного проектування, методів і технологій проектування, і отже, сформували предмет навчальної дисципліни «Землевпорядне проектування».

Проблемам теоретичного обґрунтування землевпорядного проектування та його розвитку в умовах ринкової економіки і присвячено цей навчальний посібник.

Частина І

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ

ЗЕМЛЕВПОРЯДНОГО

ПРОЕКТУВАННЯ

• Введення у дисципліну

• Теоретико-методологічні основи землевпорядного проектування

• Планування і організація раціонального використання земель у системі землеустрою

• Методи землевпорядного проектування

• Методика і технології землевпорядного проектування

• 

  Організація здійснення схем і проектів землеустрою

ВВЕДЕННЯ У ДИСЦИПЛІНУ

1.1. Зміна земельних відносин і системи землекористування — передумова вдосконалення землевпорядного проектування

Перетворення, які відбулися в економіці країни та, зокрема, в сільськогосподарському землекористуванні, істотно змінили правові й організаційно-територіальні форми землекористування, особливо у сільському господарстві, форми власності на землю та інші засоби виробництва, земельні відносини в усіх галузях економіки, ефектив­ність використання земельних та інших ресурсів.

У результаті реформування земельних відносин, наприклад, збільшилася кількість землевласників і землекористувачів з 0,8 млн. до більш як 23 млн., порушилися межі та площі землеволодінь і землекористувань, організація території.

На території колишніх колективних сільськогосподарських підприємств з'явилося багато сторонніх землеволодінь і землекористувань. Крім того, в межах сільськогосподарських підприємств і фермерських господарств з'явилися великі площі земель, які потребують особливого режиму і умов використання, що мають обтяження (сервітути). Залеж­но від району розміщення сільськогосподарських підприємств частка Таких земель становить від 15 до 50 % їх площі і більше.

Земельна реформа призвела до виникнення недоліків землеволодіння і землекористування: далекоземелля, черезсмужжя, вклинювання, вкраплення, неправильне розміщення меж тощо.

Керівники і спеціалісти реформованих сільськогосподарських підприємств і голови фермерських господарств вважають, що прове­дення заходів з підвищення родючості ґрунтів і охорони земель за роки реформи погіршилося, сільська інфраструктура перебуває у незадовільному стані, на землях їхніх господарств відбулися значні організаційно-господарські й організаційно-територіальні зміни, не узгоджені з організацією територій.

У результаті аналізу стану використання земель в Україні вста­новлено, що перерозподіл земель у ході земельної реформи дуже вплинув на економіку виробництва. Зокрема, в Україні склався надзвичайно високий рівень освоєння життєвого простору: до госпо­дарського використання залучено понад 92 % її території. Тільки близько 5 млн га (майже 8 %) перебуває у природному стані (болота, озера, ріки, гори). За густотою населення Україна наблизилася до середньоєвропейського рівня.

Розподіл земель за цільовим призначенням має довільний харак­тер і економічно та екологічно не обґрунтований. Структура і еколо­гічна незбалансованість земельного фонду істотно погіршує ефектив­ність використання та охорони земель, природну здатність ґрунто­вого покриву до самовідновлення, призводить до збіднення видового розмаїття флори і фауни в ландшафтах. Коефіцієнт екологічної ста­більності К_ек.ст агроландшафтів і землекористування, який стано­вить менше ніж 0,33, показує, що землекористування є екологічно нестабільним, 0,34 - 0,50 — стабільно нестійким, 0,51 - 0,66 — середньостабільним і понад 0,67 — стабільним. Територія України нале­жить до стабільно нестійкої з К_ек.ст- 0,41.

В Україні 82 % земельних ресурсів використовують як головний засіб виробництва в сільському і лісовому господарствах. Сільсько­господарська освоєність земель перевищує екологічно обґрунтовані межі (для порівняння: розораність території США — 15,8 %, а сільськогосподарських угідь — 35,9 %; розораність території Великої Британії, Франції та ФРН — від 28,1 до 31,8 %, де частка ріллі становить від 40 до 57,8 %). Водночас внутрішньогалузеве використан­ня земельної території в агропромисловому комплексі (АПК) має екстенсивний характер. На внутрішньогосподарське будівництво, о інші невиробничі потреби (під дороги, прогони, вулиці, двори) припадає 5 - 7 % загальної площі продуктивних земель. Лісові та лісовкриті площі займають 10,4 млн га, тобто 17,2 % те­риторії України. Землі лісогосподарських підприємств складаються з понад 120 тис. га сільськогосподарських угідь, у тому числі 32 тис. га ріллі.

У більшості галузей народного господарства через недосконалість нормативів, низький рівень техніко-економічних обґрунтувань доцільного землекористування земля використовується нераціонально. Окремі галузі промисловості, транспорту характеризуються дуже високою питомою землемісткістю. Так, у хімічній промисловості на кожну умовну одиницю капіталовкладень в 2001 р. припадало 6,63 га землі; в місцевій промисловості — 5,12, кольоровій металургії — 2,92; коксохімічному виробництві — 1,95; нафтопереробній галузі — 2,32; теплоенергетиці — 2,50; машинобудуванні — 2,04 — 4,00 га. У харчовій промисловості високу землемісткість має цукровиробництво — 4,53 га на умовну одиницю капіталовкладень. Надвисока землемісткість склалася в гірничодобувній промисловості — 42,90 га; кольорових металів — 30,00; чорних металів — 23,90; добуванні вугілля — 12,90 га на 1 млн. умовних одиниць капітало­вкладень.

Відведення земельних ділянок для потреб промисловості, транспорту, енергетики в 2,5 — 2,7 рази перевищують нормативи, прийняті в країнах Західної Європи. Значні території зайняті відходами виробництва, відвальними породами тощо.

Недостатньо ефективно використовують 2,41 млн га земель під

водою. Значні території займають гідроенергетичні та гідроакумулюючі об'єкти. Під штучними водосховищами, водотоками, канала­ми та іншими гідротехнічними спорудами перебуває 1,4 млн га земель. У зонах впливу водосховищ, за різними оцінками, підтоплено від 200 до 500 тис. га сільськогосподарських земель.

Землі в межах населених пунктів займають 6,9 млн га (11,4 % до

загальної території), з них міст і селищ міського типу — 1,9 млн га,

сільських населених пунктів — 5,0 млн га. На цих землях сконцентрована переважна частина населення, промислового і науково-технічного потенціалу.

Проте використовують землі в межах населених пунктів ще вкрай нераціонально. Значно нижчою від зарубіжних показників є щільність забудови виробничих територій, більшість будівельних і промислових підприємств — одноповерхові. Великі території в міс­тах ще займають непридатні для забудови землі (яри, заболочені ділянки, піски, порушені землі та ін.), унаслідок чого рівень використання міських земель здебільшого невисокий, що вказує на значні можливості розширення внутрішньоміського будівництва, розвитку інфраструктури, створення парків, скверів тощо.

Інтенсивність цільового використання земельних ресурсів набагато відрізняється в розрізі ґрунтово-кліматичних зон та адміністративних одиниць. Загальний рівень освоєності земель у межах адміністративно-територіальних одиниць України визначається сукуп­ністю споживних властивостей землі, економічними потребами населення, історичним розвитком продуктивних сил і системи розселення. Найвищу сільськогосподарську освоєність території мають землі Запорізької (89%), Миколаївської (87%), Кіровоградської (86%), Дніпропетровської та Одеської (по 83 %) і Херсонської (82 %) областей. Дещо нижчою вона є в лісостепових областях, у 1,5-2,0 рази меншою в зоні Полісся. За часткою урбанізованих та індустріалізованих територій співвідношення максимального рівня (Донецька область) до мінімального (Вінницька, Кіровоградська, Сумська області) відрізняється більш ніж утричі. Найбільше у господарський

обіг залучаються землі у Львівській (індекс 0,95), Тернопільській

(0,94) і Донецькій (0,93) областях.

Обмеженість і вичерпність територіальних ресурсів землі, поступове скорочення площі продуктивних земель загострює в окремих регіонах проблему землезабезпечення. За останні 30 років площа

ріллі, що припадає на одного мешканця України, скоротилася на 30 %. У Закарпатській, Київській та Львівській областях на одного мешканця припадає 0,16, 0,36 і 0,33 га ріллі відповідно, що за нор­мативами Міжнародної комісії з продовольства ФАО ООН оцінюєть­ся як недостатній, а в областях Донецько-Придніпровського регіо­ну — на рівні нижньої межі.

До складу земель, які потребують створення особливого режиму охорони і забезпечення цільового функціонального використання на території України належать:

• землі оздоровчого призначення (лікувально-оздоровчі) (тери­торії поширення понад 400 джерел лікувальних мінеральних вод і 104 родовищ лікувальних грязей; території морських пляжів завдо­вжки 1160 км; земельні ділянки 1059 санаторіїв і санаторіїв-профілакторіїв на 203 тис. місць);

• землі рекреаційного (земельні ділянки 2380 закладів організо­ваного відпочинку та туризму на 398 тис. місць; території масового короткочасного відпочинку населення у приміських зелених зонах; земельні ділянки дачних поселень і садівничих товариств);

♦землі природоохоронного призначення, які використовують для екологічного туризму та рекреації (території 5 національних природних парків, 10 регіональних ландшафтних парків, 3 біосферних

заповідників, 1800 заказників, 500 парків-пам'яток садово-паркового

мистецтва тощо);

♦ землі об'єктів історико-культурної спадщини (території

розміщення понад 125 тис. пам'яток історії, археології, архітектури,

етнографії та ін.).

Загальна площа всіх цих земель, які використовують за призначенням, за даними «Зведеної схеми районного планування України», становила 7,2 % території України (4346,6 тис. га), у тому числі природоохоронні землі займали близько 2,2 %.

Відповідно до чинного законодавства землі природно-заповідного, природоохоронного, рекреаційного, оздоровчого та історико-культурного призначення підлягають особливій охороні. о За даними оцінювання ресурсного потенціалу земель курортів і рекреації та туризму, земель історико-культурного призначення, територія їх поширення може становити близько 9,1 млн га, або майже 15 % території країни. Це більше ніж удвічі перевищує площі тих земель, які використовують для цих цілей, на сучасному етапі. Згідно з прогнозними розрахунками на основі використання цього потенціалу є можливість одночасно оздоровити близько 50 млн чол., тобто майже все населення України. З іншого погляду, це могутній потенціал розвитку міжнародного туризму, який у багатьох країнах світу є прибутковою галуззю національної еконо­міки. Так, частка від туризму у валовому національному продукті в Іспанії становить майже 4 %, на Кіпрі — близько 20 %, у країнах центральної та Східної Європи — близько 7,6 %. В Україні частка доходів під туризму у валовому національному продукті не пере­вищує 1 %.

У сучасних умовах кризи, що охопила всі галузі народного господарства, в тому числі сільськогосподарське виробництво, надзви­чайного значення набула проблема продовольчої безпеки як скла­дової національної безпеки країни. Продовольчий достаток у країні, забезпечення населення високоякісними та за доступними цінами продуктами харчування власного виробництва, формування стратегічних та страхових запасів їх визначають стан захищеності держа­ви від загрози втрати нею незалежності.

Оскільки переважна частина земельних ресурсів перебуває в інтенсивному сільськогосподарському обігу, то саме цей напрям землекористування, науково-технічний рівень землеробства визначає їх якісний стан і соціальну значущість. З ощадливим та ефектив­ним використанням земель сільськогосподарського призначення Пов'язані плани економічного і соціального відродження села, мож­ливість швидкої стабілізації економіки, поліпшення стану навко­лишнього природного середовища.

Розташування території України в трьох ґрунтово-кліматичних Поясах (зонах) — бореальному (Полісся), суббореальному (Лісостеп, Північний і Центральний Степ) і частково субтропічному (Півден­ний Степ, Автономна Республіка Крим), структура ґрунтового покриву дають змогу вирощувати широкий спектр сільськогосподарських культур відповідно до розподілу тепла, вологи, ґрунтового потенціалу.

У складі сільськогосподарських угідь зосереджено основну частку особливо цінних земель (37,6% загальної площі), в тому числі ор­них — 44,6 % площі сільськогосподарських угідь. Основна база землеробства України розміщується на чорноземах і ґрунтах чорноземного типу — 60,2 % площі орних земель.

Площа чорноземних ґрунтів, зокрема лучно-чорноземних, в Україні становить 22,83 млн га, тобто 8,8 % світових, і 14 % колишніх загальносоюзних запасів чорноземних ґрунтів. Якщо взяти до уваги площу тільки українських чорноземів (близько 17,4 млн га), то ці цифри становитимуть 6,7 % і 10,7 % відповідно. В Україні зосереджено понад 8 % світових (14 % колишнього СРСР) запасів чорноземних ґрунтів. Проте надмірна розораність і екстенсивний характер використання ґрунтів спричинили їх деградацію, порушення природних процесів ґрунтоутворення, звели до мінімуму регулювальну біогеохімічну роль у ландшафтах.

Одним із основних критеріїв ефективності використання земельно-ресурсного потенціалу є продуктивність угідь, яка визначається урожайністю культур у сівозмінах на сільськогосподарських землях та інших угіддях і залежить від ґрунтово-кліматичних умов, рівня розвитку продуктивних сил України при забезпеченні оптимальної відповідності фактичної структури землекористування природноекономічним умовам регіонів.

Яка ж реальна потенційна продуктивність українських земель і, отже, які максимальні врожаї сільськогосподарських культур можна отримати при існуючому рівні селекції та землеробства?

Відомо, що найвищий потенційно можливий урожай сільськогос­подарських культур, який можна отримати за умови регулювання всіх чинників росту та розвитку рослин (створення умов максима­льної реалізації їх генетично можливої продуктивності), максима­льного рівня використання фізіологічно активної радіації (ФАР). При коефіцієнті використання ФАР 1 % у ґрунтово-кліматичних умовах України можна отримувати урожаї пшениці 60 — 75 ц/га; цукрових буряків 370 - 450 ц/га, а при значенні цього коефіцієнта З % — відповідно 120 - 145 і 750 - 900 ц/га.

На держсортоділянках колишньої УРСР у 1981 - 1985 рр. урожай озимої пшениці становив (при коефіцієнті використання ФАР 1,5 %): на Поліссі 31 — 38 ц/га, в Лісостепу 42-44 і в Степу 41 - 56 ц/га. Тільки в сприятливі за умовами клімату (зволоження, температура) роки урожаї озимої пшениці на держсортоділянках у Лісостепу і Степу наближалися до потенційно можливих (56 - 72 ц/га). В умовах виробництва урожаї основних сільськогосподарських культур були нижчі, ніж на держсортоділянках. Отже, резерви підвищення врожаїв у виробничих умовах становлять по групі зерно­вих культур в цілому 20 - 54 %, у тому числі по озимій пшениці 13 - 52; озимому житу — 39 - 121; кукурудзі на зерно — 46 - 100 %. Продуктивний потенціал земель України за обов'язкової умови його навіть простого відтворення є дуже високим, що відкриває широкі можливості нарощування врожаїв сільськогосподарських культур.

Серед причин, що зумовлюють таку невідповідність між природним продуктивним потенціалом земель і рівнем його використання в регіонах, є екологічна неузгодженість структури територіального розміщення підгалузей сільського господарства із зональними ґрунтово-кліматичними умовами, невідповідність ґрунтових умов біологічним вимогам культур у сівозмінах, висока сільськогосподарська освоєність і розораність агроландшафтів, деградація екосистем ґрунтового покриву.

Продуктивність землекористування визначається не стільки рівнем забезпеченості кожного мешканця землею, зокрема орними зе­млями, скільки ефективністю її використання у землеробстві. Так, у США під культурами, які вирощують для виробництва продуктів харчування з розрахунку на одного мешканця, зайнято 0,6 га, під Технічними культурами — 0,4 га, для проживання і відпочинку — 0,8 га. Проте індекс урбанізації та індустріалізації території по кра­їні в середньому не перевищує 0,2. Площа ріллі, що припадає на одного мешканця, в Німеччині та Великій Британії становить усьо­го 0,12; в Нідерландах і Бельгії — 0,14 га. Однак ці країни не лише сповна забезпечують себе продуктами харчування, а й експортують їх у значних обсягах.

Постає питання, які розміри ділянки сільськогосподарських земель в Україні є достатніми для забезпечення її населення продук­тами харчування? Наші землі здатні прогодувати не менше ніж 150 млн. чол. В основу розрахунків покладено норми харчування щодо наших умов і традицій.

Фактичне споживання на душу населення продуктів харчування за їх основними видами в Україні нижче від нормативних показни­ків. Це не означає, що земельно-ресурсний потенціал України є недо­статнім для отримання потрібної для задоволення потреб населення кількості сільськогосподарської продукції. Як засвідчує наведений вище аналіз, і площа ріллі, що припадає на одного мешканця біль­ша, і ґрунтовий потенціал в Україні в 3 - 4 рази вищий, ніж в країнах Західної Європи, які досягли високого рівня соціального добробуту, зокрема завдяки високоефективному землекористуванню.

Аналіз багаторічного досвіду форм власності і господарювання на землі в Україні показує, що протягом багатьох років співіснуван­ня двох типів господарств — приватного та із суспільними формами організації виробництва, які з часів колективізації зазнали значної трансформації, економічні переваги були на боці перших. Викорис­тання земельних угідь ефективніше у великотоварних господарст­вах порівняно з малими.

Аналіз динаміки виробництва сільськогосподарської продукції в різних категоріях господарств показав, що в 1986 - 1990 рр. у суспільному секторі вироблялося 73,9% його обсягу, а в особистих підсобних господарствах громадян — 26,1%; до 2004 р. — відповідно 61,2% і 38,4 %, тоді як на селянські (фермерські) господарства припадало тільки 0,4 %.

Необхідність урахування сукупності суспільних, групових та індивідуальних інтересів потребує розгляду ефективності використання земель з народногосподарської та внутрішньогосподарської (комерційної) сторін.

У народногосподарському аспекті такими показниками крім розподілу земельного фонду країни в інтересах усього суспільства за категоріями, землекористувачами, землевласниками та угіддями є приріст урожайності культур, збільшення виробництва продукції на одиницю площі, приріст чистого або валового доходу на одиницю площі, приріст відношення чистого доходу до валового на одиницю площі, приріст валової доданої вартості тощо.

Аналіз динаміки врожайності основних сільськогосподарських культур за 1986 - 2005 рр. свідчить про негативну тенденцію у ви­користанні орних земель, оскільки по всіх культурах урожайність знизилася за період 1996 - 2005 рр. до періоду 1986 - 1990 рр. май­же на ЗО % та до періоду 1991 - 1995 рр. — на 6 - 46 %.

Рівень використання земель у розрізі адміністративно-терито­ріальних утворень є досить різноманітним.

Водночас ефективність використання землі у великотоварних го­сподарствах порівняно з малими є вищою в 3 - 5 разів. Особливо це стосується господарств, у яких організація території землекористу­вання за роки земельної реформи не зазнавала різких змін, були стабільними сівозміни і виконувалися землеохоронні заходи.

В умовах ринкової економіки при зниженні ролі держави, виник­ненні конкуренції, масовому перерозподілі земельної власності пріоритети землеустрою різко змінилися. Постало завдання максимального задоволення економічних інтересів власників землі і землекористувачів, нового і найефективнішого використання виробничого потенціалу господарств і закріплених за ними земель при до­ триманні жорстких природоохоронних вимог, особливих режимів і умов використання земель. Виникла потреба врахування не тільки екологічних, а й насамперед економічних умов і чинників, що знач­но змінює методологію і методику землевпорядного проектування — центральної ланки всього землевпорядного процесу. Отже, проект землеустрою стає єдиним і головним документом, який дає змогу правильно організовувати виробництво і територію, особливо сільськогосподарських підприємств, проводити перерозподіл земель у разі зміни прав на землю, раціонально і ефективно використовувати і зберігати земельні ресурси, визначати напрями інвестицій. При реформуванні сільськогосподарських підприємств, переході до різних форм власності, розвитку багатоукладного господарства, реорганізації і перебудові сільськогосподарського виробництва, кардинальних змінах земельних відносин землеустрій на території реорганізованих господарств набуває нового характеру і змісту.