Все на свете имеет цену, а кое-что — даже стоимость.

Стандарты древнеафриканских оценщиков, т. 1, п. 362, ст. 412

Тема 6

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - НЕОБХОДИМОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ

Оценка недвижимости как вынесение суждения о величине стоимости недви­жимого имущества органически связана с анализом рынка и является его логиче­ским продолжением. По сути, оценка — это знание рынка, сфокусированное на кон­кретном объекте недвижимости. Ее цель — определение ценности недвижимости в изменяющемся рынке, и как таковая оценка — необходимое условие для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

♦ Какую бы операцию с недвижимостью мы не взяли, будь то отчуждение не­движимости (продажа, мена), внесение недвижимого имущества в уставной капитал товарищества или общества, передача недвижимости в залог или сда­ча ее в аренду, в любом случае мы встаем перед проблемой: какую цену необ­ходимо назначить, чтобы и не продешевить, и не завысить цену, как оценить наш вклад в то или иное коммерческое предприятие, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать при залоге недвижимости. Все это — разновидности одной и той же проблемы — сколько же стоит недвижимость? Чем точнее определена стоимость недвижимости, тем рациональнее используются сред­ства приобретателя недвижимости, тем более обоснованной является цена, назначаемая продавцом недвижимости. Вместе с тем характеристики рынка недвижимости таковы, что достоверное представление о стоимости объекта составить существенно сложнее, чем на других рынках.

Как уже отмечалось выше, объекты недвижимости отличаются такими физическими характеристиками, как стационарность, уникальность, долговечность. Для рынка недвижимости характерны такие признаки, как закрытость информации, ограниченное число сделок, локальность рынка, его зависимость от региональной экономики. Как вы полагаете, какова связь между указанными обсто­ятельствами и необходимостью в оценке недвижимости? Ограниченность числа сде­лок, отсутствие прямых аналогов, закрытость информации вызывают потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре, являющейся условием принятия экономически рациональных решений при совершении операций с недвижимостью.

♦ Разумеется, это вовсе не означает, что оценка недвижимости всегда осуще­ствляется с сознательным использованием тех правил и принципов, которые кратко изложены ниже, а подробно — во множестве учебников по оценке не­движимости, написанных как отечественными, так и зарубежными авторами. Но ведь и господин Журден говорил прозой, не подозревая об этом.

6.1. Что такое оценка недвижимости?

Если попытаться дать краткий ответ на поставленный выше вопрос, то он может звучать следующим образом: оценка недвижимости — процесс установления обо­снованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Оценка недвижимости всегда выступает как:

♦ адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимос­ти и его окружением): оценке подлежит объект с определенным составом и качеством прав, находящийся в определенном окружении;

♦ процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагает­ся в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложе­ние и пр.);

♦ процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

♦ процесс, привязанный к определенному моменту во времени; результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Из сказанного следует, что ценность объекта недвижимости (термин «ценность», строго говоря, является более точным, чем понятие «стоимость») находится в пря­мой зависимости от:

♦ характеристик недвижимости как физического тела (местоположения, тех­нических характеристик);

♦ состава и качества передаваемых прав;

♦ содержания проводимой с имуществом операции;

♦ мотивации участников сделки;

♦ условий совершения и финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, определяет и многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. Вместе с тем все это многообразие мо­жет быть сведено к трем группам факторов, которые так или иначе, но постоянно учитываются при оценке недвижимости и находят свое отражение и в определениях стоимости, и в принципах, и в методах оценки.

Можно сказать, что эти три группы относятся к прошлому, настоящему и буду­щему объекта оценки.

При оценке недвижимости должны быть приняты во внимание затраты, понесен­ные при создании объекта, актуальная оценка объекта рынком и, наконец, те блага и выгоды, которые объект может принести в будущем. При этом как прошлые затраты, так и будущие выгоды сводятся к их современному эквиваленту.

Этот общий принцип, по сути, и представляет собой философию оценки.

Исходя из него, используемые при оценке недвижимости разновидности опреде­ления ее стоимости можно сгруппировать следующим образом.

Виды стоимости, базирующиеся на учете прошлых затрат

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) — расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

Стоимость замещения (затраты на замещение) — расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объек­том оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего опреде­ляются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

Страховая стоимость — величина стоимости недвижимости, которая опреде­ляется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Виды стоимости, определяемые выгодами от использования объекта недвижи­мости

Стоимость в использовании — ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

♦ привязанность величины стоимости к конкретному варианту использова­ния недвижимости;

♦ привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользо­вателю).

«Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и пр. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации. Подумайте, какие факторы опре­деляют индивидуальную стоимость квартиры для семьи, которая в ней проживает, какие факторы определяют индивидуальную ценность офиса для фирмы.

Инвестиционная стоимость (стоимость в пользовании для инвестора) — вели­чина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

Виды стоимости, базирующиеся на актуальной оценке объекта недвижимости рынком

Рыночная стоимость — наиболее вероятная₍ цена, которой должна достигать не­движимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

Все указанные выше разновидности стоимости привязаны к конкретной ситуа­ции, в которой находится объект недвижимости, и в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

Следует учитывать, что когда на рынке встречаются два независимых друг от друга лица — например, покупатель и продавец, неизбежно возникает проблема определения некоторой общей основы сделки, которая дает возможность отойти от индивидуальных представлений и пристрастий.

Такой основой является рыночная стоимость. Для того чтобы рыночная цена точно отражала рыночную стоимость, необходимо соблюдение целого ряда усло­вий. Среди них выделим следующие:

♦ Рынок является открытым и конкурентным, т. е. допускающим свободное вза­имодействие достаточного количества автономных друг от друга покупате­лей и продавцов. Например, при определении рыночной стоимости объекта невозможно ориентироваться на цены, которые сознательно формируются на так называемом «первичном» рынке при продаже государственного имуще­ства в процессе его приватизации.

♦ Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т. е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. Например, вы приобретаете квартиру либо для собственного проживания, либо для сда­чи в аренду, но вовсе не потому, что у вас в ней произошло первое свидание.

♦ Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т. е. должным образом проконсультированы. Приобретая квартиру, вы должны помнить, что одновременно вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ре­монтом после пожара, а потому должны в идеале учесть и затраты по ее стра­хованию.

♦ Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенци­альные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичны­ми объектами и принять взвешенное решение. Например, если вы обратились в агентство по недвижимости и вам предлагают осмотреть квартиру и заклю­чить сделку немедленно, так как продавец срочно уезжает навсегда, то предла­гаемые условия понятию рыночной стоимости не соответствуют.

♦ Оплата осуществляется в типичной для данного рынка форме и на условиях, указанных при заключении сделки. Определение рыночной стоимости длярынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи, либо с указанием соотноше­ния между выражением стоимости в одной валюте и платежом в другой.

♦ На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. Например, если прода­жа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то оче­видно, что продажа осуществляется по цене, вряд ли соответствующей ры­ночной стоимости.

При наличии всех вышеперечисленных факторов рыночная цена недвижимости точно отражает ее рыночную стоимость, однако в реальной действительности дос­тигнуть такого соответствия практически невозможно — на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой суждение об определенной величине рыночной стоимо­сти объекта выносится на основе анализа рыночной информации оценщиком.

Выводы

♦ О рыночной стоимости имеет смысл говорить только там, где есть рынок: нет рынка недвижимости — нет и рыночной стоимости.

♦ Рыночная стоимость — это абстракция, но абстракция, дающая возможность определить основу цены.

♦ Определение рыночной стоимости всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о величине рыночной стоимости.