6.4. Особенности оценки отдельных типов недвижимости

Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельным типам недвижимости присущи свои особенности, свои особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать своему функциональному на­значению.

Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные ха­рактеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит, обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.

Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факто­ров и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание.

Примером такого фактора является понятие «местоположение», являющееся су­щественным при определении стоимости недвижимости.

Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:

♦ для жилой недвижимости местоположение — это прежде всего близость к объектам социальной инфраструктуры, к маршрутам общественного транс­порта, к зонам отдыха, промышленным зонам;

♦ для розничной торговли местоположение — это близость к пассажиропото­кам, к предприятиям и организациям с большой численностью занятых, к ана­логичным торговым предприятиям;

♦ для офисных помещений местоположение — это близость к престижным рай­онам, к местам размещения органов власти, к транспортным магистралям.

Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияю­щих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.

При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.

Жилая недвижимость.

Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (как от возможных преступных посягательств, так и от разного рода аварий, стихийных бед­ствий), наличие дополнительных удобств.

При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания:

Характеристика квартиры:

— количество комнат;

— общая площадь;

— жилая площадь;

— площадь кухни;

— этаж;

— характеристики санузла;

— мусоропровод;

— телефон;

— балкон/лоджия;

— высота потолков.

Характеристика здания:

— тип и материал здания;

— год постройки (капитального ремонта);

— наличие лифта;

— наличие охраны;

— возможность парковки;

— характеристики соседей.

Характеристика местоположения здания:

— расстояние до центра города;

— время в пути до станции метро (пешком, на наземном транспорте);

— близость к спортивным и досуговым центрам;

— близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.

Значимость отдельных из указанных характеристик различна для разных катего­рий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. На­против, близость к станции метро может быть более существенным для потребите­лей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика — правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя.

Торговые помещения.

Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:

— расположение по фронту центральных улиц;

— длина фасада, выходящего на центральные магистрали;

— расположение на перекрестках;

— глубина торговых помещений;

— наличие складских помещений;

— возможности для погрузочно-разгрузочных работ;

— близость конкурентов;

— близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественно­го транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).

Офисные помещения.

Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как:

— близость к административному центру города;

— наличие средств коммуникаций;

— наличие парковки;

— наличие охраны;

— наличие дополнительных услуг (предоставление помещений для массовых мероприятий, возможности распечатки и копирования материалов, секре­тарские услуги, услуги по переводу и пр.).

Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зда­ний) является основанием для их классификации по уровню качества и соответ­ственно уровню арендной платы.

Определение количественного выражения («цены») характеристик, увеличиваю­щих (уменьшающих) ценность объекта, — важнейшая составляющая работы оценщика.

Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.

♦ Например, в дореволюционной России (в Петербурге) земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10 % выше, чем участки, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание име­ет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад. Цена, принятая для главной улицы, распространялась лишь на 30 са­жень в глубину от улицы (около 20 метров). Исследования рыночной стоимости квартир, проведенные в Москве в 1886 г. на основании обследования 5 % от всего количества квартир, показали, что среди фак­торов, которые прежде всего влияли на их ценность, были:

— местоположение (разница в доходности между центром и окраинами соста­вила более 3 раз);

— этаж (наивысшая ценность была у квартир, расположенных на первом и вто­ром этажах);

— материал постройки;

— качество здания.

Вопросы для самоконтроля

1. В связи с чем возникает потребность в оценке недвижимости как в особой процедуре?

2. Какой общий принцип лежит в основе оценки недвижимости?

3. Для чего нужно использовать несколько методов оценки?

4. Какие принципы лежат в основе доходного подхода к оценке недвижимости?

5. При каких условиях рыночная цена может совпадать с рыночной стоимос­тью?

6. Как вносятся поправки на условия сделки при использовании метода сравни­тельного анализа продаж? Почему?

7. Какая экономическая теория лежит в основе принципа остаточной продук­тивности земли?

8. Отражением какого принципа оценки является формула: «цена = качеству = потребителю»?

9. Что такое внешний износ недвижимости?

10. Почему при использовании затратного метода отдельно рассчитывается сто­имость земли?

11. В чем недостатки метода дисконтирования денежных потоков?