2.2.5 Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта проанализируем стоимость1м² реализуемой площади в аналогичных жилых домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м² реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям.

При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир.

Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Таблица 4 – Динамика средней стоимости 1м² площади на первичном рынке г. Таганроге

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.					Изменение, %
Декабрь 2013 года			Декабрь 2014 года
43786			79536,75	51

Применительно к исследуемому проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции:

1. самыми востребованными на таганрогском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.);

2. намечается тенденция развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м² жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов.

Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме. Для выхода на рынок, привлечения к себе «положительного» внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации.

6. Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

1. с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;

2. с начала возведения надземной части;

3. на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ.

При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м² с каждым месяцем дорожает на 5,1 %, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м². При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 5 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели