9.2. Расчет стоимости сравнительным методом

Сравнительный метод базируется на информации о предложениях и продажах объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. При этом предполагается, что покупатель и продавец осуществляют сделки купли-продажи на рынке недвижимости, опираясь на информацию об аналогичных сделках. Таким образом, основным принципом оценки при использовании данного метода является принцип замещения, в основе которого лежит предположение, что покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не дороже, чем за аналогичный по полезности объект.

Объект-аналог — это объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам.

Основные этапы оценки при использовании сравнительного метода:

1. Исследование рынка с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении);

2. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам с целью подтверждения её достоверности, проверки соответствия условий сделки рыночным условиям;

3. Определение единиц сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки (в рамках данной курсовой работы за единицу сравнения принята цена одного метра квадратного помещений);

4. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др.). В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов;

5. Выбор элементов сравнения;

6. Расчет корректировок по элементам сравнения;

7. Корректировка цен объектов-аналогов;

8. Приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

При проведении оценки с использованием сравнительного метода, было проведено исследование рынка недвижимости города Минска с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже торговых помещений.

Информация о предложениях объектов на продажу взята из размещенных в средствах массовой информации данных риэлтерских компаний и собственников выставленных на продажу объектов недвижимости.

Через систему корректировок цены предложений 1 м² площади сравнимых объектов были приведены к цене 1 м² соответствующей площади объекта оценки. Далее, путём присвоения результатам стоимости 1 м² сопоставимых объектов весовых коэффициентов, отражающих точность проведенных корректировок, было сформировано окончательное значение стоимости объектов оценки.

9.2.1. Расчет стоимости объекта оценки

При исследовании рынка было отобрано пять объектов-аналогов аналогичного функционального назначения и были выделены основные элементы сравнения.

Элементы сравнения— это характеристики объекта оценки и объекта-аналога, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относят имущественные права, условия финансирования, состояние рынка, условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики и др. Сравнение по первым четырем элементам сравнения производится в строгой последовательности, далее элементы сравнения могут идти в произвольном порядке.

Исходная информация для реализации сравнительного метода приведена в Приложении 8, табл. 9.

Все корректировки выполняются относительно объекта оценки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

При корректировке цен объектов-аналогов корректировки на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка не вводились, так как состояние объектов-аналогов по этим элементам сравнения аналогичны состоянию объекта оценки.

Корректировки на условия сделки, площадь, тип объекта, транспортнуюдоступность, удобство парковки, качество отделкиполучены на основании анализа рынка аналогичной недвижимости.

Корректировка на условия сделкипринята 5%, так как цена предложения чаще всего выше цены продажи.

Корректировка на общую площадь производится исходя из предположений о том, что помещения большей площади стоят в средней меньше, чем помещения с меньшей площадью.

Корректировка на тип объекта. Объект оценки представляет собой изолированное помещение в отдельно стоящем двухэтажном торговом центре, а объект-аналог №2 представляют собой торгово-офисное помещение, расположенные в одноэтажном здании, объект-аналог №5- торговое помещение, расположенное на первом этаже жилого 9-ти этажного здания.

Корректировка на местоположениерассчитывалась по кадастровой стоимости земли (определенной оценочной зоны) по формуле:

К=(С_о - С_а)/ С_о*100%, (4)

где С_о – кадастровая стоимость 1 м²земли объекта оценки, долларов США;

С_а – кадастровая стоимость 1 м²земли объекта-аналога, долларов США.

Корректировка на качество отделкипродиктована средней стоимостью затрачиваемых строительных материалов для обеспечения определённого уровня отделки. Корректировка производится с целью привести качество отделки объекта сравнения к качеству отделки оцениваемого объекта. Специалисты отмечают, что разница между простой и улучшенной отделкой оценивается в 150 USD без НДС.

Корректировка на удобство парковки. Корректировка на удобство парковки была определена экспертным методом с учетом того, что объекты-аналоги №1,№3,№4,№5-торговые помещения, расположенные в зданиях, где число парковочных мест ограничено из-за близости жилых домов, что для покупателей и инвесторов менее привлекательно. Величина корректировки +5,0%.

Корректировка на транспортную доступность. Корректировка на транспортную доступность была определена экспертным методом и принята -5,0% для объектов-аналогов №4 и №5, т.к. они имеют отличную транспортную доступность и расположены в основных торговых коридорах города Минска.

Корректировка на наличие дополнительного оборудования. Корректировка на наличие дополнительного оборудования приведена в натуральных показателях и определена исходя из стоимости дополнительного оборудования и затрат на его монтаж.

После проведения всех корректировок по каждому из объектов-аналогов были вычислены весовые коэффициенты, вычислена средневзвешенная цена 1 м²оцениваемого объекта, а затем стоимость всего объекта оценки.

Реализация и результаты сравнительного метода приведены в Приложении 8, табл.9.