3. Анализ данных, используемых для оценки

Для проведения оценки были предоставлены следующая информация об объекте:

1. Общие сведения

2. Объемно-планировочные показатели

3. Основные конструктивные элементы

4. Инженерное оборудование

4. Основные предпосылки и ограничения

Следующие предпосылки и ограничения являются неотъемлемой частью данной курсовой работы:

1. Отчет об оценке содержит мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете;

2. Отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в курсовой работе имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

4. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете об оценке;

5. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы и чертежи и т.п.) по объекту оценки;

6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

7. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

8. Заказчик, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

9. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки;

Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений.

5. Анализ рынка недвижимости, аналогичной оцениваемой

Анализ арендных ставок на рынке недвижимости нежилых помещений г. Минска проводился за 2 месяца (25.02.2014 – 25.04.2014) с использованием указанных ниже Интернет-ресурсов. Было проанализировано 15 наиболее рациональных предложений по аренде торговых помещений. Сегментация данного рынка недвижимости произведена по двум параметрам.

Значение площади торговых помещений:

• < 50 м²;

• 50-100 м²;

• >100 м²;

По месту расположения и типу объекта:

-основные торговые коридоры (т.н. зоны street-retail сформированы вдоль крупных магистралей с большой пешеходной зоной: пр. Победителей-пл.Свободы-ул.Ленина; ул. Интернациональная; ул.Немига; ул. Зыбицкая; ул.М.Богдановича;

-торговые помещения в действующих торговых центрах;

-торговые помещения, встроенные в жилые дома;

Объект оценки относится к помещению, встроенному в действующий торговый цент. Площадь изолированного помещения входит во вторую группу сравнения (50-100 м²).

Цены предложений по продаже объектов-торговых помещений, аналогичных оцениваемоему находятся в диапазоне от 3100 до 6400 USD за м². Предоставляемые услуги и благоустройства аналогичны, что и при аренде объекта недвижимости.

При определении величины средней арендной ставки производился анализ торговых помещений, встроенных в действующие торговые центры, площадью от 50 до 100 м². Таким образом величина арендной ставки для объекта оценки составляет 48,68 USD без НДС (35,46 евро за 1 м2 без НДС). Расчет ежемесячной арендной платы для объекта представлен в Приложении 3, таблица 4.

В величину арендной платы включены такие виды благоустройства и услуг: телефонизация, вспомогательные помещения для персонала, существующее подключение к высокоскоростному интернету, компьютерные сети, охраняемые и неохраняемые паркинги, видеонаблюдение, сигнализация, кондиционеры.

Тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости:

Предложение:

В долгосрочной перспективе:

-укрупнение объектов торговой недвижимости: строительство масштабных современных торговых и торгово-развлекательных центров, имеющих конкретную концепцию;

В среднесрочной перспективе;

-возможно замедление темпов строительства и уменьшение предложения рынка.

Спрос:

В долгосрочной перспективе

- освоение белорусского розничного рынка иностранными торговыми сетями;

- укрупнение операторов розничной торговли, что впоследствии приведет к изменениям спроса на торговые площади в сторону увеличения запрашиваемой площади магазинов

В среднесрочной перспективе:

-сохранение невысокого уровня вакантных площадей.

Ставки арендной платы:

В среднесрочной перспективе:

- сохранение уровня ставок арендной платы с возможностью сезонных колебаний в пределах 1-2%.

При анализе рынка использованы следующие источники: данные сайта http://realt.by/; и сайта http://realty.tut.by/;