9. Расчет стоимости выбранными методами
9.1. Расчет стоимости доходным методом
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.
В настоящей курсовой работе для приведения будущих доходов к настоящей стоимости объекта оценки использован метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков).
Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.
Данный метод позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. Метод дисконтирования денежных потоков точный, однако требует больших объемов информации и большой квалификации оценщика, т.к. следует учитывать развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условие кредитования, изменение в структуре цен, в налогооблажении.
Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:
,(1)
где V – стоимость объекта недвижимости;
NOIi − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;
r − норма дисконтирования;
REVn – реверсия;
t − расчетный период от 1 до n;
n − срок прогноза.
Для расчета рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо иметь следующую информацию:
прогнозные величины денежных потоков;
срок проекта;
норму дисконтирования.
Прогнозные величины денежных потоков составляются на основе реконструированного отчета о доходах с учетом прогнозируемых тенденций в доходной и расходной части реконструированного отчета.
За базовый срок эксплуатации площадей объекта оценки принят срок проекта продолжительностью в 5 лет, по окончании которого предполагается продажа объекта другому собственнику.
9.1.1. Расчет годового чистого операционного дохода
Для расчета чистого операционного дохода по объекту оценки был сформирован реконструированный отчет о доходах.
Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
− определяется годовой потенциальный валовой доход;
− определяются потери арендной платы;
− рассчитывается годовой действительный валовой доход;
− определяются годовые операционные расходы;
− определяется годовой чистый операционный доход;
- определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.
Потенциальный валовый доход (PGI)— это максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он состоит из:
договорной арендной платы по занятой арендаторами площади;
рыночной арендной платы по незанятой арендаторами площади, используется для занятых собственником площадей;
скользящего дохода, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения установленные договором аренды;
прочие доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей площадей в аренду.
Потери арендной платы (V&L) составляют потери потенциального валового дохода за счет не полной сдачи в аренду площадей объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. В расчете величины незанятости площадей и неуплаты арендной платы приняты 1,0% и 1,0% от потенциального валового дохода соответственно.
При нахождении действительного валового дохода (EGI) рассчитывалась как разность потенциального валового дохода и потерями арендной платы.
Операционные расходы (ОЕ) включают в себя:
постоянные расходы, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;
переменные расходы, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;
расходы на замещение, необходимые для замены быстроизнашивающихся элементов.
В состав расходов в данном отчете входят:
постоянные: налог на недвижимость;
переменные; расходы на управление и содержание;
Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2014 году для юридических лиц, и для целей настоящей курсовой работы остаются постоянным в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.
Расчет земельного налога и налога на недвижимость.
Исходя из задания курсовой работы плата за земельный налог отсутствует, т.к. у владельца объекта оценки отсутствуют какие-либо права связанные с землёй, на которой находится оцениваемое помещение. Налог на недвижимость приведен в Приложении 4.
Расходы на страхование объекта недвижимости.
Предполагается, что в данной курсовой работе страховая выплата не взимается с владельца объекта оценки.
Определение расходов на управление и содержание.
В состав расходов на управление и содержание объекта недвижимости включена часть заработной платы управляющего и обслуживающего персонала в размере 200 USDс учетом начислений в фонд оплаты труда в размере 35% и 20USDв месяц- всевозможные канцтовары и прочие расходы.
Расходы на управление = 200 × 12 × 1,35+20×12 = 3480 USDв год.
Определение расходов на рекламу.
Предполагается, что владелец объекта оценки регулярно самостоятельно подаёт рекламное объявление в специализированные печатное издание «Из рук в руки», а так же дублирует свое предложение в интернет-источниках, таких как:
http://kufar.by
http://irr.tut.by
http://www.pro-n.by
http://www.nb.by/
(Приложение 2)
Реконструированный отчет о доходах от эксплуатации объекта оценки представлен в Приложении 5, табл.6.