9.1.2. Расчет нормы дисконтирования

Для определения нормы дисконтирования в данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения, который основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка определена как средняя ставка по валютным депозитам на срок свыше одного года для юридических лиц по данным Национального банка Республики Беларусь за февраль 2014 год и составляет 6,7%.

Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:

− риск рынка недвижимости;

− риск низкой ликвидности;

− риск управления объектом недвижимости или риск некомпетентного управления объектом недвижимости;

− финансовый риск.

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.

Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.

Премия за риск определена оценщиком, исходя из информации, полученной в процессе анализа экономической ситуации в стране, а также в процессе изучения самого объекта оценки или аналогичных ему и сегмента рынка недвижимости, к которому он относится.

Так как объект оценки является весьма привлекательным для инвесторов, то премии за риск приняты минимальными, т.к. данное изолированное помещение расположено в квартале, где планируется строительство высотных жилых домов и объектов соц-культурного назначения, а также аналогичных объектов недвижимости в г. Минск недостаточно, т.е. спрос превышает предложение. Оцениваемое изолированное помещение расположено в торговом центре, построенном в 2011 году, что также влияет на величину премий за риски, т.к. собственнику не придется производить замену конструктивных элементов в ближайшее время.

Таким образом, норма дисконтирования составляет:

Таблица 3

№ п/п	Наименование				Значение
1	Безрисковая процентная ставка, %				6,7
2	Риск рынка недвижимости, %			1,5
3	Риск низкой ликвидности, %				1,0
4	Риск управления недвижимостью, %				2,0
5	Финансовый риск, %				2,0
6	Общая норма дисконтирования, %				13,2

9.1.3. Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи

При определении стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи рассматривались три возможных варианта развития событий: пессимистичный (вариант 1), наиболее вероятный (вариант 2), оптимистический (вариант 3).

1. Пессимистический. Предполагается ухудшение экономической ситуации в стране, что приведет к увеличению рисков вложения инвестиций в данный вид недвижимости. В связи с этим предполагается ежегодное увеличение нормы дисконтирования на 0,2 % и уменьшение чистого операционного дохода на 3% ежегодно. Затем ожидается стабилизация. Согласно сказанному выше вероятность развития ситуации по пессимистическому сценарию предполагаем равной 20%. Примем процент роста стоимости недвижимости – 5%.

2. Наиболее вероятный. Предполагаются незначительные изменения на рынке недвижимости и ожидается ежегодное уменьшение нормы дисконтирования на 0,2%норма и увеличение чистого операционного дохода на 2%. такой вариант развития событий вероятен более, чем пессимистически, поэтому рассматриваем вероятность 50%. Примем процент роста стоимости недвижимости – 10%.

3. Оптимистический. Предполагается улучшение экономической ситуации в стране. В связи с этим ожидается ежегодное уменьшение нормы дисконтирования на 0,4%. Прогнозируется постепенное повышение ставок арендной платы и снижение операционных расходов, что приведет к увеличению чистого операционного дохода на 10% ежегодно. Предполагается, что начиная с 5-го года ситуация стабилизируется и потоки дохода будут неизменными. Примем процент роста стоимости недвижимости – 15% .Согласно этому принимаем вероятность оптимистического варианта 30%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков приведен в Приложении 6, табл.7.

В конце прогнозного периода предусмотрен вариант продажи объекта. Рыночная стоимость объекта в конце прогнозного периода в момент предполагаемой продажи определена методом прямой капитализации. Чистый операционный доход принят на уровне 5-го прогнозного года. Ставка капитализации определена по формуле:

, (2)

где

R₀ –общий коэффициент капитализации;

SFF- фактор фонда возмещения;

Y₀–ставка доходности, принятая на уровне 5-го прогнозного года по вариантам;

 - рост стоимости недвижимости за период n.

Итак, на основании данных по трем прогнозируемым вариантам средневзвешенное значение стоимости помещений оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

PV = PV₁ × K₁ + PV₂ × K₂ + PV₃ × K₃ (3)

где PV₁, PV₂, PV₃ – стоимость недвижимости по каждому из вариантов;

K₁, K₂, K₃ – весовые коэффициенты по рассматриваемым вариантам;

PV – стоимость объекта оценки.

Расчет средневзвешенного значение стоимости изолированного помещения приведен в Приложении 7, табл. 8.

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная при помощи доходного метода по состоянию на 6 марта 2014 года, без учета НДС составила  200 089 (двести тысяч восемьдесят девять ) долларов США.