Метод дисконтированных денежных потоков

3.3. Доходный подход

Оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации доходов не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

В данном случае не рекомендуется использовать метод прямой капитализации доходов.

3.3.1. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП, когда:

-предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

-существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;

-потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

-оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

-объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

-длительность прогнозного периода;

-прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

-ставка дисконтирования;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, тогда как для российских условий типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости, ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

-потенциальный валовый доход;

-действительный валовый доход;

-чистый операционный доход;

-денежный поток до уплаты налогов;

-денежный поток после уплаты налогов.

Последний уровень дохода используется для оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника (или налоге на прибыль предприятия, если собственник – юридическое лицо), величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от других источников дохода.

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) – если требуется оценить стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (жилой дом общей площадью 35 кв. м; отапливаемая площадь 20 кв.м., незастроенная площадь земельного участка 565 кв.м.)

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде жилых помещений, темпы роста ставок арендной платы (1,5%), поправки на недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года постпрогнозного периода примем следующие:

Таблица 4.4. Динамика недосбора и недозагрузки.

Недозагрузка				Недосбор
1	2	3	4	1	2	3	4
25%	20%	10%	6%	15%	10%	5%	5%

РАСХОДЫ:

.Налоги.

Общая величина налога на землю составит 14621, округленно 15000 Р. Предполагается, что величина налога на землю будет оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.

. Налог на имущество (здания, сооружения) рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 1.5%). Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения. Размер налога по периодам останется неизменным.

Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей рассчитывается на основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на доллары США:

Таблица . Расчет коммунальных услуг

электроэнергия – 11.8Р р./кв.м./год;	11.8*35=413
отопление, горячее водоснабжение – 16.5 р./кв. м./год;	20 * 16.5=330
водопровод, канализация – 28.2 р./кв. м./год.	35*28.2=987
уборка помещений и прилегающих территорий – 37.6 р./кв.м./год и 11757.5/га/год соответственно	35*37.6+0.0565*11757.5= =1980
ИТОГО:	3710

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.

.Реклама услуг.

Для сдачи объекта в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют 10000 в год для объекта оценки. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят 10000 в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться.

Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов составляет 7000 рублей в год. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.

Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы.

Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).

Таблица. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости	Прогнозный период			Постпрогнозный период
Расчет денежного потока	1	2	3	4
ПВД	525000	532875	540868	548981
Поправка на недозагрузку	25%	20%	10%	6%
Поправка на недосбор платежей	15%	10%	5%	5%
Прочие доходы	0	0	0	0
ДВД	315000	373012.5	459737.8	488593.09
Операционные расходы, в т.ч.	76460	77509	79999.64	79602.95
Налоги:	40000	40000	40000	40000
а) налог на землю	15000	15000	15000	15000
б) налог на имущество	25000	25000	25000	25000
Коммунальные платежи:	3710	3858.4	4012.74	4173.25
а)электроэнергия	413
б)отопление, гор.вода	330
в)водопровод, канализация	987
г)уборка территории	1980
Реклама услуг	10000	8000	6000	4000
Обязательное страхование недвижимости	7000	7000	7000	7000
Прочие расходы	15750	18650.6	22986.9	24429.7
ЧОД	238540	295503.5	379738.16	408990.14
Капиталовложения (20% ЧОД)	47708	59100.7	75947.6	81798
Обслуживание кредита	0	0	0	0
Денежный поток (ДП) до уплаты налогов	190832	236402.8	303790.6	327192.14

Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать:

-назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

-принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

-капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 327192.14 : 0,21 = 1558057.8

Определение ставки дисконтирования.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

t

PV = ∑C_t / (1+i) ^t + M/ (1+i) ^n, (18)=1058217.54/17³+1558057.8/17³=532.52 р.

i=1

где PV - текущая стоимость;

C_t - денежный поток периода t;(сумма=1058217.54)

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;16%

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость. 1558057.8

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии) = 532.52+1558057.8=1 558 590.20

В нашем примере она составит около 1 600 000 Р.