11. Государственная и муниципальная политика в сфере обеспечения граждан жильем: правовое регулирование, ключевые проблемы, механизмы их решения.

Правовые основы гос жилищной политики были заложены, прежде всего Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и Законом РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

Благодаря реализации указанных законов установилось фактическое разнообразие форм собственности на жилье, большинство граждан страны стали собственниками занимаемых или квартир и жилых помещений.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" утратил силу в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

Действующим жилищным законодательством установлено, что правом на получение жилья в домах государственного и муниципального жилого фонда обладают только те граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. В свою очередь, в качестве критерия нуждаемости установлено отнесение граждан к категории малоимущих. Исключение сделано только для отдельных льготных категорий.

По оценке Правительства РФ доля частного жилищного фонда за 1990 - 2004 годы увеличилась с 33 до 73,5 процента, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 25,6 процента, из них 20,1 процента составляет муниципальный жилищный фонд.

Ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5 процента жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в период становления рынка жилья.

Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Основную роль здесь стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного частичными и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства в 2003 году составила более 71,3 процента, из них индивидуальными застройщиками - 39,2 процента.

Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.

Данные социологических обследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 процентом российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья c использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

На основе указанных оценок была разработана и утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

В целях повышения доступности жилья для населения программой было предусмотрено обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, рыночной и административной государственной инфраструктуры, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов и займов, молодым семьям.

К 2010 году объемы жилищного строительства должны были увеличиться как минимум до 80 млн кв. м, а ставки по ипотечным кредитам уменьшиться до 8% годовых. При этом каждый третий гражданин страны должен был иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств (две трети не могли бы. Следовательно, эта программа рассчитана на состоятельные слои населения).

Кроме того, предусматриваются меры по совершенствованию жилищного законодательства. Правительство намерено способствовать развитию массовой жилищной застройки, сокращать сроки согласования строительной документации и упрощать выделение земель под застройку; ликвидировать «коррупционные схемы» и локальные монополии; развивать малоэтажное домостроение и содействовать формированию рынка строительных материалов.

Решению  жилищной проблемы должен способствовать приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» рассчитанный на 6 лет.

. Основное внимание в проекте сосредоточено на уве­личении объемов ипотечного кредитования и жилищного строи­тельства. Посредством снижения ставки рублевых кредитов с 14 % до 8 % и повышения сроков их выплат планируется увеличение количества ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов через четыре-пять лет до 1 млн., а объемов кредитования населения — до 415 млрд. руб./год. Снижение ставок производить постепенно: к 2007 г. до 11 %, к 2010 г. до 8 %. Программа по обеспечению граждан доступным жильем должна быть реализована в три этапа, к 2010 г. планируется введение в строй порядка 80 млн. кв.м. нового жилья. Доля воспользовавшихся ипотекой семей должна увеличиться с 8% до 30%

На первом этапе (2006–2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:

•        Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

•        Повышение доступности жилья.

•       Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.

•        Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку по кредитам.

В рамках второго приоритета оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов. (результаты очень скромные. Семьи, получившие поддержку, составляют ничтожную долю от нуждающихся и относятся к средним слоям населения. и без того способным на приобретение жилья).

Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реализации крупных инвестиционных проектов, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. Кроме того, у муниципалитетов появляется право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.

В рамках четвертого приоритета государство должно интенсифицировать выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты должны увеличить объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством реализации программы государственных жилищных сертификатов.

  Бюджет приоритетного национального проекта (средства федерального бюджета) на первом этапе (2006–2007 гг.) составил 134,3 млрд руб., в том числе прямые расходы – 84,7 млрд руб. и государственные гарантии – 49,6 млрд руб. Основной объем финансирования должны обеспечить внебюджетные источники. Благодаря государственной поддержке, субсидированию процентных ставок по кредитам и предоставлению госгарантий строительным компаниям, банкам и другим предприятиям станет выгоднее работать на рынке жилищного строительства. Они будут нести меньше расходов, должны снизиться экономические риски и, как следствие, цены на жилье.

По второму этапу национального проекта данные в литературе отсутствуют.

Реализация первого этапа национального проекта показала несбалансированность предусмотренных им мероприятий.

Рост ипотечного кредитования действительно увеличил спрос на жилье.

Однако мер по развитию и укреплению строительных организаций, предприятий строй индустрии национальный проект не предусматривал.

В результате темпы ввода жилых площадей стали отставать от роста платежеспособного спроса, что вызвало резкий рост цен на жилье.

Ипотечные кредиты оставались мало доступны гражданам со средними и те более низкими доходами.

В ноябре 2008 г. Распоряжением Правительства РФ № 1662-р была утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года.

В Концепция констатируется, что несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения.

Иными словами, ни одной из проблем, которые констатировались в начале реализации национального проекта на практике не разрешено.

В Концепции отмечается, что существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Необходимо обеспечить условия для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке. В этих целях создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации.

Развитие массового жилищного строительства потребует развития промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых технологий в строительстве и новых строительных материалов, развития свободной конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками.

Для обеспечения участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой и развития рынка земельных участков будет формироваться практика частно-государственного партнерства, которая обеспечит строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков.

Активное развитие получит малоэтажная застройка, в том числе осуществляемая с использованием деревянных конструкций заводского изготовления на базе современных технологий.

Можно констатировать, что начавшийся экономический кризис вряд ли позволит реализовать положения Концепции в обозримой перспективе. (Программа жилищного кредитования в связи с кризисом практически провалена. Доля го-ва в финансировании ипотечного кредитования в 2009 г. снизилась с 600 млрд. до 60 млрд. руб. При этом кредиты получают не граждане, а банки, которые наживаются на разнице в процентных ставках. Попытки Правительства обуздать банки оказываются тщетными. В связи с всплеском безработицы положение многих граждан, взявших ипотечные кредиты, трагическое. Государство в этой ситуации спасает банки, а не граждан).

В целом на сегодняшний день жилищное строительство и рынок жилья резко сократились по причине, главным образом, сокращения вкладов средних слоев населения в покупку жилья, являвшегося в предыдущие годы из-за постоянного и быстрого роста цен хорошим способом вложения свободных средств.