Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки.

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов (ранга или рейтинга) каждого из подходов. При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах. При анализе необходимо учитывать следующие факторы.

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующей назначению объекту оценки.

Согласование результатов расчетов – это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов – тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов. При согласование результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по нескольким критериям.

Критерий	Затратный подход,%	Сравнительный подход,%	Доходный подход,%
Достоверность, существенность и достаточность информации	40	40	20	100
Способность учитывать конъюнктуру рынка	20	60	20	100
Учет местонахождения объекта оценки	40	40	20	100
Учет физического состояния объекта оценки	50	20	30	100
Весовые показатели достоверности метода	37,5	40	22,5	100

Комментарий:

1. Наиболее существенная, достоверная и достаточная информация использована в затратном подходе. Это обосновывается тем, что ее источником служили официальные документы: технический паспорт БТИ, кадастровый план на ЗУ. Но в основе лежат устаревшие сб. УПВС

2. Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения на рынке. Этот фактор не влияет на расчеты по ЗП. Но существенен для результатов сравнительного подхода. Для доходного подхода влияние этого фактора меньше, так как учитывается через арендную плату, как производную от стоимости.

3. Местонахождение ОН не учитывается в ЗП (в какой-то мере через стоимость ЗУ), но обязательно влияет на величину стоимости при реализации СП и в меньшей мере (через арендную плату) – в доходном.

4. Физическое состояние объекта в явном виде учитывается в ЗП. При реализации ДП износ явно не рассчитывается, хотя он находит косвенное отражение в арендной плате. При СП степень износа учитывается в большей мере.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по следующей формуле:

Срын = Сзатр * Взатр + Ссравн *Всравн + Сдох * Вдох .

Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость – это вероятная цена, полученная в результате многих допущений, предположений и т.п.