Поправочные коэффициенты на площадь объекта

На разницу в площади
So/Sа	Ко
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

* Выделено жирным: при разнице площадей ±15% поправка отсутствует, т.е. поправочный коэффициент равен 1.

Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех объектов-аналогов (Sа):

Для объекта №1 = 186,6/180 = 1,03 поправки нет, так как Кп =1

Для объекта №2 = 186,6/220= 0,85 поправки нет, так как Кп =1

Для объекта №3 = 186,6/200 = 0,93, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №4 = 186,6/170 = 1,09 , поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №4 = 186,6/140 = 1,06 , величина поправки: – 5% Кп =0,95

*Смысл поправки – у объектов меньшей площади выше удельная стоимость единицы измерения: площади, объема. Поправка вносится к скорректированной стоимости объекта-аналога:

В результате введения поправок получили скорректированные стоимости 1 кв.м общей площади зданий сопоставимых объектов.

Согласование результатов расчета

Для проведения согласования полученных результатов используем метод обратной валовой коррекции.

Для этого рассчитаем разницу между скорректированными результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам.

Например, для объекта №1:

∆С1 = 15 000– 59 960*180=4207 т. руб.

В процентах это составит: 4207*100/15 000 = 28,04%

Далее рассчитаем обратные величины корректировок:

для объекта №1 1/К% = 100%/28,04% = 3,5 %

Такие же расчеты производим по остальным объектам аналогам.

Сумма обратных величин по трем расчетам составила 13,8%

Примем ее за 100% и рассчитаем удельные веса результатов корректировки:

№1 = 3,5*100%/13,8 = 25,3%

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:

Ссравн = 59 960*0,253 + 38 009*0,2028+23 396*0,152+28 704*0,188+62 459*0,2028= 44 497 руб

А затем стоимость оцениваемого здания:

Ссравн = 44 497 * 186,6 = 8 303 140 руб.

С учетом стоимости ЗУ:

С = 8 303 140 + 12*451 587 =13 722 184 руб. (округленно 13 722 т.р.)

Стоимость 1 кв.м с учетом стоимости ЗУ:

С= 13 722 184 /186,6= 73 540 руб.

ВЫВОД: В результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 13 722 тыс. руб. (с учетом НДС).

Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода (доходный подход)

Метод прямой капитализации дохода применяется при стабильных условиях использования ОН, т.е. при постоянной величине дохода и других экономических показателей.

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом:

Сдх = ЧОД : Ккап ,

где ЧОД - годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН;

Ккап - коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД = ПВД - П – ОР – Р,

где П – потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;

ОР – операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р – откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

Расчет 1. Определение величины потенциального валового дохода.

Рассчитаем ПВД, исходя из следующих условий: ПВД = 40 х 12 = 480 000 руб./год.

где 40 – средняя арендная ставка для коттеджей в руб. за месяц по г. Казань.

Расчет чистого операционного дохода приведем в табличной форме(табл 3)

Таблица 3.

№	Показатель	Ед. изм.	Значение	Порядок расчета
1	Арендная ставка	Руб/мес	55 000	На основе анализа рынка
2	Потенциальный валовый доход(годов)	руб	660 000	п №1*12мес
3	Прогнозируемая перенагрузка	%	0	экспертно
4	Потери от неуплаты	%	5%	экспертно
5	Действительный валовый доход	руб	627 000	п№2-(100-п№3)/100*100-п№4)/100
6	Операционные расходы	руб	185 662	Таблица 3.1
7	ЧОД до налога на прибыль	руб	441 338	п№5-п№6
8	Налог на прибыль(20%)	руб	88 268	п№7*0,2
9	ЧОД для ЕОН	руб	529 606	п№7-п№8

Постоянные операционные расходы на содержание здания также рассчитываются в годовом исчислении и составили на основании бухгалтерских данных (табл.3.1):

Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + административное здание) Таблица 3.1

№	Показатель	Ед. изм.	Значение	Порядок расчета
1	Налог на землю	руб.	395	п№2* п№4
2	Площадь ЗУ	м.кв	1200	согласно вар-ту
3	Кадастровая стоимость ЗУ	руб/м.кв	109,77
4	Ставка налога на землю	руб.	0,33	п№3*0,3
5	Налог на имущество	руб.	34 220	п№6*0,022
6	Остаточная стоимость объекта	руб.	1 555 434	См затратный подход
7	Расходы на страхование	руб.	7 777	п№6*0,5%
8	Резерв на замещение	руб.	8 918	Таблица 3.2
	Итого	руб.	51 310