20

Анализ рынка

Местоположение, оцениваемого нами объекта - поселок Боровое Матюшино, расположенный в Лаишевском районе. Надо сказать, что недвижимость в этом поселке гораздо дороже, чем в других поселках, расположенных недалеко от города Казани.

Цены на анализируемую недвижимость складываются из стоимости строения и стоимости земельного участка. Для того чтобы проводить и сравнивать цены на жилую недвижимость, будем анализировать стоимость жилого здания без учета земельного участка, так же стоимость объекта недвижимости включая стоимость ЗУ.

По данным казанских сайтов объявлений, цены на деревянный коттеджный дом с площадью 150-220 кв.м в пос. Боровое Матюшино составляет от 7 до 15 млн рублей с учетом стоимости земельного участка. Таким образом, цена за кв.м жилого здания в этом поселке примерно от 40 до 90 тыс.руб.(Все данные приведены в приложении)

Такая цена на коттеджи складывается из - за дорогой стоимости земельного участка в этом поселке, на что существенное влияние оказывает местоположение. По данным казанских сайтов объявлений, цены на земельные участки в пос. Боровое Матюшино составляет примерно 421587 (оценка проводилась по 3 объектам, которые представлены в приложении).

Стоимость аренды домов в данном поселке так же выше чем в альтернативных ему : свыше 55 тыс руб/мес. В эту стоимость входят все коммуникации и благоустройства.

Затратный подход

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

СПВ = Сед х Кп х Vстр х (К69-84 х К84-91 х К91-01хКтек) х Кпп х 1.18 ,

где: Сед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

Кп – суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

Vстр – строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

К84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;

К91-01 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1991 г. к уровню цен 2001 г.;

Ктек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1.18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Расчет.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 26 “Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», исходя из стоимости 1 куб.м здания – 29,7 руб. (УПВС сб №26 том 2, отдел 1, табл 18)

Строительный объем здания составляет –603 куб.м.

При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости.

В данном случае к восстановительной стоимости объекта применяются следующие повышающие коэффициенты, учитывающие конструктивные отклонения от табличных данных:

– в отличии от аналога в оцениваемом объекте отсутствует центральное отопление и радио: введем понижающий коэффициентК1=100(3,9+0,4)/100=0,957

– материал кровли в оцениваемом объекте лучше, чем у аналога из сб. УПВС: стальной оцинкованное железо (2% от ВС). Следовательно, К2=1,04

– фундамент у здания-аналога ленточный бутобетонный, а оцениваемый фундамент монолитный из сборных бетонных блоков по сборным железобетонным подушкам, стоимость которого дороже на 2% от ВС, следовательно К3=1,02;

- в оцениваемом объекте в отличие от объекта аналога имеется газоснабжение (+ 4,9%) и К4=(100+4,9)/100=1,049

Общий повышающий коэффициент равен: Кв = 1,04х1,02х1,049х=1,11

Скорректированная единичная стоимость 1 куб. м объекта с учетом коэффициентов составит: Сед = 29,7 х 1,11 х 0,957 = 31,6 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г.) составит:

С69 = 31,6 х 615= 19 451 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 г.) составит:

С84 = 19 451 х 1,275 = 24 801 руб.

Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С91 = 24 801 х 1,59 = 39 433 руб.

Примечание

1. Коэффициенты пересчета восстановительной стоимости до уровня цен 1991 г. принимаются в соответствии с указаниями нормативных: К𝟔𝟗−𝟖𝟒 = 𝟏,𝟐𝟏 ×𝟏,𝟎𝟑 = 𝟏,𝟐𝟑𝟔 для каменных зданий; и К69−84 = 1,22 ×1,03 = 1,275 – для деревянных, К84−91 = 1,59 ×1,0 = 1,59 – для обоих типов зданий (территориального коэффициента для жилых зданий нет).

2. Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 г. к текущему уровню цен принимается в соответствии с последним постановлением Кабинета Министров РТ на дату оценки.

3. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,4–1,5 в зависимости от месторасположения объекта оценки, т.е. определенного поселка в пригороде г. Казани.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:

Сспец = 39 433 х 0,3 = 11 830 руб.

где 30% – удельный вес специальных видов работ.

Следовательно стоимость общестроительных работ составит ( в ценах 1991 г.):

Собщстр = 36 782,97 – 11 034,89 = 25 748,08 руб.

Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001 г., затем к текущим ценам:

25 748,08 х 7,8 х 5,85 = 1 164 843 руб.