Определение величины переменных операционных расходов

Основную статью переменных затрат составляют затраты на коммунальные услуги: отопление, водоснабжение, водоотведение, уборка территории и вывоз ТБО. Сумма затрат на содержание объекта составляют около 60 руб./кв.м на 4-5 чел.

Рпер = 60 * 186,6 *12 = 134 352 руб.

Таким образом общая сумма операционных расходов:

ОР = 134 352 +51 310= 185 662 руб.

Расчет резерва на замещение (рз) приведен в таблице.

Таблица 3.2

Констр. элементы с коротким сроком использования	Удельный вес констр. элемента, % от ВС	Норм.срок использования	Резерв на замещение констр элементов
Кровля	4	25	2489
Полы	8	20	6 222
Отопление	0,4	30	207
Итого	12,4		8 918

Расчет выполняется в следующей последовательности.

1. Выбираются конструктивные элементы, на замену которых планируется заранее откладывать средства.

2. Удельные веса этих элементов (В) принимаются из сб. УПВС

3. Нормативный срок жизни конструктивных элементов принимается из табл. 2.2.

4. Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление кровли:

РЗкр = (ВС* В)/Тн = 1 555 434*0,04/25 = 2489руб./год Таким же образом рассчитываются ежегодные резервы на замещение других КЭ. Общая сумма РЗ за год составляет – 8 918 руб.

Расчет ставки капитализации

Таблица 3.2

№	Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1.	Безрисковая ставка	%	7,8	экспертно
2.	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	мес	3	экспертно
3.	Поправка на ликвидность	%	1,95	(п.1/12)*п.2
4.	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	0,5	страхование
5	Общий срок экономической жизни	лет	100
6	Фактический возраст	лет	8	По варианту
7.	Оставшийся срок экономич. жизни	лет	62	п.5*0,7-п.6
8.	Ставка возврата капитала	%	1,61	100%/п.7
9.	Общая ставка капитализации	%	11,86	п.1+п.3+п.4+п.8
10	Коэффициент капитализации для здания		0,1186	п.9/100

Ставку капитализации рассчитаем методом аккумулирования.

В качестве безрисковой ставки примем средневзвешенную доходность рублевого депозита для юридических лиц наиболее надежных российских банков - 7,8%.

Ставку на низкую ликвидность рассчитаем, исходя из среднего срока экспонирования объекта недвижимости на рынке = 3 мес.

Снл = (7,8% / 12 мес.) х 3 мес. = 1,61%,

Ставка возврата капитала составит:

Свк = 100%: 62 лет = 1,07 %/в год, которая рассчитана, исходя из следующих соображений: срок нормативной жизни составит подобных зданий составляет 100 лет.

Но при достижении износа 70% и более здание подлежит сносу, следовательно срок оставшейся экономической жизни составит:

Тоэк = Тн*0,7 – Тфакт = 100*0,7 – 8 = 62 лет.

В результате расчетов аккумулированная ставка капитализации

составит: Ск = 7,8 + 1,95 + 0,5 + 1,61 = 11,86%

5. Определение стоимости здания

Стоимость административного здания по данному методу доходного подхода составляет:

Сдох = 529 606: 0,1186= 4 465 481 руб.