25. Анализ структуры незавершенного строительства и оценка его эффективности

Договор строительного подряда действует на весь срок выполнения строительно-монтажных работ на объекте – от проектно-изыскательских до отделочных работ, в силу ряда причин строительство не всегда может быть завершено. Основными причинами являются:

1) исчерпание источников финансирования инвесторов;

2) изменение инвестором вида основной деятельности, в результате чего надобность в окончании строительства объекта минует;

3) банкротство или несостоятельность инвестора. На завершение строительства фактически могут влиять только изменения в финансово-хозяйственном состоянии инвестора. Изменение финансового состояния других участников процесса осуществления капитальных вложений – заказчика и подрядной строительной организации – к прекращению строительства не приводит.

При недостаточности у инвестора средств для продолжения строительства возможно принятие двух решений:

1) о консервации строительства (т. е. о такой его приостановке, которая предполагает возобновление строительных работ в будущем);

2) о прекращении строительства (в этом случае продолжение строительства не исключается, но смена инвестора обязательна).

Особенности реализации объектов незавершенного строительства государственной и муниципальной собственности обусловлены тем, что инвестором такого строительства выступает соответствующий бюджет.

Определенные сложности возникают и при ипотеке объектов незавершенного строительства. Объект, еще не имеющий признаков недвижимого имущества, подтвержденных государственной регистрацией, не может функционировать в правовом режиме, предусмотренном для недвижимости. Сделки по отчуждению объектов незавершенного строительства как движимых вещей в известной мере затруднены и не всегда осуществимы, так как требуют предварительного согласия на их совершение собственника соответствующего земельного участка.

Ипотека является оригинальным индивидуальным правовым механизмом, при правильном использовании способным максимально обеспечить интересы хозяйствующих субъектов.

По договору о долевом участии в инвестировании строительства единственной обязанностью инвестора является внесение инвестиций за свою долю в полном объеме и в указанные сроки. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этой обязанности он подвергается штрафным санкциям и договор с ним расторгается. Но сам процесс строительства объекта недвижимости не зависит от нарушения условий договора инвестором в связи с незначительностью размера инвестиций в долю по сравнению с масштабами всего строительства.

Если инвестор начнет работать кое-как, тогда дом просто перестанет строиться и превратится в долгострой или так и останется незавершенкой. При строительстве на земельном участке заказчика подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств.

26. Анализ структуры доходных вложений в материальные ценности

К финансовым вложениям относятся инвестиции организаций в ценные государственные бумаги, в ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами.

В зависимости от срока, на который произведены финансовые вложения, они подразделяются:

1) на долгосрочные (когда установленный срок их погашения превышает 1 год, или вложения, осуществленные с намерением получать доходы по ним более 1 года);

2) на краткосрочные (когда установленный срок их погашения не превышает 1 года, или вложения осуществлены без намерения получать доходы по ним более 1 года).

Для анализа эффективности финансовых вложений рассчитывается средний уровень доходности (У):

У=Д/С,

где Д– сумма полученного дохода от финансовых вложений (в качестве дохода чаще всего выступают дивиденды, проценты, прирост капитализированной стоимости);

С– среднегодовая сумма финансовых вложений. Для оценки эффективности финансовых вложений уровень доходности сравнивается с так называемым альтернативным (гарантированным) доходом, в качестве которого обычно принимается ставка рефинансирования. Эффективность финансовых вложений оценивается также путем сравнения их доходности (У) с рентабельностью вложений капитала на анализируемом предприятии.

На основании факторного анализа выявляется влияние структуры финансовых вложений и уровня доходности отдельных видов финансовых вложений на средний уровень доходности финансовых вложений.

При анализе эффективности долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений можно использовать общие приемы инвестиционного анализа и специальные приемы оценки эффективности отдельных видов финансовых вложений (акций, облигаций, векселей и т. д.).

Интерес собственников при анализе финансовых отчетов заключается в повышении доходности на вложенный капитал (дивидендов или нормы дивиденда), обеспечении стабильности фирмы, оптимизации доли собственного капитала, повышении эффективности использования производственных ресурсов. Кредиторы и инвесторы анализируют финансовые отчеты, чтобы минимизировать свои риски по займам и вкладам, решить вопрос о продлении срока ссуды и условиях предоставления займа, гарантии возврата кредита, выгодности размещения капитала. Главная цель кредиторов – платежеспособность, ликвидность активов, надежность и стабильность получения выручки и прибыли. Внимание инвесторов обращено на уровень прибыли, которую они могут получить на вложенный капитал.

Управленческий персонал (менеджмент компании) анализирует все сферы деятельности; для него анализ – это средство контроля и основной инструмент управления, поэтому он осуществляет систематическое наблюдение за взаимосвязанными событиями, стремясь своевременно обнаружить проблемы, контролирует предоставление финансовой информации внешним пользователям. В полном объеме финансовой информацией может воспользоваться только руководство организации. Все остальные субъекты экономического анализа пользуются только публичной информацией.