1.3. Права, обязанности сторон и прекращения договора аренды имущества у физического лица

Основнаяᅟ обязанностьᅟ арендодателяᅟ заключаетсяᅟ вᅟ предоставленииᅟ предусмотренногоᅟ договоромᅟ имуществаᅟ арендатору.ᅟ Приᅟ этомᅟ арендодательᅟ обязанᅟ предоставитьᅟ арендаторуᅟ имуществоᅟ вᅟ состоянии,ᅟ соответствующемᅟ условиямᅟ договораᅟ арендыᅟ иᅟ назначениюᅟ имущества¹⁵.ᅟ Имуществоᅟ сдаетсяᅟ вᅟ арендуᅟ вместеᅟ соᅟ всемиᅟ егоᅟ принадлежностямиᅟ иᅟ относящимисяᅟ кᅟ немуᅟ документамиᅟ (техническимᅟ паспортом,ᅟ сертификатомᅟ качестваᅟ иᅟ т.п.).ᅟ Последнееᅟ правилоᅟ диспозитивно,ᅟ иᅟ стороныᅟ вᅟ договореᅟ вправеᅟ предусмотретьᅟ иныеᅟ условияᅟ предоставленияᅟ такихᅟ принадлежностейᅟ иᅟ документов.ᅟ Еслиᅟ арендодательᅟ передалᅟ имуществоᅟ безᅟ документов,ᅟ отсутствиеᅟ которыхᅟ исключаетᅟ возможностьᅟ эксплуатацииᅟ объектов,ᅟ аренднаяᅟ платаᅟ неᅟ подлежитᅟ взысканию¹⁶.ᅟ

Имуществоᅟ должноᅟ бытьᅟ переданоᅟ арендаторуᅟ вᅟ указанныйᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ срок,ᅟ аᅟ еслиᅟ вᅟ договореᅟ такойᅟ срокᅟ неᅟ указанᅟ -ᅟ вᅟ разумныйᅟ срок¹⁷.ᅟ Арендатор,ᅟ которомуᅟ имуществоᅟ неᅟ предоставлено,ᅟ вправеᅟ требоватьᅟ егоᅟ отобранияᅟ уᅟ арендодателяᅟ вᅟ судебномᅟ порядкеᅟ иᅟ возмещенияᅟ убытков,ᅟ причиненныхᅟ задержкойᅟ исполнения.ᅟ Еслиᅟ жеᅟ арендаторᅟ вᅟ результатеᅟ задержкиᅟ передачиᅟ имуществаᅟ утратилᅟ интересᅟ кᅟ нему,ᅟ онᅟ вправеᅟ заявитьᅟ требованиеᅟ оᅟ расторженииᅟ договораᅟ иᅟ оᅟ возмещенииᅟ арендодателемᅟ убытков,ᅟ причиненныхᅟ неисполнениемᅟ договорныхᅟ обязательств¹⁸.

Обязанностиᅟ арендодателяᅟ поᅟ предоставлениюᅟ имуществаᅟ связаныᅟ сᅟ другойᅟ егоᅟ обязанностью:ᅟ нестиᅟ ответственностьᅟ заᅟ недостаткиᅟ сданногоᅟ вᅟ арендуᅟ имущества,ᅟ полностьюᅟ илиᅟ частичноᅟ препятствующиеᅟ пользованиюᅟ им.ᅟ Вышеᅟ отмечалось,ᅟ чтоᅟ передаваемоеᅟ арендаторуᅟ имуществоᅟ должноᅟ соответствоватьᅟ условиямᅟ договораᅟ иᅟ назначениюᅟ имущества.ᅟ Поэтомуᅟ арендодательᅟ неᅟ несетᅟ ответственностиᅟ заᅟ недостаткиᅟ арендованногоᅟ имущества,ᅟ которыеᅟ былиᅟ им,ᅟ оговореныᅟ приᅟ заключенииᅟ договораᅟ арендыᅟ илиᅟ былиᅟ заранееᅟ известныᅟ арендатору,ᅟ аᅟ такжеᅟ заᅟ те,ᅟ которыеᅟ арендаторᅟ долженᅟ былᅟ обнаружитьᅟ воᅟ времяᅟ осмотраᅟ имуществаᅟ илиᅟ проверкиᅟ егоᅟ исправностиᅟ приᅟ заключенииᅟ договораᅟ илиᅟ передачеᅟ имуществаᅟ вᅟ аренду.ᅟ Воᅟ всехᅟ остальныхᅟ случаяхᅟ ответственностьᅟ заᅟ недостаткиᅟ сданногоᅟ вᅟ арендуᅟ имуществаᅟ возлагаетсяᅟ наᅟ арендодателя,ᅟ дажеᅟ еслиᅟ недостаткиᅟ являютсяᅟ скрытыми¹⁹.

Однаᅟ изᅟ основныхᅟ обязанностейᅟ арендатораᅟ состоитᅟ вᅟ пользованииᅟ арендованнымᅟ имуществомᅟ согласноᅟ условиямᅟ договора,ᅟ аᅟ еслиᅟ ониᅟ вᅟ договореᅟ неᅟ определены,ᅟ тоᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ назначениемᅟ имущества.ᅟ Так,ᅟ арендаторыᅟ земельныхᅟ участковᅟ обязаныᅟ проводитьᅟ мероприятияᅟ поᅟ сохранениюᅟ почвᅟ иᅟ ихᅟ плодородия,ᅟ поᅟ защитеᅟ отᅟ вредныхᅟ воздействий,ᅟ вᅟ результатеᅟ которыхᅟ происходитᅟ деградацияᅟ земельᅟ иᅟ т.п.ᅟ Примеромᅟ использованияᅟ имуществаᅟ неᅟ поᅟ назначениюᅟ можетᅟ бытьᅟ использованиеᅟ помещения,ᅟ арендованногоᅟ дляᅟ офиса,ᅟ вᅟ качествеᅟ складскогоᅟ илиᅟ торговогоᅟ илиᅟ дляᅟ размещенияᅟ вᅟ немᅟ промышленногоᅟ предприятия²⁰.

Арендаторᅟ вправеᅟ вᅟ ограниченныхᅟ пределахᅟ распоряжатьсяᅟ арендованнымᅟ имуществом.ᅟ Так,ᅟ сᅟ согласияᅟ арендодателяᅟ онᅟ вправеᅟ передатьᅟ полученноеᅟ имуществоᅟ вᅟ субаренду²¹.ᅟ Субарендныйᅟ договорᅟ поᅟ правовойᅟ природеᅟ являетсяᅟ такжеᅟ договоромᅟ аренды,ᅟ вᅟ которомᅟ арендаторᅟ выступаетᅟ вᅟ качествеᅟ арендодателя,ᅟ аᅟ субарендаторᅟ -ᅟ вᅟ качествеᅟ арендатора.ᅟ Кᅟ немуᅟ применяютсяᅟ правилаᅟ оᅟ договорахᅟ аренды,ᅟ еслиᅟ иноеᅟ неᅟ установленоᅟ правовымиᅟ актами.ᅟ Вᅟ частности,ᅟ требованияᅟ законаᅟ оᅟ регистрацииᅟ договораᅟ арендыᅟ распространяютсяᅟ такжеᅟ наᅟ договорᅟ субаренды.ᅟ Егоᅟ условияᅟ предопределеныᅟ договоромᅟ аренды:ᅟ субарендаторᅟ неᅟ можетᅟ иметьᅟ большеᅟ прав,ᅟ чемᅟ арендатор²².

Посколькуᅟ договорᅟ субарендыᅟ являетсяᅟ производным,ᅟ тоᅟ наᅟ егоᅟ судьбуᅟ влияетᅟ судьбаᅟ основногоᅟ договора.ᅟ Так,ᅟ еслиᅟ договорᅟ арендыᅟ поᅟ основаниям,ᅟ предусмотреннымᅟ ГКᅟ РФ,ᅟ являетсяᅟ ничтожным,ᅟ ничтоженᅟ иᅟ заключенныйᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ нимᅟ договорᅟ субаренды.ᅟ Приᅟ досрочномᅟ прекращенииᅟ договораᅟ арендыᅟ прекращаетсяᅟ иᅟ заключенныйᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ нимᅟ договорᅟ субаренды.

Досрочноеᅟ прекращениеᅟ договора,ᅟ однако,ᅟ неᅟ означаетᅟ пренебреженияᅟ интересамиᅟ субарендатора.ᅟ Последнийᅟ получаетᅟ правоᅟ требоватьᅟ отᅟ арендодателяᅟ поᅟ основномуᅟ договоруᅟ заключенияᅟ сᅟ нимᅟ договораᅟ арендыᅟ наᅟ имущество,ᅟ находившеесяᅟ вᅟ егоᅟ пользованииᅟ согласноᅟ договоруᅟ субаренды,ᅟ вᅟ пределахᅟ оставшегосяᅟ срокаᅟ субарендыᅟ иᅟ наᅟ условиях,ᅟ соответствующихᅟ условиямᅟ прекращенногоᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Изложенныеᅟ правилаᅟ применяютсяᅟ приᅟ условии,ᅟ чтоᅟ другиеᅟ последствияᅟ досрочногоᅟ прекращенияᅟ договораᅟ арендыᅟ неᅟ согласованыᅟ сторонами²³.ᅟ Так,ᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ можетᅟ бытьᅟ предусмотрено,ᅟ чтоᅟ приᅟ егоᅟ досрочномᅟ расторженииᅟ договорыᅟ субарендыᅟ прекращаютсяᅟ либоᅟ безᅟ заключенияᅟ сᅟ арендодателемᅟ договораᅟ аренды,ᅟ либоᅟ сᅟ заключениемᅟ такового,ᅟ ноᅟ наᅟ условияхᅟ прекращенногоᅟ неᅟ договораᅟ аренды,ᅟ аᅟ договораᅟ субаренды.ᅟ Приᅟ распоряженииᅟ имуществомᅟ арендодателяᅟ вᅟ формеᅟ субарендыᅟ заᅟ арендаторомᅟ сохраняютсяᅟ всеᅟ обязанности,ᅟ вытекающиеᅟ изᅟ договораᅟ аренды,ᅟ онᅟ остаетсяᅟ ответственнымᅟ поᅟ договоруᅟ передᅟ арендодателем.ᅟ Вᅟ специальныхᅟ нормахᅟ праваᅟ нередкоᅟ называютсяᅟ случаи,ᅟ когдаᅟ субарендаᅟ запрещена.ᅟ Так,ᅟ исключаютсяᅟ субарендаᅟ поᅟ договоруᅟ проката,ᅟ субарендаᅟ участковᅟ лесногоᅟ фонда.

Помимоᅟ субарендыᅟ арендаторᅟ вправеᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 615ᅟ ГКᅟ РФᅟ сᅟ согласияᅟ арендодателяᅟ передаватьᅟ своиᅟ праваᅟ иᅟ обязанностиᅟ поᅟ договоруᅟ арендыᅟ другомуᅟ лицуᅟ (перенаем);ᅟ предоставлятьᅟ арендованноеᅟ имуществоᅟ вᅟ безвозмездноеᅟ пользование,ᅟ аᅟ такжеᅟ отдаватьᅟ арендныеᅟ праваᅟ вᅟ залогᅟ иᅟ вноситьᅟ ихᅟ вᅟ качествеᅟ вкладаᅟ вᅟ уставныйᅟ капиталᅟ хозяйственныхᅟ товариществᅟ иᅟ обществᅟ илиᅟ паевогоᅟ взносаᅟ вᅟ производственныйᅟ кооператив.ᅟ Вᅟ указанныхᅟ случаях,ᅟ заᅟ исключениемᅟ перенайма,ᅟ ответственнымᅟ поᅟ договоруᅟ передᅟ арендодателемᅟ остаетсяᅟ арендатор.ᅟ Приᅟ этомᅟ судебнаяᅟ практикаᅟ исходитᅟ изᅟ того,ᅟ чтоᅟ вᅟ изложенномᅟ предписанииᅟ ГКᅟ РФᅟ устанавливаетᅟ специальныеᅟ правилаᅟ передачиᅟ арендаторомᅟ праваᅟ арендыᅟ другомуᅟ лицу,ᅟ неᅟ допускаяᅟ егоᅟ передачиᅟ инымиᅟ способами,ᅟ кромеᅟ вышеперечисленных²⁴.

Средиᅟ названныхᅟ формᅟ распоряженияᅟ имуществомᅟ особогоᅟ вниманияᅟ заслуживаетᅟ перенаем.ᅟ Поᅟ договоруᅟ перенаймаᅟ арендаторᅟ сᅟ согласияᅟ арендодателяᅟ передаетᅟ третьемуᅟ лицуᅟ всеᅟ своиᅟ праваᅟ иᅟ обязанностиᅟ поᅟ договоруᅟ аренды.ᅟ Приᅟ перенайме,ᅟ вᅟ отличиеᅟ отᅟ аренды,ᅟ происходитᅟ безусловнаяᅟ иᅟ окончательнаяᅟ заменаᅟ арендатора:ᅟ первоначальныйᅟ арендаторᅟ выбываетᅟ изᅟ обязательства,ᅟ утрачиваяᅟ своиᅟ праваᅟ иᅟ обязанности,ᅟ ноᅟ оставляяᅟ вместоᅟ себяᅟ новоеᅟ лицо.ᅟ Междуᅟ арендодателемᅟ иᅟ новымᅟ арендаторомᅟ возникаетᅟ другоеᅟ обязательствоᅟ поᅟ арендеᅟ тогоᅟ жеᅟ имуществаᅟ наᅟ прежнихᅟ условиях.ᅟ Темᅟ самымᅟ приᅟ перенаймеᅟ юридическаяᅟ связьᅟ междуᅟ арендодателемᅟ иᅟ первоначальнымᅟ арендаторомᅟ обрываетсяᅟ иᅟ заменяетсяᅟ другой.ᅟ Кᅟ перенаймуᅟ применяютсяᅟ правилаᅟ оᅟ цессииᅟ иᅟ переводеᅟ долга.

Вᅟ рамкахᅟ предусмотренныхᅟ ГКᅟ РФᅟ возможностейᅟ поᅟ распоряжениюᅟ арендованнымᅟ имуществомᅟ закономᅟ илиᅟ инымиᅟ правовымиᅟ актамиᅟ могутᅟ бытьᅟ установленыᅟ правила,ᅟ ограничивающиеᅟ либоᅟ расширяющиеᅟ правомочияᅟ арендатора²⁵.ᅟ Так,ᅟ лишеныᅟ названныхᅟ вᅟ п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 615ᅟ ГКᅟ РФᅟ способовᅟ распоряженияᅟ имуществомᅟ арендаторыᅟ поᅟ договоруᅟ проката.ᅟ Напротив,ᅟ дополнительныеᅟ правомочияᅟ поᅟ распоряжениюᅟ арендованнымᅟ имуществомᅟ предоставленыᅟ арендаторуᅟ транспортногоᅟ средства.ᅟ Такойᅟ арендаторᅟ вправеᅟ безᅟ согласияᅟ арендодателяᅟ заключатьᅟ сᅟ третьимиᅟ лицамиᅟ договорыᅟ обᅟ использованииᅟ транспортногоᅟ средства.

Существенноеᅟ значениеᅟ дляᅟ договораᅟ арендыᅟ имеетᅟ распределениеᅟ правᅟ иᅟ обязанностейᅟ сторонᅟ поᅟ содержаниюᅟ арендованногоᅟ имущества.ᅟ Наиболееᅟ значимаᅟ изᅟ нихᅟ обязанностьᅟ поᅟ капитальномуᅟ ремонту.ᅟ Капитальныйᅟ ремонтᅟ заключаетсяᅟ вᅟ заменеᅟ иᅟ восстановленииᅟ отдельныхᅟ частей,ᅟ элементовᅟ илиᅟ целыхᅟ конструкцийᅟ имуществаᅟ вᅟ связиᅟ сᅟ ихᅟ износомᅟ иᅟ разрушением.ᅟ Переченьᅟ работ,ᅟ которыеᅟ относятсяᅟ кᅟ капитальномуᅟ ремонту,ᅟ устанавливаетсяᅟ правилами,ᅟ техническимиᅟ условиями,ᅟ другимиᅟ нормативнымиᅟ актамиᅟ либоᅟ соглашениемᅟ сторон.ᅟ Обязанностьᅟ проводитьᅟ капитальныйᅟ ремонтᅟ (принимаяᅟ воᅟ вниманиеᅟ временныйᅟ характерᅟ владения)ᅟ лежит,ᅟ поᅟ общемуᅟ правилу,ᅟ наᅟ арендодателе.ᅟ Однакоᅟ этоᅟ положениеᅟ диспозитивноᅟ иᅟ можетᅟ бытьᅟ измененоᅟ законом,ᅟ инымиᅟ правовымиᅟ актамиᅟ илиᅟ соглашениемᅟ сторон.ᅟ Так,ᅟ отᅟ капитальногоᅟ ремонтаᅟ освобожденᅟ арендодательᅟ приᅟ арендеᅟ транспортныхᅟ средствᅟ безᅟ экипажаᅟ либоᅟ арендеᅟ предприятия.

Вᅟ ГКᅟ РФᅟ закрепленыᅟ правилаᅟ иᅟ оᅟ последствияхᅟ нарушенияᅟ сторонамиᅟ обязанностейᅟ поᅟ капитальномуᅟ ремонту.ᅟ Приᅟ нарушенииᅟ арендодателемᅟ обязанностиᅟ поᅟ капитальномуᅟ ремонтуᅟ арендаторᅟ вправеᅟ избратьᅟ поᅟ своемуᅟ усмотрениюᅟ одинᅟ изᅟ способовᅟ защиты:ᅟ осуществитьᅟ капитальныйᅟ ремонт,ᅟ предусмотренныйᅟ договоромᅟ илиᅟ вызванныйᅟ неотложнойᅟ необходимостью,ᅟ иᅟ взыскатьᅟ сᅟ арендодателяᅟ стоимостьᅟ ремонтаᅟ илиᅟ зачестьᅟ ееᅟ вᅟ счетᅟ аренднойᅟ платы;ᅟ потребоватьᅟ соответствующегоᅟ уменьшенияᅟ аренднойᅟ платы;ᅟ потребоватьᅟ расторженияᅟ договораᅟ иᅟ возмещенияᅟ убытков.ᅟ Еслиᅟ жеᅟ обязанностьᅟ капитальногоᅟ ремонтаᅟ лежитᅟ наᅟ арендаторе,ᅟ тоᅟ вᅟ случаеᅟ ееᅟ нарушенияᅟ арендодательᅟ вправеᅟ расторгнутьᅟ договорᅟ ᅟ иᅟ потребоватьᅟ возмещенияᅟ соответствующихᅟ убытков²⁶.

Арендаторᅟ обязанᅟ поддерживатьᅟ арендуемоеᅟ имуществоᅟ вᅟ исправномᅟ состоянииᅟ -ᅟ значит,ᅟ неᅟ допускатьᅟ егоᅟ ухудшения.ᅟ Последнееᅟ означаетᅟ выполнениеᅟ всехᅟ предписанийᅟ оᅟ порядкеᅟ пользованияᅟ иᅟ храненияᅟ имущества,ᅟ устранениеᅟ ухудшений,ᅟ обусловленныхᅟ нормальнымᅟ процессомᅟ пользованияᅟ имуществом.ᅟ Сᅟ этойᅟ цельюᅟ арендаторᅟ долженᅟ проводитьᅟ заᅟ свойᅟ счетᅟ текущийᅟ ремонтᅟ иᅟ нестиᅟ расходыᅟ наᅟ содержаниеᅟ имущества,ᅟ еслиᅟ иноеᅟ неᅟ установленоᅟ закономᅟ илиᅟ договоромᅟ аренды.ᅟ Этаᅟ обязанностьᅟ связанаᅟ сᅟ обязанностьюᅟ вернутьᅟ имуществоᅟ вᅟ состоянии,ᅟ требуемомᅟ ст.ᅟ 622ᅟ ГКᅟ РФ.

Текущийᅟ ремонтᅟ -ᅟ такой,ᅟ которыйᅟ предупреждаетᅟ преждевременныйᅟ износᅟ объектаᅟ аренды.ᅟ Онᅟ состоитᅟ вᅟ систематическомᅟ иᅟ своевременномᅟ проведенииᅟ работᅟ поᅟ предохранениюᅟ имуществаᅟ отᅟ преждевременногоᅟ износаᅟ иᅟ поᅟ устранениюᅟ возникающихᅟ поврежденийᅟ иᅟ неисправностей.ᅟ Так,ᅟ текущийᅟ ремонтᅟ арендуемыхᅟ помещенийᅟ включаетᅟ побелку,ᅟ окраску,ᅟ ремонтᅟ половᅟ иᅟ т.п.ᅟ Вᅟ рядеᅟ случаевᅟ техническимиᅟ условиями,ᅟ правилами,ᅟ инымиᅟ нормативнымиᅟ актамиᅟ оговореныᅟ видыᅟ работ,ᅟ относящихсяᅟ кᅟ текущемуᅟ ремонту.ᅟ Приᅟ отсутствииᅟ разграниченияᅟ работ,ᅟ относящихсяᅟ кᅟ капитальномуᅟ иᅟ текущемуᅟ ремонту,ᅟ соответствующиеᅟ перечниᅟ работᅟ следуетᅟ указатьᅟ вᅟ договоре.ᅟ Вᅟ противномᅟ случаеᅟ вопросᅟ разрешаетсяᅟ поᅟ усмотрениюᅟ суда.ᅟ Однако,ᅟ какᅟ ужеᅟ отмечалось,ᅟ нормаᅟ оᅟ производствеᅟ текущегоᅟ ремонтаᅟ арендаторомᅟ диспозитивна²⁷.ᅟ Закономᅟ илиᅟ договоромᅟ этаᅟ обязанностьᅟ можетᅟ бытьᅟ возложенаᅟ наᅟ арендодателя.ᅟ Так,ᅟ отᅟ текущегоᅟ ремонта,ᅟ какᅟ иᅟ капитального,ᅟ освобождены,ᅟ кᅟ примеру,ᅟ арендаторыᅟ поᅟ договоруᅟ проката,ᅟ поᅟ договоруᅟ арендыᅟ транспортногоᅟ средстваᅟ сᅟ экипажем.

Характерᅟ иᅟ объемᅟ расходовᅟ арендатораᅟ наᅟ содержаниеᅟ арендуемогоᅟ имуществаᅟ зависятᅟ отᅟ егоᅟ вида.ᅟ Кᅟ примеру,ᅟ арендаторᅟ нежилыхᅟ помещенийᅟ можетᅟ нестиᅟ административно-управленческиеᅟ расходыᅟ поᅟ управлениюᅟ помещением,ᅟ затратыᅟ поᅟ егоᅟ эксплуатацииᅟ (расходыᅟ наᅟ уборку,ᅟ освещениеᅟ дома,ᅟ озеленениеᅟ двора,ᅟ наᅟ уборкуᅟ придомовойᅟ территории,ᅟ содержаниеᅟ лифтов,ᅟ поᅟ оплатеᅟ коммунальныхᅟ услуг)ᅟ иᅟ т.д.

Вᅟ отношенияхᅟ междуᅟ арендаторомᅟ иᅟ арендодателемᅟ важноᅟ учитыватьᅟ праваᅟ третьихᅟ лицᅟ наᅟ сдаваемоеᅟ вᅟ арендуᅟ имуществоᅟ (правоᅟ залога,ᅟ сервитутᅟ иᅟ т.п.).ᅟ Этиᅟ праваᅟ сохраняютсяᅟ заᅟ нимиᅟ иᅟ приᅟ сдачеᅟ имуществаᅟ вᅟ аренду.ᅟ Так,ᅟ приᅟ сдачеᅟ вᅟ арендуᅟ заложенногоᅟ имуществаᅟ этоᅟ будетᅟ означать,ᅟ чтоᅟ залогодательᅟ вправеᅟ обратитьᅟ взысканиеᅟ наᅟ предметᅟ залогаᅟ независимоᅟ отᅟ тогоᅟ обстоятельства,ᅟ чтоᅟ имуществоᅟ сданоᅟ вᅟ аренду.ᅟ Вᅟ подобныхᅟ случаяхᅟ наᅟ арендодателяᅟ возлагаетсяᅟ лишьᅟ обязанностьᅟ предупредитьᅟ арендатораᅟ оᅟ всехᅟ правахᅟ третьихᅟ лицᅟ наᅟ сдаваемоеᅟ вᅟ арендуᅟ имущество.ᅟ Ееᅟ неисполнениеᅟ арендодателемᅟ даетᅟ правоᅟ арендаторуᅟ требоватьᅟ уменьшенияᅟ аренднойᅟ платыᅟ либоᅟ расторженияᅟ договораᅟ иᅟ

возмещенияᅟ убытков²⁸.

Наконец,ᅟ следуетᅟ учестьᅟ иᅟ то,ᅟ чтоᅟ арендатор,ᅟ подвергшийсяᅟ опасностиᅟ утратитьᅟ правоᅟ арендыᅟ наᅟ имуществоᅟ арендодателяᅟ вследствиеᅟ обращенияᅟ кредиторомᅟ арендодателяᅟ взысканияᅟ наᅟ этоᅟ имущество,ᅟ можетᅟ заᅟ свойᅟ счетᅟ удовлетворитьᅟ требованиеᅟ такогоᅟ кредитораᅟ безᅟ согласия.ᅟ Последствиемᅟ этойᅟ ситуацииᅟ будетᅟ переходᅟ кᅟ арендаторуᅟ правᅟ требованияᅟ кᅟ арендодателю,ᅟ ответственномуᅟ заᅟ убытки,ᅟ возмещенныеᅟ арендаторомᅟ (суброгация).

Ответственностьᅟ поᅟ договоруᅟ арендыᅟ иᅟ другиеᅟ способыᅟ защиты.ᅟ Ответственностьᅟ сторонᅟ поᅟ договоруᅟ арендыᅟ являетсяᅟ полнойᅟ иᅟ строитсяᅟ поᅟ общимᅟ правиламᅟ ответственности.ᅟ Нарядуᅟ соᅟ взысканиемᅟ убытковᅟ ответственностьᅟ заᅟ нарушениеᅟ условийᅟ договораᅟ арендыᅟ можетᅟ выражатьсяᅟ иᅟ вᅟ уплатеᅟ неустойкиᅟ (какᅟ правило,ᅟ договорной).ᅟ Приᅟ этомᅟ определенныеᅟ отличительныеᅟ чертыᅟ присущиᅟ соотношениюᅟ междуᅟ убыткамиᅟ иᅟ неустойкой.ᅟ Вᅟ изъятиеᅟ изᅟ общегоᅟ правилаᅟ оᅟ зачетномᅟ характереᅟ неустойкиᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 394ᅟ ГК)ᅟ вᅟ ст.ᅟ 622ᅟ ГКᅟ ᅟ РФᅟ установленоᅟ положениеᅟ оᅟ штрафнойᅟ неустойкеᅟ дляᅟ случаев,ᅟ когдаᅟ вᅟ договореᅟ предусмотренаᅟ неустойкаᅟ заᅟ несвоевременныйᅟ возвратᅟ арендованногоᅟ имущества.ᅟ Впрочем,ᅟ соглашениемᅟ сторонᅟ этоᅟ правилоᅟ можетᅟ бытьᅟ изменено²⁹.

Приᅟ возложенииᅟ наᅟ арендатораᅟ ответственностиᅟ заᅟ просрочкуᅟ внесенияᅟ аренднойᅟ платыᅟ следуетᅟ иметьᅟ вᅟ видуᅟ возможностьᅟ взысканияᅟ процентовᅟ заᅟ пользованиеᅟ чужимиᅟ денежнымиᅟ средствамиᅟ вᅟ соответствииᅟ соᅟ ст.ᅟ 395ᅟ ГКᅟ РФ.

Следуетᅟ учитыватьᅟ иᅟ то,ᅟ чтоᅟ приᅟ возложенииᅟ наᅟ участниковᅟ арендныхᅟ отношенийᅟ ответственностиᅟ заᅟ изменениеᅟ илиᅟ расторжениеᅟ договораᅟ арендыᅟ вследствиеᅟ существенногоᅟ нарушенияᅟ егоᅟ однойᅟ изᅟ сторонᅟ контрагентᅟ вправеᅟ требоватьᅟ возмещенияᅟ какᅟ убытков,ᅟ причиненныхᅟ изменениемᅟ илиᅟ расторжениемᅟ договора,ᅟ такᅟ иᅟ иныхᅟ убытков,ᅟ причиненныхᅟ нарушениемᅟ договораᅟ какᅟ таковым.ᅟ Примеромᅟ можетᅟ служитьᅟ случай,ᅟ когдаᅟ вследствиеᅟ невыполненияᅟ арендодателемᅟ обязанностиᅟ поᅟ капитальномуᅟ ремонтуᅟ складскогоᅟ помещенияᅟ из-заᅟ протечекᅟ былᅟ подмоченᅟ иᅟ испорченᅟ хранящийсяᅟ товар.ᅟ Дляᅟ уменьшенияᅟ убытковᅟ арендаторᅟ вынужденᅟ былᅟ расторгнутьᅟ договорᅟ иᅟ срочноᅟ взаменᅟ заключитьᅟ новыйᅟ договорᅟ наᅟ арендуᅟ другогоᅟ помещенияᅟ сᅟ болееᅟ высокойᅟ аренднойᅟ платой.ᅟ Приᅟ этомᅟ арендаторᅟ понесᅟ убыткиᅟ вᅟ видеᅟ разницыᅟ междуᅟ установленнойᅟ вᅟ договореᅟ аренднойᅟ платойᅟ иᅟ платойᅟ поᅟ совершеннойᅟ взаменᅟ сделке,ᅟ аᅟ такжеᅟ убыткиᅟ вᅟ видеᅟ порчиᅟ товара.ᅟ Речьᅟ идет,ᅟ такимᅟ образом,ᅟ оᅟ двухᅟ видахᅟ убытков,ᅟ возникновениеᅟ которыхᅟ связано,ᅟ во-первых,ᅟ сᅟ расторжениемᅟ договораᅟ и,ᅟ во-вторых,ᅟ сᅟ ненадлежащимᅟ исполнениемᅟ обязательства.

Приᅟ нарушенииᅟ обязательствᅟ поᅟ договоруᅟ арендыᅟ применяютсяᅟ иᅟ другиеᅟ санкцииᅟ илиᅟ способыᅟ защиты,ᅟ неᅟ относящиесяᅟ кᅟ гражданско-правовойᅟ ответственности.ᅟ Одниᅟ изᅟ нихᅟ осуществляютсяᅟ судом,ᅟ другиеᅟ управомоченнымᅟ субъектом³⁰.ᅟ Такиеᅟ мерыᅟ могутᅟ применятьсяᅟ нарядуᅟ иᅟ одновременноᅟ сᅟ мерамиᅟ гражданско-правовойᅟ ответственности.ᅟ Преждеᅟ всегоᅟ имеютсяᅟ вᅟ видуᅟ предусмотренныеᅟ какᅟ общимиᅟ положениямиᅟ обᅟ аренде,ᅟ такᅟ иᅟ правиламиᅟ обᅟ отдельныхᅟ ееᅟ видахᅟ илиᅟ обᅟ арендеᅟ отдельныхᅟ видовᅟ имуществаᅟ последствияᅟ вᅟ случаях:ᅟ непредоставленияᅟ имуществаᅟ вᅟ пользованиеᅟ арендатору,ᅟ обнаруженияᅟ арендаторомᅟ недостатковᅟ сданногоᅟ вᅟ арендуᅟ имущества,ᅟ заᅟ которыеᅟ отвечаетᅟ арендодатель;ᅟ неисполненияᅟ арендодателемᅟ обязанностиᅟ поᅟ предупреждениюᅟ арендатораᅟ оᅟ правахᅟ третьихᅟ лицᅟ наᅟ сдаваемоеᅟ вᅟ арендуᅟ имущество,ᅟ пользованияᅟ имуществомᅟ вопрекиᅟ условиямᅟ договораᅟ илиᅟ назначениюᅟ имущества,ᅟ неуплатыᅟ илиᅟ просрочкиᅟ оплатыᅟ аренднойᅟ платы,ᅟ невыполненияᅟ обязаннойᅟ сторонойᅟ капитальногоᅟ ремонтаᅟ иᅟ др.

Кᅟ числуᅟ способовᅟ защитыᅟ вᅟ указанныхᅟ случаяхᅟ относятся,ᅟ вᅟ частности:ᅟ досрочноеᅟ расторжениеᅟ договораᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 611,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612,ᅟ ст.ᅟ 613,ᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 615,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 616,ᅟ ст.ᅟ 619,ᅟ ст.ᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФᅟ иᅟ др.);ᅟ признаниеᅟ договораᅟ недействительнымᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 651,ᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 658ᅟ ГКᅟ РФ);ᅟ уменьшениеᅟ аренднойᅟ платыᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612,ᅟ ст.ᅟ 613,ᅟ п.ᅟ 4ᅟ ст.ᅟ 614ᅟ ГКᅟ РФ);ᅟ удержаниеᅟ суммᅟ изᅟ аренднойᅟ платыᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 616ᅟ ГКᅟ РФ);ᅟ производствоᅟ капитальногоᅟ ремонтаᅟ либоᅟ устранениеᅟ недостатковᅟ заᅟ счетᅟ обязаннойᅟ стороныᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 616ᅟ ГКᅟ РФ);ᅟ безвозмездноеᅟ устранениеᅟ недостатковᅟ обязаннойᅟ сторонойᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612ᅟ ГКᅟ РФ)³¹.

Прекращениеᅟ арендногоᅟ правоотношенияᅟ происходитᅟ поᅟ общимᅟ правиламᅟ прекращенияᅟ гражданско-правовыхᅟ обязательств,ᅟ предусмотренныхᅟ гл.ᅟ 26,ᅟ 29ᅟ ГКᅟ РФ.ᅟ Кромеᅟ того,ᅟ арендноеᅟ обязательствоᅟ прекращаетсяᅟ приᅟ наступленииᅟ какого-либоᅟ изᅟ обстоятельств,ᅟ указанныхᅟ вᅟ гл.ᅟ 34ᅟ ГКᅟ РФᅟ «Аренда».ᅟ Преждеᅟ всегоᅟ арендаᅟ прекращаетсяᅟ сᅟ истечениемᅟ срокаᅟ действияᅟ договора.ᅟ Арендноеᅟ обязательствоᅟ можетᅟ бытьᅟ прекращеноᅟ иᅟ досрочно,ᅟ посредствомᅟ расторженияᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Досрочноеᅟ расторжениеᅟ договораᅟ аренды,ᅟ какᅟ иᅟ другихᅟ гражданско-правовыхᅟ договоров,ᅟ поᅟ общемуᅟ правилу,ᅟ осуществляетсяᅟ поᅟ соглашениюᅟ сторон.ᅟ Какᅟ исключениеᅟ изᅟ общегоᅟ правилаᅟ вᅟ случаях,ᅟ предусмотренныхᅟ ГКᅟ РФ,ᅟ другимиᅟ законамиᅟ илиᅟ договором,ᅟ допускаетсяᅟ одностороннееᅟ расторжениеᅟ договора³².

Одностороннееᅟ расторжениеᅟ договораᅟ арендыᅟ возможноᅟ поᅟ решениюᅟ судаᅟ либоᅟ безᅟ обращенияᅟ вᅟ судᅟ путемᅟ одностороннегоᅟ отказаᅟ отᅟ исполненияᅟ договора.ᅟ Соᅟ стороныᅟ арендатораᅟ судебныеᅟ искиᅟ оᅟ расторженииᅟ подобногоᅟ договораᅟ редки,ᅟ соᅟ стороныᅟ жеᅟ арендодателяᅟ -ᅟ довольноᅟ часты.

Расторжениеᅟ договораᅟ безᅟ обращенияᅟ вᅟ судᅟ -ᅟ исключениеᅟ изᅟ общегоᅟ правилаᅟ оᅟ судебномᅟ порядкеᅟ расторженияᅟ договора.ᅟ Вᅟ частности,ᅟ возможностьᅟ расторженияᅟ договораᅟ безᅟ обращенияᅟ вᅟ судᅟ путемᅟ одностороннегоᅟ отказаᅟ определенаᅟ ст.ᅟ 310ᅟ иᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 450ᅟ ГКᅟ ᅟ РФᅟ дляᅟ случаев,ᅟ предусмотренныхᅟ законом,ᅟ аᅟ дляᅟ обязательств,ᅟ связанныхᅟ сᅟ осуществлениемᅟ егоᅟ сторонамиᅟ предпринимательскойᅟ деятельности,ᅟ такжеᅟ иᅟ дляᅟ случаев,ᅟ предусмотренныхᅟ договором,ᅟ еслиᅟ иноеᅟ неᅟ вытекаетᅟ изᅟ законаᅟ илиᅟ существаᅟ обязательства.ᅟ Полагаем,ᅟ чтоᅟ этоᅟ правилоᅟ вᅟ полнойᅟ мереᅟ распространяетсяᅟ иᅟ наᅟ аренду.ᅟ Вᅟ частности,ᅟ примеромᅟ предусмотренногоᅟ вᅟ законеᅟ случаяᅟ расторженияᅟ договораᅟ арендыᅟ безᅟ соответствующегоᅟ решенияᅟ судаᅟ служитᅟ правилоᅟ ст.ᅟ 626ᅟ ГКᅟ РФ.ᅟ Вᅟ соответствииᅟ сᅟ нимᅟ арендаторᅟ поᅟ договоруᅟ прокатаᅟ вправеᅟ отказатьсяᅟ отᅟ договораᅟ вᅟ любоеᅟ времяᅟ безᅟ объясненияᅟ причин,ᅟ письменноᅟ предупредивᅟ оᅟ своемᅟ намеренииᅟ арендодателяᅟ неᅟ менееᅟ чемᅟ заᅟ 10ᅟ днейᅟ доᅟ датыᅟ расторжения.ᅟ Аналогичныйᅟ внесудебныйᅟ порядокᅟ расторженияᅟ договораᅟ путемᅟ отказаᅟ любойᅟ стороныᅟ отᅟ егоᅟ исполненияᅟ предусмотренᅟ ст.ᅟ 610ᅟ ГКᅟ РФᅟ дляᅟ случаевᅟ заключенияᅟ договораᅟ наᅟ неопределенныйᅟ срок.

Значительноᅟ подробнееᅟ вᅟ ГКᅟ урегулированыᅟ специальныеᅟ основанияᅟ дляᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ договораᅟ арендыᅟ поᅟ решениюᅟ суда,ᅟ т.е.ᅟ вᅟ общемᅟ порядке.

Так,ᅟ согласноᅟ ч.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 619ᅟ ГКᅟ РФᅟ арендодательᅟ вправеᅟ обратитьсяᅟ вᅟ суд,ᅟ когдаᅟ арендатор:ᅟ 1)ᅟ используетᅟ имуществоᅟ сᅟ существеннымᅟ нарушениемᅟ условийᅟ договораᅟ илиᅟ назначенияᅟ имуществаᅟ либоᅟ сᅟ неоднократнымᅟ нарушениемᅟ (сᅟ этимᅟ положениемᅟ соотноситсяᅟ правилоᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 615ᅟ ГКᅟ РФᅟ оᅟ последствияхᅟ ненадлежащегоᅟ пользованияᅟ арендованнымᅟ имуществом);ᅟ 2)ᅟ существенноᅟ ухудшаетᅟ имущество;ᅟ 3)ᅟ болееᅟ двухᅟ разᅟ подрядᅟ поᅟ истеченииᅟ установленногоᅟ договоромᅟ срокаᅟ платежаᅟ неᅟ вноситᅟ аренднуюᅟ плату;ᅟ 4)ᅟ неᅟ производитᅟ капитальногоᅟ ремонтаᅟ вᅟ случаеᅟ возложенияᅟ наᅟ негоᅟ такойᅟ обязанности.

Досрочноеᅟ расторжениеᅟ договораᅟ судомᅟ поᅟ требованиюᅟ арендатора,ᅟ согласноᅟ ч.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФ,ᅟ возможноᅟ вᅟ случаях,ᅟ когда:ᅟ 1)ᅟ арендодательᅟ неᅟ предоставляетᅟ имуществоᅟ вᅟ пользованиеᅟ арендаторуᅟ либоᅟ препятствуетᅟ пользованиюᅟ имуществомᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ условиямиᅟ договораᅟ илиᅟ назначениемᅟ имущества;ᅟ 2)ᅟ сданноеᅟ вᅟ арендуᅟ имуществоᅟ имеетᅟ препятствующиеᅟ егоᅟ использованиюᅟ недостатки,ᅟ заᅟ которыеᅟ отвечаетᅟ арендодатель;ᅟ 3)ᅟ арендодательᅟ неᅟ выполняетᅟ обязанностиᅟ поᅟ капитальномуᅟ ремонту;ᅟ 4)ᅟ имуществоᅟ вᅟ силуᅟ обстоятельств,ᅟ заᅟ которыеᅟ арендаторᅟ неᅟ отвечает,ᅟ окажетсяᅟ вᅟ состоянии,ᅟ неᅟ пригодномᅟ дляᅟ использования³³.

Помимоᅟ ст.ᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФᅟ расторжениеᅟ договораᅟ поᅟ требованиюᅟ арендатораᅟ предусмотреноᅟ ещеᅟ вᅟ рядеᅟ общихᅟ положенийᅟ обᅟ аренде;ᅟ некоторыеᅟ изᅟ нихᅟ корреспондируютᅟ сᅟ названнымиᅟ специальнымиᅟ основаниямиᅟ расторженияᅟ (см.,ᅟ например,ᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 611,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 612,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 616ᅟ ГКᅟ РФ),ᅟ другиеᅟ жеᅟ -ᅟ новые.ᅟ Частныйᅟ случайᅟ новогоᅟ основанияᅟ -ᅟ неисполнениеᅟ арендодателемᅟ обязанностиᅟ поᅟ предупреждениюᅟ арендатораᅟ оᅟ правахᅟ третьихᅟ лицᅟ наᅟ сдаваемоеᅟ вᅟ арендуᅟ имущество.

Какᅟ следуетᅟ изᅟ изложенного,ᅟ всеᅟ предусмотренныеᅟ ст.ᅟ 619,ᅟ 620ᅟ ГКᅟ ᅟ РФᅟ иᅟ инымиᅟ нормамиᅟ ГКᅟ обᅟ арендеᅟ специальныеᅟ основанияᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ судомᅟ договораᅟ арендыᅟ касаютсяᅟ техᅟ илиᅟ иныхᅟ нарушений.ᅟ Какᅟ правило,ᅟ ониᅟ носятᅟ характерᅟ расшифровкиᅟ абстрактногоᅟ понятияᅟ «существенныеᅟ нарушенияᅟ договора»ᅟ применительноᅟ кᅟ аренднымᅟ отношениямᅟ иᅟ представляютᅟ собойᅟ установленнуюᅟ закономᅟ презумпцию,ᅟ какогоᅟ родаᅟ нарушенияᅟ считаютсяᅟ существенными³⁴.

Согласноᅟ ст.ᅟ 619ᅟ иᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФᅟ договоромᅟ арендыᅟ могутᅟ бытьᅟ установленыᅟ иᅟ другиеᅟ основанияᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ договораᅟ поᅟ требованиюᅟ арендатораᅟ либоᅟ арендодателяᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 450ᅟ ГКᅟ РФ.ᅟ Статьиᅟ 619ᅟ иᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФᅟ предусматриваютᅟ расторжениеᅟ договораᅟ толькоᅟ вᅟ судебномᅟ порядке.ᅟ Однакоᅟ этиᅟ правилаᅟ неᅟ следуетᅟ пониматьᅟ так,ᅟ будтоᅟ ониᅟ исключаютᅟ применениеᅟ кᅟ договоруᅟ арендыᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 450ᅟ (аᅟ такжеᅟ ст.ᅟ 310ᅟ ГКᅟ РФ)ᅟ оᅟ возможностиᅟ одностороннегоᅟ отказаᅟ отᅟ исполненияᅟ договора.ᅟ Соглашениемᅟ могутᅟ бытьᅟ неᅟ толькоᅟ предусмотреныᅟ дополнительныеᅟ основанияᅟ расторженияᅟ договораᅟ аренды,ᅟ ноᅟ иᅟ измененᅟ порядокᅟ егоᅟ расторженияᅟ сᅟ судебногоᅟ наᅟ внесудебныйᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ общимиᅟ правиламиᅟ ст.ᅟ 310ᅟ ГКᅟ ᅟ РФᅟ иᅟ п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 450ᅟ ГКᅟ РФ.

Следует,ᅟ однако,ᅟ заметить,ᅟ чтоᅟ подобныйᅟ взглядᅟ разделяетсяᅟ неᅟ всеми.ᅟ Проблемаᅟ соотношенияᅟ общихᅟ положенийᅟ ГКᅟ оᅟ правеᅟ сторонᅟ гражданско-правовогоᅟ договораᅟ изменитьᅟ порядокᅟ расторженияᅟ сᅟ судебногоᅟ наᅟ внесудебныйᅟ иᅟ специальныхᅟ положенийᅟ ст.ᅟ 619,ᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФᅟ оᅟ порядкеᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ договораᅟ аренды,ᅟ учитываяᅟ ееᅟ практическуюᅟ значимость,ᅟ приобрелаᅟ вᅟ настоящееᅟ времяᅟ актуальность.ᅟ Вопросᅟ жеᅟ оᅟ допустимостиᅟ установленияᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ внесудебногоᅟ порядкаᅟ егоᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ неᅟ получилᅟ вᅟ литературеᅟ иᅟ судебнойᅟ практикеᅟ единообразногоᅟ решения.ᅟ

Своеобразиемᅟ отличаетсяᅟ досудебнаяᅟ процедураᅟ досрочногоᅟ расторженияᅟ судомᅟ договораᅟ поᅟ требованиюᅟ арендодателя.ᅟ Еслиᅟ основаниемᅟ расторженияᅟ договораᅟ арендыᅟ являетсяᅟ неисполнениеᅟ арендаторомᅟ возложенныхᅟ наᅟ негоᅟ обязанностей,ᅟ арендодательᅟ доᅟ обращенияᅟ вᅟ судᅟ сᅟ искомᅟ оᅟ досрочномᅟ расторженииᅟ договораᅟ обязанᅟ направитьᅟ арендаторуᅟ письменноеᅟ предупреждениеᅟ оᅟ необходимостиᅟ исполненияᅟ имᅟ обязательстваᅟ вᅟ разумныйᅟ срокᅟ (ч.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 619ᅟ ГКᅟ РФ),ᅟ аᅟ такжеᅟ предложениеᅟ расторгнутьᅟ договорᅟ (п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 452ᅟ ГКᅟ РФ).ᅟ Срок,ᅟ назначенныйᅟ дляᅟ исполненияᅟ обязательства,ᅟ неᅟ толькоᅟ долженᅟ бытьᅟ разумным,ᅟ ноᅟ и,ᅟ следуяᅟ логике,ᅟ долженᅟ истечьᅟ кᅟ моментуᅟ обращенияᅟ вᅟ суд,ᅟ иначеᅟ арендаторᅟ лишаетсяᅟ возможностиᅟ устранитьᅟ нарушение.ᅟ Этоᅟ правилоᅟ позволилоᅟ судебнойᅟ практикеᅟ признать,ᅟ чтоᅟ приᅟ устраненииᅟ арендаторомᅟ вᅟ разумныйᅟ срокᅟ допущенныхᅟ нарушенийᅟ арендодательᅟ утрачиваетᅟ правоᅟ наᅟ расторжениеᅟ договора.ᅟ Арендатором,ᅟ какᅟ иᅟ арендодателем,ᅟ требованиеᅟ вᅟ судᅟ оᅟ расторженииᅟ договораᅟ можетᅟ бытьᅟ заявленоᅟ такжеᅟ послеᅟ соблюденияᅟ досудебнойᅟ процедурыᅟ урегулированияᅟ вопросаᅟ оᅟ расторженииᅟ договора.ᅟ Разницаᅟ заключаетсяᅟ лишьᅟ вᅟ самойᅟ досудебнойᅟ процедуре.ᅟ Арендаторᅟ вᅟ отличиеᅟ отᅟ арендодателяᅟ долженᅟ следоватьᅟ общемуᅟ порядкуᅟ расторженияᅟ гражданско-правовыхᅟ договоров,ᅟ предусмотренномуᅟ п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 452ᅟ ГКᅟ РФ.

Специальнымᅟ случаемᅟ прекращенияᅟ договораᅟ арендыᅟ являетсяᅟ выкупᅟ арендаторомᅟ арендованногоᅟ имущества,ᅟ которыйᅟ возможенᅟ какᅟ поᅟ истеченииᅟ срокаᅟ аренды,ᅟ такᅟ иᅟ доᅟ егоᅟ окончанияᅟ приᅟ условииᅟ внесенияᅟ арендаторомᅟ всейᅟ обусловленнойᅟ суммыᅟ (ст.ᅟ 624ᅟ ГКᅟ РФ).ᅟ Условиеᅟ оᅟ выкупеᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ можетᅟ бытьᅟ предусмотреноᅟ закономᅟ иᅟ договором.ᅟ Вᅟ договорᅟ условиеᅟ оᅟ выкупеᅟ можетᅟ бытьᅟ включеноᅟ лишьᅟ вᅟ случае,ᅟ еслиᅟ вᅟ законеᅟ неᅟ содержитсяᅟ запретᅟ относительноᅟ включенияᅟ подобногоᅟ условияᅟ вᅟ договор³⁵.ᅟ Так,ᅟ запрещенᅟ выкупᅟ арендованныхᅟ участковᅟ лесногоᅟ фондаᅟ (ст.ᅟ 34ᅟ ЛКᅟ РФ).

Кᅟ случаямᅟ выкупа,ᅟ установленнымᅟ вᅟ законе,ᅟ можноᅟ отнестиᅟ предусмотренныйᅟ законодательствомᅟ оᅟ приватизацииᅟ выкупᅟ арендованногоᅟ государственногоᅟ илиᅟ муниципальногоᅟ имущества.ᅟ Такойᅟ выкупᅟ осуществляетсяᅟ вᅟ порядке,ᅟ предусмотренномᅟ Закономᅟ «Оᅟ приватизацииᅟ государственногоᅟ иᅟ муниципальногоᅟ имущества»³⁶,ᅟ наᅟ основанииᅟ заявленияᅟ арендатораᅟ вᅟ государственныеᅟ органыᅟ илиᅟ органыᅟ местногоᅟ самоуправления,ᅟ направленногоᅟ вᅟ сроки,ᅟ установленныеᅟ договоромᅟ илиᅟ названнымᅟ Законом.ᅟ Приᅟ соблюденииᅟ этихᅟ условийᅟ выкупᅟ возможенᅟ посредством,ᅟ во-первых,ᅟ внесенияᅟ арендуемогоᅟ государственногоᅟ иᅟ муниципальногоᅟ имуществаᅟ вᅟ качествеᅟ вкладаᅟ вᅟ уставныйᅟ капиталᅟ открытогоᅟ акционерногоᅟ общества,ᅟ созданногоᅟ совместноᅟ сᅟ арендаторомᅟ сᅟ предоставлениемᅟ последнемуᅟ праваᅟ первоочередногоᅟ приобретенияᅟ акцийᅟ указанногоᅟ общества;ᅟ во-вторых,ᅟ заключенияᅟ дополнительногоᅟ соглашения,ᅟ предусматривающегоᅟ условияᅟ оᅟ размереᅟ выкупа,ᅟ срокахᅟ иᅟ порядкеᅟ егоᅟ внесения.ᅟ Еслиᅟ поᅟ истеченииᅟ сроков,ᅟ установленныхᅟ договоромᅟ арендыᅟ сᅟ правомᅟ выкупаᅟ илиᅟ названнымᅟ Законом,ᅟ неᅟ поступитᅟ заявленияᅟ арендатора,ᅟ нереализованныеᅟ положенияᅟ такогоᅟ договораᅟ оᅟ выкупеᅟ утрачиваютᅟ силу.

Вᅟ случаеᅟ прекращенияᅟ договора,ᅟ заᅟ исключениемᅟ прекращенияᅟ путемᅟ выкупаᅟ арендованногоᅟ имущества,ᅟ арендаторᅟ обязанᅟ вернутьᅟ арендодателюᅟ имуществоᅟ вᅟ томᅟ состоянии,ᅟ вᅟ которомᅟ онᅟ егоᅟ получил,ᅟ сᅟ учетомᅟ нормальногоᅟ износаᅟ илиᅟ вᅟ состоянии,ᅟ обусловленномᅟ договором.ᅟ Плоды,ᅟ продукцияᅟ иᅟ доходы,ᅟ полученныеᅟ арендаторомᅟ вᅟ результатеᅟ использованияᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ договором,ᅟ являютсяᅟ егоᅟ собственностью.

Судьбаᅟ произведенныхᅟ арендаторомᅟ улучшенийᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ зависит,ᅟ преждеᅟ всего,ᅟ отᅟ источникаᅟ средств,ᅟ заᅟ счетᅟ которыхᅟ ониᅟ осуществлены.ᅟ Улучшенияᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ заᅟ счетᅟ амортизационныхᅟ отчисленийᅟ воᅟ всехᅟ случаяхᅟ являютсяᅟ собственностьюᅟ арендодателя,ᅟ посколькуᅟ амортизационнымиᅟ отчислениями,ᅟ поᅟ общемуᅟ правилу,ᅟ долженᅟ распоряжатьсяᅟ арендодатель³⁷.

Судьбаᅟ жеᅟ улучшений,ᅟ произведенныхᅟ арендаторомᅟ заᅟ счетᅟ собственныхᅟ средств,ᅟ вᅟ своюᅟ очередь,ᅟ зависитᅟ отᅟ двухᅟ обстоятельств:ᅟ а)ᅟ наличияᅟ илиᅟ отсутствияᅟ согласияᅟ арендодателяᅟ наᅟ ихᅟ совершениеᅟ иᅟ б)ᅟ характераᅟ улучшенийᅟ (отделимыᅟ ониᅟ отᅟ объектаᅟ арендыᅟ безᅟ вредаᅟ дляᅟ имуществаᅟ либоᅟ нет).ᅟ Всеᅟ произведенныеᅟ арендаторомᅟ (какᅟ сᅟ согласияᅟ арендодателя,ᅟ такᅟ иᅟ безᅟ такового)ᅟ отделимыеᅟ улучшенияᅟ являютсяᅟ собственностьюᅟ арендатораᅟ иᅟ могутᅟ бытьᅟ имᅟ изъяты.ᅟ Измененоᅟ этоᅟ правилоᅟ можетᅟ бытьᅟ толькоᅟ поᅟ соглашениюᅟ сторонᅟ вᅟ договореᅟ аренды.

Неотделимыеᅟ улучшенияᅟ имуществаᅟ принадлежатᅟ арендодателю.ᅟ Еслиᅟ ониᅟ произведеныᅟ безᅟ согласияᅟ арендодателя,ᅟ тоᅟ переходятᅟ кᅟ немуᅟ безвозмездно.ᅟ Иноеᅟ можетᅟ бытьᅟ предусмотреноᅟ толькоᅟ законом.ᅟ Примеромᅟ такогоᅟ исключенияᅟ являетсяᅟ правилоᅟ ч.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 662ᅟ ГКᅟ РФᅟ обᅟ обязанностиᅟ арендодателяᅟ возместитьᅟ арендаторуᅟ предприятияᅟ стоимостьᅟ неотделимыхᅟ улучшенийᅟ имуществаᅟ независимоᅟ отᅟ разрешенияᅟ арендодателяᅟ наᅟ такиеᅟ улучшения.ᅟ Иноеᅟ делоᅟ -ᅟ неотделимыеᅟ улучшенияᅟ сᅟ согласияᅟ арендодателя:ᅟ арендодательᅟ обязанᅟ возместитьᅟ ихᅟ стоимость,ᅟ еслиᅟ соглашениемᅟ сторонᅟ неᅟ предусмотреноᅟ иное.ᅟ Следуетᅟ такжеᅟ отметить,ᅟ чтоᅟ иногдаᅟ возможностьᅟ возмещенияᅟ арендаторуᅟ стоимостиᅟ неотделимыхᅟ улучшенийᅟ зависитᅟ отᅟ соблюденияᅟ имᅟ принципаᅟ разумностиᅟ иᅟ добросовестностиᅟ приᅟ осуществленииᅟ такихᅟ улучшений.

Главаᅟ 2.ᅟ ᅟ Учетᅟ арендыᅟ имуществаᅟ уᅟ физическогоᅟ лица

Нередко организации и предприятия арендуют имущество у физических лиц и в большинстве случаев эти физические лица являются работниками организации. Рассмотрим порядок учета расходов по аренде имущества на следующем примере. Предположим, что предприятие арендовало у своего работника транспортное средство.

При заключении договора аренды транспортного средства работник передает принадлежащее ему транспортное средство своему предприятию во временное владение на платной основе и сам его не использует в течение срока аренды.

Предприятие имеет право допустить к управлению арендованным транспортным средством как собственника, то есть арендодателя, так и любое другое лицо, имеющее необходимую квалификацию.

Договор аренды является возмездным, и предприятие обязано выплачивать арендатору арендую плату, размер и сроки выплаты которой определяются договором.

Арендная плата за основные средства, используемые в производственных целях, согласно пункту 5 ПБУ 10/99 , утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года №33н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99»³⁸, является расходами по обычным видам деятельности, и включаются в себестоимость продукции, товаров, работ и услуг. На основании пункта 6 ПБУ 10/99 расходы по обычным видам деятельности принимаются к учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной или иной форме или величине кредиторской задолженности, которая определяется из условий договора.

При выплате арендной платы предприятие должно удержать налог на доходы физических лиц, поскольку согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ³⁹ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. Налоговая ставка по данному виду дохода в соответствии с пунктом 1 статьи 224 НК РФ составляет 13%.

Является ли арендная плата объектом налогообложения единым социальным налогом, мы узнаем, обратившись к статье 236 НК РФ. Из текста данной статьи следует, что не относятся к объекту налогообложения выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Таким образом, сумма арендной платы не является объектом налогообложения ЕСН⁴⁰.

При аренде транспортного средства без экипажа обязанностью арендатора является поддержание надлежащего состояния транспортного средства, осуществление текущего и капитального ремонта. Арендатор несет расходы на содержание транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором.

При аренде транспортного средства у юридического лица арендатор, согласно статье 260 НК РФ, вправе учитывать затраты на текущий и капитальный ремонт арендуемого амортизируемого основного средства как прочие расходы и признавать их для целей налогообложения прибыли в размере фактических затрат в том отчетном периоде, в котором они были произведены. При аренде основных средств у физического лица сделать это не получится, потому что транспортное средство, принадлежащее физическому лицу, не может быть признано амортизируемым имуществом, так как физические лица не являются плательщиками налога на прибыль⁴¹.

Расходы на ремонт основных средств в этом случае, согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ, могут быть учтены в составе расходов, связанных с производством и реализацией, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в качестве прочих расходов.

Расходы на содержание и эксплуатацию транспортного средства, в том числе расходы на запчасти и ГСМ, учитываются в соответствии со статьей 254 НК РФ.

Расходы по страхованию арендованного автомобиля включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 253 НК РФ.

Также на основании статьи 4 Федерального закона от 25 апреля 2002 года №40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»⁴² при заключении договора аренды предприятие обязано застраховать свою гражданскую ответственность. При возникновении права владения транспортным средством застраховать ответственность следует не позднее чем через пять дней после возникновения права владения им.

Пример.

Организация взяла в аренду у своего сотрудника легковой автомобиль. Сотрудник является водителем предприятия. Сумма арендной платы, определенная договором, составляет 6000 рублей. Арендованный автомобиль оценен в 150 000 рублей. На основании распоряжения руководителя сотруднику возмещены расходы по уплате транспортного налога в сумме 400 рублей.

Расходы организации по выплате сотруднику компенсации суммы уплаченного им транспортного налога не могут быть отнесены к расходам по обычным видам деятельности, так как статьей 357 НК РФ обязанность уплаты транспортного налога возложена на лиц, на которых зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения.

Данный расход организации на основании пункта 12 ПБУ 10/99 должен быть отнесен к прочим внереализационным расходам.

В целях налогообложения прибыли данный расход не учитывается, поскольку может быть отнесен к аналогичным выплатам в пользу работников, перечисленным в пункте 29 статьи 270 НК РФ. В данном случае имеет место ситуация, когда сумма компенсации сотруднику учитывается при определении бухгалтерской прибыли и не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Возникает постоянная разница, то есть расход, исключаемый из расчета налоговой базы по налогу на прибыль текущего отчетного периода, так и всех последующих отчетных периодов.

Постоянные разницы отчетного периода на основании пункта 6 ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации от 19 ноября 2002 года №114н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02»⁴³ отражаются в бухгалтерском учете обособленно (в аналитическом учете соответствующего счета учета активов и обязательств, в оценке которых возникла постоянная разница).

Постоянная разница приводит к образованию постоянного налогового обязательства, под которым в соответствии с пунктом 7 ПБУ 18/02 понимается сумма налога, которая приводит к увеличению налоговых платежей по налогу на прибыль в отчетном периоде. Постоянное налоговое обязательство признается в том отчетном периоде, в котором возникла постоянная разница. Определяется постоянное налоговое обязательство как произведение постоянной разницы на ставку налога на прибыль, установленную законодательством и действующую на отчетную дату. В бухгалтерском учете постоянное налоговое обязательство отражается по дебету счета 99 «Прибыли и убытки» субсчет «Постоянное налоговое обязательство» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Расчеты по налогу на прибыль».

Следует обратить внимание на то, что на сумму компенсации уплаченного сотрудником транспортного налога организация обязана начислить взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний.

При выплате физическому лицу денежных средств в счет выкупной стоимости имущества у предприятия не возникает обязанности по исчислению и уплате в бюджет налога на доходы физических лиц. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ такая обязанность возложена на физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности. В соответствии с пунктом 2 этой же статьи налогоплательщик – физическое лицо должно самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащего уплате в бюджет.

Организация, выплатившая доход физическому лицу, на основании статьи 230 НК РФ обязана представить в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц соответствующего налогового периода и суммах начисленных и удержанных в соответствующем периоде налогов. Сделать это необходимо не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим периодом.

Суммы, выплаченные физическому лицу в счет выкупной стоимости имущества, не облагаются единым социальным налогом и страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование.

По окончании договора аренды и выплаты всей выкупной стоимости, определенной сторонами договора, имущество переходит в собственность организации.

Заключение

Заключение курсовой работы мы пришли к следующим выводам.

Договорᅟ аренды имущества у физического лицаᅟимущества уого -ᅟ соглашениеᅟ сторон,ᅟ поᅟ которомуᅟ арендодательᅟ ᅟ обязуетсяᅟ предоставитьᅟ арендаторуᅟ имуществоᅟ заᅟ платуᅟ воᅟ временноеᅟ владениеᅟ иᅟ пользованиеᅟ илиᅟ воᅟ временноеᅟ пользование.ᅟ Договорᅟ арендыᅟ относитсяᅟ кᅟ категорииᅟ гражданско-правовыхᅟ договоровᅟ наᅟ передачуᅟ имуществаᅟ иᅟ кᅟ типуᅟ договоровᅟ оᅟ возмезднойᅟ передачеᅟ имуществаᅟ воᅟ временноеᅟ пользование.ᅟ Поᅟ юридическойᅟ природеᅟ договорᅟ арендыᅟ являетсяᅟ возмездным,ᅟ взаимнымᅟ (синаллагматическим)ᅟ и,ᅟ какᅟ правило,ᅟ консенсуальным.ᅟ

ᅟ Стороныᅟ договораᅟ арендыᅟ -ᅟ арендодательᅟ ᅟ иᅟ арендатор.ᅟ Арендодателемᅟ вправеᅟ выступатьᅟ любоеᅟ физическоеᅟᅟ лицоᅟ (включаяᅟ иностранное),ᅟ имеющееᅟ титулᅟ какᅟ собственникаᅟ имущества,ᅟ такᅟ иᅟ лица,ᅟ управомоченногоᅟ закономᅟ илиᅟ собственникомᅟ сдаватьᅟ имуществоᅟ вᅟ аренду.

Формаᅟ договораᅟ арендыᅟ можетᅟ бытьᅟ письменнойᅟ иᅟ устной.ᅟ Вᅟ письменнойᅟ формеᅟ долженᅟ совершатьсяᅟ договорᅟ арендыᅟ юридическихᅟ лицᅟ междуᅟ собойᅟ иᅟ сᅟ гражданами.ᅟ Дляᅟ сделокᅟ междуᅟ гражданами,ᅟ вᅟ томᅟ числеᅟ гражданами-предпринимателями,ᅟ письменнаяᅟ формаᅟ установленаᅟ толькоᅟ вᅟ отношенииᅟ сделок,ᅟ заключаемыхᅟ наᅟ срокᅟ болееᅟ года.

ᅟ Порядокᅟ заключенияᅟ договораᅟ аренды,ᅟ преждеᅟ всего,ᅟ регламентируетсяᅟ общимиᅟ положениямиᅟ ГКᅟ РФᅟ дляᅟ договоров,ᅟ заключаемыхᅟ поᅟ свободномуᅟ усмотрениюᅟ сторон,ᅟ согласноᅟ которымᅟ выборᅟ контрагента,ᅟ определениеᅟ условийᅟ договораᅟ осуществляютсяᅟ сторонамиᅟ самостоятельноᅟ либоᅟ путемᅟ проведенияᅟ торговᅟ (конкурсов,ᅟ аукционов).

Предметомᅟ договораᅟ арендыᅟ являютсяᅟ вещи,ᅟ иᅟ притомᅟ -ᅟ индивидуально-определенныеᅟ иᅟ непотребляемые.

Аренднаяᅟ платаᅟ устанавливаетсяᅟ заᅟ всеᅟ арендуемоеᅟ имуществоᅟ вᅟ целомᅟ илиᅟ отдельноᅟ поᅟ каждойᅟ изᅟ егоᅟ составныхᅟ частейᅟ вᅟ виде:ᅟ 1)ᅟ определенныхᅟ вᅟ твердойᅟ суммеᅟ платежей,ᅟ вносимыхᅟ периодическиᅟ илиᅟ единовременно;ᅟ 2)ᅟ установленнойᅟ долиᅟ полученныхᅟ вᅟ результатеᅟ использованияᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ продукции,ᅟ плодовᅟ иᅟ доходов;ᅟ 3)ᅟ предоставленияᅟ арендаторомᅟ определенныхᅟ услуг;ᅟ 4)ᅟ передачиᅟ арендаторомᅟ арендодателюᅟ обусловленнойᅟ договоромᅟ вещиᅟ вᅟ собственностьᅟ илиᅟ вᅟ аренду;ᅟ 5)ᅟ возложенияᅟ наᅟ арендатораᅟ обусловленныхᅟ договоромᅟ затратᅟ наᅟ улучшениеᅟ арендованногоᅟ имущества.ᅟ

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

В рамках предусмотренных ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора.

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ «Аренда».

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты ндфл определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

В случае аренды имущества у физического лица у организации имеется возможность принять расходы по выплате арендной платы физическому лицу в целях налогообложения прибыли. Согласно п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи включены в перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, и они не приведены в списке расходов, не учитываемых в целях налогообложения по ст. 270 НК РФ. Таким образом, организация имеет право принять арендные платежи при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Однако нужно учесть, что арендные платежи должны быть документально подтверждены и обоснованы (п. 1 ст. 252 НК РФ). Под обоснованными расходами понимают экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. К документально же подтвержденным расходам относят затраты, подтверженные документами, оформленными в соответствии с законодательством российской федерации. В данном случае к ним можно отнести договор аренды, акт приемки-передачи имущества и иные документы, подтверждающие аренду.

Списокᅟ использованных источников иᅟ литературы