1.2.ᅟ Ценаᅟ иᅟ срокᅟ арендыᅟ имуществаᅟ уᅟ физическогоᅟ лица

1.2. Цена и срок аренды имущества у физического лица

Договор аренды имущества у физического лица является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон⁴. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. В литературе указывается, что если плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности. В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения по п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Установление в п. 3 ст. 614 ГК РФ частоты пересмотра размера арендной платы имеет практический смысл лишь тогда, когда в самом договоре аренды имущества у физического лица предусмотрена возможность направления контрагенту одностороннего требования об указанном пересмотре. Причем в договоре должны быть также предусмотрены последствия на случай отказа контрагента от такого пересмотра (понуждение к такому пересмотру в судебном порядке либо досрочное расторжение договора), поскольку соответствующие меры Гражданским кодексом не предусмотрены⁵.

Еслиᅟ аренднаяᅟ платаᅟ установленаᅟ неᅟ вᅟ твердойᅟ сумме,ᅟ аᅟ являетсяᅟ определяемойᅟ (например,ᅟ путемᅟ индексацииᅟ сᅟ учетомᅟ инфляции),ᅟ тоᅟ фактическоеᅟ болееᅟ частоеᅟ (ежеквартальное,ᅟ ежемесячноеᅟ иᅟ т.п.)ᅟ изменениеᅟ размераᅟ аренднойᅟ платыᅟ вᅟ результатеᅟ егоᅟ корректировкиᅟ сᅟ использованиемᅟ предусмотренногоᅟ способаᅟ расчетаᅟ неᅟ расцениваетсяᅟ какᅟ изменениеᅟ размераᅟ аренднойᅟ платы.

Законᅟ допускаетᅟ различныеᅟ формыᅟ оплатыᅟ заᅟ пользованиеᅟ арендованнымᅟ имуществом:ᅟ твердаяᅟ суммаᅟ платежей,ᅟ вносимыхᅟ периодическиᅟ илиᅟ единовременно;ᅟ установленнаяᅟ доляᅟ полученныхᅟ вᅟ результатеᅟ использованияᅟ арендованногоᅟ имуществаᅟ продукции,ᅟ плодовᅟ илиᅟ доходов;ᅟ предоставлениеᅟ арендаторомᅟ определенныхᅟ услуг;ᅟ передачаᅟ арендаторомᅟ арендодателюᅟ обусловленнойᅟ договоромᅟ вещиᅟ вᅟ собственностьᅟ илиᅟ вᅟ аренду;ᅟ возложениеᅟ наᅟ арендатораᅟ обусловленныхᅟ договоромᅟ затратᅟ наᅟ улучшениеᅟ арендованногоᅟ имущества.ᅟ Данныйᅟ переченьᅟ неᅟ являетсяᅟ ниᅟ исчерпывающим,ᅟ ниᅟ императивным:ᅟ стороныᅟ могутᅟ предусмотретьᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ сочетаниеᅟ указанныхᅟ формᅟ аренднойᅟ платыᅟ илиᅟ иныеᅟ формыᅟ оплатыᅟ аренды.ᅟ Еслиᅟ конкретнаяᅟ формаᅟ аренднойᅟ платыᅟ неᅟ определенаᅟ вᅟ договоре,ᅟ тоᅟ платежᅟ долженᅟ производитьсяᅟ вᅟ твердойᅟ денежнойᅟ сумме.ᅟ Вᅟ случаеᅟ предоставленияᅟ арендаторомᅟ вᅟ качествеᅟ аренднойᅟ платыᅟ определенныхᅟ услугᅟ либоᅟ передачиᅟ арендодателюᅟ вещиᅟ вᅟ собственностьᅟ илиᅟ вᅟ арендуᅟ стороныᅟ заключаютᅟ смешанныйᅟ договор,ᅟ соединяющийᅟ вᅟ себеᅟ договорᅟ арендыᅟ иᅟ договорᅟ оᅟ возмездномᅟ оказанииᅟ услугᅟ (договорᅟ купли-продажи,ᅟ встречныйᅟ договорᅟ аренды)⁶.

Вᅟ тоᅟ жеᅟ времяᅟ аренднаяᅟ платаᅟ выплачиваетсяᅟ именноᅟ заᅟ владениеᅟ иᅟ (или)ᅟ пользованиеᅟ арендованнымᅟ имуществом,ᅟ аᅟ неᅟ заᅟ какие-либоᅟ дополнительныеᅟ услуги,ᅟ которыеᅟ арендодательᅟ можетᅟ оказыватьᅟ арендатору.ᅟ Например,ᅟ коммунальныеᅟ платежиᅟ -ᅟ этоᅟ платаᅟ неᅟ заᅟ аренду,ᅟ аᅟ заᅟ предоставленныеᅟ арендаторуᅟ коммунальныеᅟ услуги:ᅟ водоснабжение,ᅟ отопление,ᅟ канализациюᅟ иᅟ т.д.ᅟ Договорᅟ арендыᅟ помещения,ᅟ вᅟ которомᅟ предусмотренаᅟ уплатаᅟ лишьᅟ этихᅟ коммунальныхᅟ платежей,ᅟ будетᅟ считатьсяᅟ незаключенным.

Праваᅟ арендатораᅟ вᅟ любомᅟ случаеᅟ носятᅟ срочныйᅟ характер,ᅟ дажеᅟ еслиᅟ величинаᅟ соответствующегоᅟ срокаᅟ неᅟ определена.ᅟ Этоᅟ заключениеᅟ основаноᅟ наᅟ самойᅟ природеᅟ праваᅟ аренды,ᅟ приᅟ учрежденииᅟ которогоᅟ правоᅟ собственностиᅟ сохраняетсяᅟ заᅟ арендодателем.ᅟ «Бессрочноеᅟ пользованиеᅟ чужойᅟ вещью,ᅟ соединенноеᅟ сᅟ владением,ᅟ равнялосьᅟ быᅟ правуᅟ собственности»,ᅟ котороеᅟ утратилоᅟ бы,ᅟ такимᅟ образом,ᅟ свойствоᅟ наибольшейᅟ полноты.

Срокᅟ договораᅟ арендыᅟ можетᅟ бытьᅟ какᅟ определенным,ᅟ такᅟ иᅟ неопределенным.ᅟ Срокᅟ можетᅟ бытьᅟ определенᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ путемᅟ указанияᅟ наᅟ датуᅟ окончанияᅟ егоᅟ действия;ᅟ числоᅟ летᅟ (иногоᅟ временногоᅟ периода),ᅟ вᅟ течениеᅟ которыхᅟ договорᅟ действует.ᅟ Соглашениемᅟ сторонᅟ можетᅟ бытьᅟ предусмотрено,ᅟ чтоᅟ условияᅟ договораᅟ арендыᅟ применяютсяᅟ кᅟ фактическиᅟ сложившимсяᅟ доᅟ егоᅟ заключенияᅟ отношениям.ᅟ Однакоᅟ вᅟ силуᅟ такогоᅟ соглашенияᅟ нельзяᅟ сделатьᅟ выводᅟ обᅟ измененииᅟ срокаᅟ договора,ᅟ посколькуᅟ срокᅟ договораᅟ начинаетᅟ течьᅟ сᅟ моментаᅟ его.ᅟ Вᅟ соответствииᅟ соᅟ ст.ᅟ 190ᅟ ГКᅟ РФᅟ срокᅟ можетᅟ определятьсяᅟ вᅟ договореᅟ путемᅟ указанияᅟ наᅟ событие,ᅟ котороеᅟ неизбежноᅟ должноᅟ наступить.ᅟ Ключевымᅟ условиемᅟ примененияᅟ даннойᅟ нормыᅟ являетсяᅟ неизбежностьᅟ наступленияᅟ события⁷.ᅟ

Дляᅟ отдельныхᅟ видовᅟ договораᅟ аренды,ᅟ аᅟ такжеᅟ дляᅟ договоровᅟ арендыᅟ отдельныхᅟ видовᅟ имуществаᅟ Гражданскийᅟ кодексᅟ иᅟ иныеᅟ федеральныеᅟ законыᅟ могутᅟ устанавливатьᅟ императивныеᅟ (максимальныеᅟ иᅟ минимальные)ᅟ срокиᅟ договора.ᅟ Например,ᅟ договорᅟ арендыᅟ лесногоᅟ участка,ᅟ находящегосяᅟ вᅟ государственнойᅟ илиᅟ муниципальнойᅟ собственности,ᅟ заключаетсяᅟ поᅟ общемуᅟ правилуᅟ наᅟ срокᅟ отᅟ десятиᅟ доᅟ сорокаᅟ девятиᅟ летᅟ (п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 72ᅟ ЛКᅟ РФ)⁸;ᅟ максимальныйᅟ срокᅟ договораᅟ прокатаᅟ установленᅟ вᅟ одинᅟ год;ᅟ договорᅟ субарендыᅟ неᅟ можетᅟ бытьᅟ заключенᅟ наᅟ срокᅟ больший,ᅟ чемᅟ срокᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Договорᅟ аренды,ᅟ заключенныйᅟ наᅟ срок,ᅟ превышающийᅟ установленныйᅟ закономᅟ предельныйᅟ срок,ᅟ считаетсяᅟ заключеннымᅟ наᅟ срок,ᅟ равныйᅟ предельному.ᅟ Ограничениеᅟ договоровᅟ арендыᅟ предельнымиᅟ срокамиᅟ обусловленоᅟ стремлениемᅟ законодателяᅟ предотвратитьᅟ прикрытиеᅟ отчужденияᅟ имуществаᅟ егоᅟ наймомᅟ иᅟ датьᅟ сторонамᅟ возможностьᅟ времяᅟ отᅟ времениᅟ корректироватьᅟ условияᅟ наймаᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ меняющейсяᅟ экономическойᅟ ситуацией.

Приᅟ отсутствииᅟ вᅟ договореᅟ арендыᅟ условияᅟ оᅟ срокеᅟ егоᅟ действияᅟ договорᅟ поᅟ общемуᅟ правилуᅟ считаетсяᅟ заключеннымᅟ наᅟ неопределенныйᅟ срок.ᅟ Другимиᅟ словами,ᅟ несмотряᅟ наᅟ важнуюᅟ рольᅟ срокаᅟ приᅟ сдачеᅟ имуществаᅟ вᅟ аренду,ᅟ ст.ᅟ 610ᅟ ГКᅟ РФᅟ неᅟ относитᅟ егоᅟ кᅟ существеннымᅟ условиямᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Вᅟ такомᅟ случаеᅟ моментᅟ окончанияᅟ договораᅟ зависитᅟ целикомᅟ отᅟ усмотренияᅟ сторон.ᅟ Какᅟ толькоᅟ однаᅟ изᅟ нихᅟ утрачиваетᅟ интересᅟ кᅟ сохранениюᅟ аренды,ᅟ онаᅟ вправеᅟ будетᅟ вᅟ одностороннемᅟ порядкеᅟ иᅟ безᅟ объясненияᅟ причинᅟ отказатьсяᅟ отᅟ договора,ᅟ сᅟ предварительнымᅟ уведомлениемᅟ другойᅟ стороныᅟ (еслиᅟ закономᅟ илиᅟ договоромᅟ неᅟ определенᅟ инойᅟ срокᅟ уведомления,ᅟ тоᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 610ᅟ ГКᅟ РФᅟ обязателенᅟ срокᅟ вᅟ одинᅟ месяцᅟ дляᅟ арендыᅟ движимогоᅟ имуществаᅟ иᅟ триᅟ месяцаᅟ -ᅟ дляᅟ арендыᅟ недвижимогоᅟ имущества)⁹.ᅟ Такоеᅟ уведомлениеᅟ должноᅟ соответствоватьᅟ нормамᅟ оᅟ действительностиᅟ сделок.ᅟ Расторжениеᅟ договораᅟ вᅟ указанномᅟ порядкеᅟ неᅟ являетсяᅟ досрочнымᅟ иᅟ поэтомуᅟ неᅟ требуетᅟ судебнойᅟ процедуры.ᅟ Кромеᅟ того,ᅟ следуетᅟ понимать,ᅟ чтоᅟ приᅟ отказеᅟ отᅟ договораᅟ арендыᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ даннымиᅟ правиламиᅟ стороныᅟ неᅟ вправеᅟ требоватьᅟ возмещенияᅟ убытковᅟ иᅟ (или)ᅟ уплатыᅟ неустойки,ᅟ посколькуᅟ нарушенияᅟ договораᅟ здесьᅟ нет.ᅟ Приᅟ нарушенииᅟ какой-либоᅟ изᅟ сторонᅟ своихᅟ обязанностейᅟ поᅟ договоруᅟ другаяᅟ сторонаᅟ вправеᅟ расторгнутьᅟ его,ᅟ ноᅟ вᅟ соответствииᅟ сᅟ другимиᅟ правиламиᅟ -ᅟ ст.ᅟ 619ᅟ иᅟ 620ᅟ ГКᅟ РФ.

Какᅟ видим,ᅟ неустановлениеᅟ срокаᅟ договораᅟ арендыᅟ означаетᅟ вовсеᅟ неᅟ вечностьᅟ пользованияᅟ имуществом,ᅟ а,ᅟ наоборот,ᅟ возможностьᅟ егоᅟ прекращенияᅟ вᅟ любоеᅟ времяᅟ поᅟ инициативеᅟ любойᅟ изᅟ сторон.ᅟ Еслиᅟ вᅟ договореᅟ аренды,ᅟ дляᅟ которогоᅟ закономᅟ установленᅟ предельныйᅟ срок,ᅟ периодᅟ егоᅟ действияᅟ неᅟ определен,ᅟ онᅟ действуетᅟ доᅟ истеченияᅟ предельногоᅟ срокаᅟ приᅟ условии,ᅟ чтоᅟ доᅟ этогоᅟ моментаᅟ ниᅟ однаᅟ изᅟ сторонᅟ неᅟ заявитᅟ оᅟ своемᅟ отказеᅟ отᅟ договора.

Наконец,ᅟ вᅟ данномᅟ вопросеᅟ стоитᅟ отметитьᅟ предусмотреннуюᅟ закономᅟ возможностьᅟ трансформацииᅟ договораᅟ арендыᅟ сᅟ определеннымᅟ срокомᅟ вᅟ договорᅟ арендыᅟ сᅟ неопределеннымᅟ сроком.ᅟ Еслиᅟ срокᅟ договораᅟ истек,ᅟ аᅟ арендаторᅟ продолжаетᅟ пользоватьсяᅟ имуществомᅟ приᅟ отсутствииᅟ возраженийᅟ соᅟ стороныᅟ арендодателя,ᅟ договорᅟ арендыᅟ считаетсяᅟ возобновленным.ᅟ Приᅟ этомᅟ срок,ᅟ наᅟ которыйᅟ возобновляетсяᅟ договор,ᅟ являетсяᅟ неопределенным¹⁰.

Формаᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Формаᅟ договораᅟ арендыᅟ специальноᅟ урегулированаᅟ вᅟ ст.ᅟ 609ᅟ ГКᅟ РФᅟ иᅟ можетᅟ бытьᅟ какᅟ письменной,ᅟ такᅟ иᅟ устной.ᅟ Договорᅟ арендыᅟ наᅟ срокᅟ болееᅟ года,ᅟ аᅟ также,ᅟ еслиᅟ хотяᅟ быᅟ однойᅟ изᅟ сторонᅟ являетсяᅟ юридическоеᅟ лицо,ᅟ независимоᅟ отᅟ срокаᅟ долженᅟ бытьᅟ заключенᅟ вᅟ простойᅟ письменнойᅟ форме.ᅟ Вᅟ частиᅟ срокаᅟ данноеᅟ правилоᅟ вполнеᅟ логично:ᅟ болееᅟ илиᅟ менееᅟ длительныеᅟ правоотношенияᅟ поᅟ пользованиюᅟ чужимᅟ имуществомᅟ воᅟ избежаниеᅟ недоразуменийᅟ приᅟ доказыванииᅟ спорныхᅟ фактовᅟ должныᅟ бытьᅟ формализованы.ᅟ Вᅟ частиᅟ требованияᅟ оᅟ соблюденииᅟ письменнойᅟ формыᅟ договораᅟ сᅟ участиемᅟ юридическихᅟ лицᅟ рассматриваемоеᅟ правилоᅟ являетсяᅟ поᅟ сутиᅟ лишьᅟ воспроизведениемᅟ общейᅟ нормыᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 161ᅟ ГКᅟ РФ¹¹.ᅟ Такимᅟ образом,ᅟ устнаяᅟ формаᅟ допустимаᅟ лишьᅟ дляᅟ договоровᅟ арендыᅟ междуᅟ физическимиᅟ лицамиᅟ наᅟ срокᅟ менееᅟ годаᅟ -ᅟ иᅟ то,ᅟ еслиᅟ егоᅟ суммаᅟ неᅟ превышаетᅟ десятиᅟ минимальныхᅟ размеровᅟ оплатыᅟ трудаᅟ иᅟ еслиᅟ законᅟ неᅟ предусматриваетᅟ обязательнуюᅟ письменнуюᅟ форму.

Пунктᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 609ᅟ ГКᅟ РФᅟ неᅟ содержитᅟ специальныхᅟ последствийᅟ несоблюденияᅟ письменнойᅟ формыᅟ договораᅟ аренды.ᅟ Такимᅟ образом,ᅟ нарушениеᅟ формыᅟ лишаетᅟ стороныᅟ праваᅟ вᅟ случаеᅟ спораᅟ ссылатьсяᅟ вᅟ подтверждениеᅟ сделкиᅟ иᅟ ееᅟ условийᅟ наᅟ свидетельскиеᅟ показания,ᅟ ноᅟ неᅟ лишаетᅟ ихᅟ праваᅟ приводитьᅟ письменныеᅟ иᅟ другиеᅟ доказательства,ᅟ еслиᅟ иноеᅟ последствиеᅟ -ᅟ вᅟ видеᅟ недействительностиᅟ сделкиᅟ -ᅟ прямоᅟ неᅟ указаноᅟ вᅟ самомᅟ договореᅟ илиᅟ законеᅟ (договорᅟ арендыᅟ зданияᅟ иᅟ сооружения.

Договорᅟ арендыᅟ недвижимогоᅟ имуществаᅟ подлежитᅟ государственнойᅟ регистрации,ᅟ еслиᅟ иноеᅟ неᅟ установленоᅟ законом¹².ᅟ Данноеᅟ правилоᅟ являетсяᅟ общим:ᅟ изᅟ негоᅟ естьᅟ рядᅟ исключений,ᅟ снимающихᅟ необходимостьᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ либоᅟ связывающихᅟ ееᅟ сᅟ заключениемᅟ договораᅟ наᅟ некоторыйᅟ срок¹³.ᅟ Государственнаяᅟ регистрацияᅟ арендыᅟ недвижимогоᅟ имуществаᅟ производитсяᅟ посредствомᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ договораᅟ арендыᅟ этогоᅟ недвижимогоᅟ имущества.ᅟ Договорᅟ арендыᅟ недвижимогоᅟ имущества,ᅟ неᅟ прошедшийᅟ государственнойᅟ регистрации,ᅟ считаетсяᅟ незаключенным¹⁴.

Договорᅟ арендыᅟ имущества,ᅟ предусматривающийᅟ переходᅟ вᅟ дальнейшемᅟ праваᅟ собственностиᅟ наᅟ этоᅟ имуществоᅟ заключаетсяᅟ вᅟ форме,ᅟ предусмотреннойᅟ дляᅟ договораᅟ купли-продажиᅟ такогоᅟ имущества.ᅟ Такимᅟ образом,ᅟ еслиᅟ стороныᅟ намереныᅟ предусмотретьᅟ выкупᅟ арендаторомᅟ движимогоᅟ имущества,ᅟ тоᅟ формаᅟ арендыᅟ ᅟ определяетсяᅟ поᅟ правиламᅟ ст.ᅟ 158-162,ᅟ 434,ᅟ п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 609ᅟ ГКᅟ РФ;ᅟ недвижимогоᅟ -ᅟ ст.ᅟ 550-551,ᅟ 559-560ᅟ ГКᅟ РФ.