Тема 9. Договори про передачу майна в користування

Опрацьовуючи тему «Договори про передачу майна в користування», студенту слід взяти до уваги, що предметом вивчення у цій темі є договірні відносини з приводу передачі майна користування, які відіграють досить істотну роль у сфері господарської діяльності. Мета, яку потрібно реалізувати у процесі опрацювання рекомендованих нормативних і літературних джерел, полягає у з’ясуванні поняття та ознак договору найму (оренди) та його видів, особливостей оренди державного і комунального майна, договору прокату, поняття та особливостей договорів лізингу та концесії.

Відносини оренди регламентуються ГК України, ЦК України та іншими нормативно-правовими актами. Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) пе­редає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк. За загальними положеннями ЦК України наймодавцями і наймачами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності. Ст. 761 ЦК України надає право на передання майна у найм власником речі або особою, якій належать майнові права; наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найма.

Згідно зі ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором. Відповідно до ст. 773 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Форма договору найму залежить від його різновидів. Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. в редакції від 2 жовтня 2003 р. ); договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше, підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України). Якщо законодавством нормативно не встановлено форму конкретного різновиду договору найму, слід керуватися загальними положеннями гл.53 ЦК України.

Основним обов'язком наймодавця є обов'язок передати наймачеві майно належної якості та у належний строк (ст.765 ЦК України). Під передачею майна слід розуміти дії наймодав­ця, спрямовані на переміщення цього майна з його майнової сфери у майнову сферу наймача. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має пра­во за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і від­шкодування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК України).

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призна­чення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України ). Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Одним з основних обов'язків наймача є внесення плати за корис­тування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється догово­ром найму (ч. 2 ст. 762 ЦК України). Законом не передбачено будь-яких обме­жень щодо форми плати за договором найму. Наймач зобов'язаний вносити плату за користування майном своєчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК України).

Наймач зобов'язаний зберігати майно, передане йому в найм, не допускати його пошкодження та псування. Відповідно до ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршен­ня речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося вна­слідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є пред­метом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшен­ня можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після припинення договору.

Статтею 774 ЦК України встановлюється право наймача на передання ре­чей у піднайм (суборенду). Піднаймом (суборендою) є передання наймачем речей, отриманих від наймодавця, у користування третій особі. Реалізація даного можлива лише за згоди наймо­давця на передання майна у піднайм, якщо інше не встановлено дого­вором або законом. За договором піднайму правовідносини з найму майна виникають між наймачем та третьою особою; при цьому пер­ший у даному випадку набуває статусу наймодавця, а остання, відпо­відно, наймача. Відносини між сторонами договору піднайму регу­люються, окрім договору, укладеного між ними, ще й відповідними положеннями законодавства про договір найму. Зміст договору під­найму не може виходити за межі договору найму, зокрема, це сто­сується строку договору піднайму, який не може перевищувати стро­ку договору найму, умов використання майна тощо.

Відповідно до ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.

За договором прокату наймодавець, який здійснює підпри­ємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобо­в'язується передати рухому річ наймачеві у користування за пла­ту на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК України). До особливостей договору прокату слід віднести те, що, на відміну від договору найму (оренди), він є договором приєднання (ч. 2 ст. 787 ЦК України). Це означає: якщо особливості укладення та виконання договору найму (оренди) окремих видів майна можуть встановлюва­тися тільки ЦК України та іншим законом, то наймода­вець може передбачити типові умови договору прокату, а наймач для укладення цього договору лише приєднується до запропонованих пропозицій у цілому і не може висувати свої вимоги до умов догово­ру (ч. 1 ст. 634 ЦК України). Типові умови договору не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом.

Наймодавець у договорі прокату несе обов'язки і має права такі, як і наймодавець у договорі найму (оренди), але, що стосується ка­пітального і поточного ремонту речі, то він їх здійснює за свій раху­нок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. З ст. 791 ЦК України). Наймодавець встановлює тарифи на оплату за про­кат речі (ст. 789 ЦК України).

Права та обов'язки наймача в цілому тотож­ні правам та обов'язкам наймача у договорі найму (оренди ).

Відносинам оренди державного (комунального) майна присвячений, окрім загальних положень ЦК та ГК України, спеціальний акт законодавства - Закон України від 10 квітня 1992 р. "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції Закону від 14 березня 1995 р.), а також інші нормативно-правові акти.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Основними нормативними актами в сфері регулювання лізингових відносин є ГК України (ст. 292), ЦК України (§ 6 гл. 58), а також Закон України від 16 грудня 1997 р. "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 р.).

Загальне визначення лізингу міститься у ст. 292 ГК України, згідно з якою лізингом вважається господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

Об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, призначене для використання як основні фонди, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень про передачу його в лізинг.

Не можуть бути об'єктами лізингу земельні ділянки, інші природні об'єкти, а також цілісні майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та їх структурних підрозділів.

Перехід права власності на об'єкт лізингу до іншої особи не є підставою для розірвання договору лізингу.

За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Договір фінансового лізингу має бути укладений у письмовій формі. Істотними умовами договору лізингу є:

• предмет лізингу;

• строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу);

• розмір лізингових платежів;

• інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Строк фінансового лізингу визначається сторонами договору лізингу відповідно до вимог закону.

Правове регулювання відносин концесії регламентується ГК України, законами України "Про концесії" від 16 липня 1999 р., "Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" від 14 грудня 1999 р., іншими нормативно-правовими акти.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про концесії" концесією вважається надання з метою задоволення громадських потреб уповноваженим органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та (або) управління (експлуатацію) об'єкта концесії (строкове платне володіння), за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню (будівництву) та (або) управлінню (експлуатації) об'єктом концесії, майнової відповідальності та можливого підприємницького ризику.

Згідно зі ст. З Закону України "Про концесії" у концесію можуть надаватися лише такі об'єкти права державної чи комунальної власності:

• майно підприємств, які є цілісними майновими комплексами або системою цілісних майнових комплексів, що забезпечують комплексне надання послуг у зазначених вище сферах діяльності;

• об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які можуть бути добудовані з метою їх використання для надання послуг по задоволенню громадських потреб;

• спеціально збудовані об'єкти відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб.

Концесійні договори підлягають обов'язковій реєстрації в порядку, передбаченому ст. 14 Закону України "Про концесії".

Самостійна робота

Питання для самостійного опрацювання

1. Поняття та зміст договору найму (оренди). Права та обов’язки сторін. Суборенда.

2. Види договорів найму (оренди). Поняття договору прокату та особливості його правового регулювання. Особливості оренди державного і комунального майна.

3. Договір лізингу та його види. Особливості фінансового лізингу.

4. Договір концесії.

Глосарій: договір найму (оренди), піднайм (суборенда), договір прокату, лізинг, договір фінансового лізингу,сублізинг, концесія, договір концесії, концесійні платежі, об’єкти, які можуть надаватися в концесію.

Завдання для самостійної роботи та самоконтролю знань:

1. Ознайомитися з рекомендованими джерелами і літературою до теми та підготувати опорний конспект питань теми.

2. Скласти термінологічний словник до теми і підготуватися до понятійного диктанту.

3. Розробити структурно-логічну схему «Види договору найму (оренди)».

4. Виконати тестові завдання:

1. Не можуть бути об'єктами лізингу:

а) земельні ділянки ;

б) копіювальні апарати;

в) транспортні засоби;

г) гелікоптери.

2. Договір прокату є договором:

а) приєднання;

б) притримання;

в) консалтингу;

г) моніторингу.

3. Договір оренди землі відповідно до законодавства укладається:

а) у письмовій формі;

б) в компілятивній формі;

в) з нотаріальним посвідченням;

г) в усній формі з наступною державною реєстрацією.

5. Вирішити ситуаційні завдання:

Ситуаційне завдання № 1

Громадянин М. за договором оренди передав частину свого будинку під магазин ТОВ « Баланс» строком на один рік. Через два місяці М. почав вимагати розірвання договору оренди, оскільки орендар перепрофілював приміщення на склад.

Які види договору оренди передбачені законодавством?

В якій формі уклада­ється догові оренди?

Які права та обов’язки виникають у сторін за договором оренди?

Як би Ви вирішили спір?

Ситуаційне завдання № 2

Трудовий колектив уклав договір на оренду підприємства із закінченим господарським циклом виробництва строком на п’ять років з наступним викупом орендованого майна. В процесі господарської діяльності орендар без згоди орендо­давця провів поліпшення майна. Через три роки підприємство перейшло до іншого власника, який прийняв рішення про при­пинення договору оренди, вилучивши при цьому у орендаря орендоване майно, а також майно, що було придбане орендарем на доходи, одержані в процесі використання орендованого майна.

Які строки оренди передбачені законом та яке їх правове значення?

Чи має право орендар викупити орендоване майно?

Чи правомірні дії нового власника?

На яких підставах припиняється дія договору оренди?

Як вирішити питання з відокремлюваними і невідокрем- люваними поліпшеннями орендованого майна?

Який орган має право розглядати спір і який строк позов­ної давності встановлений законом у даному випадку?

Ситуаційне завдання №3

За договором оренди, що був укладений 21.03.2012 р., приватне підприємство “Поліс” наймало приміщення під склад у райспоживспілки. Строк оренди в договорі визна­чений не був.

14.07.2012 р. представник райспоживспілки повідомив про припинення договору і вимагав від ПП “Поліс” звільнення приміщення в триденний строк.

Чи правомірні вимоги райспоживспілки ?

Які істотні умови договору оренди?

Який порядок розірвання договору оренди, укладеного на невизначений термін?

Дайте юридичну ситуації, що склалася.

Теми презентацій, рефератів:

1. Договір оренди транспортних засобів.

2. Договір оренди житла.

3. Договір оренди будівель та інших капітальних споруд.

4. Договори про передачу майна в користування в законодавстві зарубіжних країн.