Тема 5. Правовое регулирование сделок

С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

5.1. Общая характеристика сделок

с земельными участками

До 1990 г. характерной чертой земельного законодательства СССР и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного (бессрочного) и временного пользования. Следствием этого было соответствующее отношение законодателя к возможности совершения сделок с землей. Согласно ст. 136 ЗК РСФСР 1970 г. сделки с землей (купля-продажа, дарение, мена и др.) признавались недействительными, а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности (ст. 137 ЗК РСФСР 1970 г.).

Начиная с 1992—1993 гг. земельные участки начинают все шире вовлекаться в гражданский оборот. В настоящий момент, поданным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации, в 2009 г. в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4 884 153 земельных участков общей площадью 132 780,47 тыс. га.

Сделками с земельными участками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель. Они должны оформляться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты земельного участка). Сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Иначе говоря, гражданское законодательство определяет общие правила совершения сделок (государственная регистрация, условия действительности, форма договора и т.д.), которые в полной мере распространяются и на сделки с земельными участками; земельное законодательство определяет оборотоспособность земельных участков, особенности приобретения права собственности и иных прав на них, включая проведение торгов; градостроительное законодательство определяет параметры и виды разрешенного использования земельного участка, предопределяя тем самым интерес покупателя к тому или иному участку; экологическое законодательство устанавливает экологические требования и ограничения для правообладателей участков и т.д. Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как Природного объекта, а также публичным характером регулирования земельных отношений в России.

Оборотоспособность земельных участков — это возможность свободного распоряжения земельными участками их собственниками путем отчуждения в собственность либо передачи во временное и падение и (или) пользование другим лицам, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Цивилистическая конструкция оборотоспособности предпочитает, что большинство объектов гражданских прав свободно и обороте, и лишь в качестве исключения предусматривается для некоторых из них ограничение или изъятие из оборота. Однако применительно к земельным участкам это далеко не так. Ограниченными (реже изъятыми) из оборота являются более половины земель в составе земельного фонда России, в том числе целые категории земель (лесного фонда, водного фонда, запаса) либо субкатегории (земли энергетики, обороны, транспорта, связи, космической деятельности в составе категории земель промышленности и иного специального назначения, земли особо охраняемых природных территорий). Собственно говоря, относительно свободными в обороте являются земельные участки в составе категории земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов (частично — в составе земель промышленности и иного специального назначения и особо охраняемых территорий и объектов).

Так, свободными в обороте являются земельные участки из состава земель промышленности, на которых расположены предприятия и иные приватизированные промышленные объекты за границами населенных пунктов. Оборотоспособность таких земель в составе предприятий, правда, по-своему ограничена установленным ГК РФ особым правовым режимом имущественных комплексов (главным образом предприятий). Можно рассмотреть другой пример. В. соответствии со ст. 27 ЗК РФ предусмотрены ограничения (или даже изъятие) из оборота для земель субкатегории особо охраняемых природных территорий. Однако в составе категории земель особо охраняемых территорий и объектов есть и иные субкатегории, например, рекреационного или историко-культурного назначения. Земельные участки в их составе могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, кроме случаев, указанных ст. 27 ЗК РФ. Так, не могут отчуждаться в частную собственность из федеральной собственности земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Между тем перечисленные объекты занимают лишь малую часть категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Как следует из п. 2 ст. 98 ЗК РФ, в состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. Земельный кодекс РФ не изымает и не ограничивает данные земли в обороте, равно как и не запрещает приватизация земельных участков, на которых находятся, например, кемпинг или дома отдыха. Аналогичный вывод мы сделаем при анализе ст. 99 ЗК РФ, регламентирующей правовой режим земель историко-культурного назначения. Если входящие в состав данной субкатегории земли объектов культурного наследия народов России (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия, ограничены в обороте, а земли под военными и гражданским» захоронениями даже изъяты из оборота, то в отношении третье разновидности земель данной субкатегории — достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел — особых ограничений и изъятий из оборота не установлено (кроме случаев признания достопримечательного места историко-культурным заповедником).

Таким образом, полностью изъяты из оборота и не подлежат передаче в частную собственность земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы РФ.

К числу ограниченных в обороте относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к числу изъятых из оборота; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов России, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению и некоторые другие.

Различие в правовом режиме изъятых и ограниченных в обороте земельных участков заключается в том, что изъятые из оборота земельные участки, находящиеся в публичной собственности, не предоставляются гражданам и юридическим лицам ни в собственность, им в аренду, ни по иным договорам. В большинстве случаев такие земельные участки предоставляются государственным учреждениям ни праве постоянного (бессрочного) пользования. Ограниченные и обороте земельные участки также не предоставляются в частную собственность, но могут быть переданы гражданам и юридическим лицам во временное владение и (или) пользование по срочному договору (например, аренды). В случае если объект, в целях обеспечения деятельности которого земельный участок был изъят или ограничен и обороте, в силу каких-то причин прекратил свое существование, земельный участок также перестает быть ограниченным или изъятым из оборота. Например, земельный участок был переведен из категории земель лесного фонда в другую категорию земель, не предусматривающую ограниченность таких участков в обороте (например, земель насело иных пунктов); военный суд переехал в другое здание, в связи с чем ранее занимаемое им здание может быть выставлено на торги вместе с: участком собственником — органом публичной власти и т.д.

Совершение сделок с земельными участками в самом общем виде имеет следующие особенности:

а) неизменность категории, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при совершении сделки. Это означает, что собственник земельного участка, целевое назначение и разрешенное использование которого предполагает, например, выращивание сельскохозяйственной продукции, не вправе продать его третьему лицу для строительства промышленного объекта. Для этого необходимо предварительно осуществить сложную процедуру изменения категории земель, как это предписывает Закон о переводе земель из одной категории в другую;

б) прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Как уже отмечалось выше ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые изъяты или ограничены в обороте (ст. 27);

в) ограничение по субъектам таких сделок. Данный вид ограничений распространяется главным образом на иностранных граждан и юридических лиц, которые не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (п. Зет. 15 ЗК РФ), а также ограничены в возможности приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения;

г) необходимость сохранения режима использования земель. Это означает, что должен быть сохранен режим использования земель, установленный в санитарно-защитных зонах, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также сохранено право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий сооружений, коммуникаций и т.д.