Тема 11. Правовое регулирования сельскохозяйственной деятельности

1. Понятие сельскохозяйственной деятельности. Дискуссия о сельскохозяйственном (аграрном) праве. Источники правового регулирования сельскохозяйственной деятельности.

2. Договоры в сфере сельскохозяйственной деятельности: купля-продажа, поставка, контрактация, подряд, строительный подряд, возмездное оказание услуг, хранение, страхование и др.

3. Государственная поддержка сельскохозяйственного производства. Государственное регулирование и контроль в сфере сельскохозяйственной деятельности: органы и методы.

Лекции – 1 час

Семинары – 0 часов

Самостоятельная работа студентов: подбор, обобщение и анализ судебной практики по спорам, связанным с сельскохозяйственной деятельностью, с использованием методических материалов.

Обязательная литература:

Коммерческое (предпринимательское) право: учеб. в 2 т. Т. 2. – 4-е изд., перераб. и доп./под ред. В. Ф. Попондопуло. – М.: Проспект, 2009 (2010). С. 53-74.

Дополнительная литература:

Носова З. И. Договоры о закупках сельскохозяйственной продукции. – М.: Статут, 2004. – 219 с.

Тема 12. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества

во владение и пользование

1. Понятие деятельности по передаче имущества во владение и пользование. Источники правового регулирования деятельности по передаче имущества во владение и пользование

2. Договоры по передаче имущества во владение и пользование: аренда, прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, аренда земельных участков, финансовая аренда (лизинг).

3. Государственное регулирование и контроль в сфере деятельности по передаче имущества во владение и пользование: органы и методы.

Лекции – 1 час

Семинары – 2 часа

Задача № 1. АО «Глобус» занимало нежилое помещение по договору аренды с КУГИ, заключенному на пять лет. Через год после заключения договора АО «Глобус» получило уведомление КУГИ о том, что в соответствии с распоряжением губернатора в договор аренды вносятся следующие изменения и дополнения:

1)арендная плата за помещение увеличивается в два раза, при чем новые ставки вводятся с первого января, в связи с чем арендатору необходимо срочно внести КУГИ разницу в арендной плате за прошедшие месяцы года, а в дальнейшем - платить по новым ставкам;

2)помещение страхуется КУГИ от аварии и несчастных случаев, а расходы по уплате страховых платежей возлагаются на арендатора;

3)арендатору предоставляется право выкупить у КУГИ занимаемое помещение, но при условии полного погашения задолженности по арендной плате с учетом внесенных изменений.

АО «Глобус» выразило категорическое несогласие с первыми двумя пунктами изменений договора аренды. КУГИ обратился с иском к АО «Глобус» о внесении изменений в договор аренды.

Может ли АО «Глобус» предъявить КУГИ какие-либо встречные требования?

Может ли КУГИ ввиду отказа АО «Глобус» от новых условий аренды потребовать расторжения договора и выселения АО «Глобус» из арендованного помещения?

Подлежит ли иск КУГИ удовлетворению?

1. Согласно ст 422 ГК РФ условия договора заключенного до вступления в силу закона, содержащего императивные нормы обязательные для сторон, сохраняют свою силу, если этими нормами прямо не предусмотрено иное. Распоряжение губернатора является подзаконным НПА в связи с чем следует вывод о том, что условия договора должны сохраниться в том виде, в котором они существовали в момент заключения договора аренды, из чего следует вывод о том, что требования КУГИ относительно увеличения арендной платы незаконны.

2. Что касается второго положения – в данном случае в соответствии с п.2 пп. 1 ст 929 ГК РФ будет иметь место договор имущественного страхования, где КУГИ является Страховщиком, а АО «Глобус» может быть признано выгодоприобретателем, так как имеет интерес в сохранении данного имущества ввиду заключения договора аренды, из которого вытекает обязанность Арендатора по содержанию сданного в аренду имущества….

3. Согласно ст 619 и 450 ГК РФ КУГИ не может досрочно расторгнуть договор аренды ввиду отсутствия оснований, перечисленных в ГК, а именно: использование имущества с существенными нарушениями условий договора аренды; существенное ухудшение имущества; более 2-х раз не вносить арендную плату; не производить капитального ремонта в установленные договором аренды сроки; существенное нарушение условий договора.

Задача № 2. Индивидуальный предприниматель Метелкина вела торговлю в предоставленном ей городом в аренду помещении. Договор аренды был заключен на один год. За две недели до окончания срока действия арендного договора Метелкина передала в районное агентство КУГИ заявление о перезаключении договора на новый годичный срок.

Арендная комиссия при районной администрации отклонила заявление Метелкиной, поскольку оно было подано поздно и рекомендовала КУГИ передать помещение в аренду другому предпринимателю.

Метелкина обратилась в арбитражный суд с иском об обязании КУГИ заключить с ней договор аренды на то же самое помещение на тот же срок.

Какие обстоятельства должны быть приняты судом во внимание при рассмотрении спора?

Подлежит ли удовлетворению иск индивидуального предпринимателя Метелкиной?

Изменится ли решение задачи, если по поводу спорного помещения КУГИ уже заключил договор аренды с другим арендатором?

1. Согласно ст 621 ГК РФ у арендатора есть преимущественное право заключения договора аренды на новый срок в случаях, если им соблюдались условия договора аренды. В условиях задачи не сказано, что в договоре был установлен срок направления письменного заявления, слдеовательно стоит исходить из того, что такой срок договором не предусматривался, что означает что такое заявление должно было быть направлено в разумный срок. Соответственно стоит вопрос о том, являются ли 2 недели разумным сроком, так как комиссия основывает своё решение именно на этом. Разумным сроком в данном случае будет являться тот, который необходим был для закючения с КУГИ нового договора аренды. Представляется что 2-х недель для этого вполне достаточно ввиду того, Метёлкиной необходимо было лишь подать заявление, которое должна рассмотреть комиссия, заседающая как правило не реже 2-х раз в месяц. Исходя из этого стоит полагать, что исковые требования Метёлкиной будут удовлетворены.

2. Стоит полагать что решение задачи не изменится, так как у Метёлкиной будет право требовать в суде перевода прав и обязанностей нового арендатора на неё с соответствующим возмещением убытков, причинённых отказом заключить с ней договор аренды на новый срок. Данное право требования прямо предусмотрено пунктом 2-м ст 621 ГК РФ.

Задача № 3. Транспортно-экспедиторская фирма «Гапсальская» арендовала у порта часть территории грузового района с расположенными на ней складами временного хранения. Срок договора аренды истекал 31 декабря текущего года. За месяц до окончания действия договора фирма «Гапсальская» письменно уведомила арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, но порт отказал фирме в заключении договора на новый срок.

Через некоторое время фирме «Гапсальская» стало известно, что порт сдал площади, ранее арендованные фирмой, новому арендатору, который также занимался транспортно-экспедиторской деятельностью - АО «Межевой канал». Руководители фирмы «Гапсальская» поставили перед юридической службой организации задачу возбудить против порта и АО «Межевой канал» судебные процедуры с тем, чтобы использовать правовые возможности для защиты интересов фирмы как бывшего арендатора.

Имеются ли у транспортно-экспедиторской фирмы «Гапсальская» правовые возможности для защиты своих интересов?

Что будет являться предметом иска, подаваемого фирмой «Гапсальская» в арбитражный суд?

Как может быть разрешен спор по иску фирмы «Гапсальская»?

1. У фирмы Гапсальская будет право требовать в суде перевода прав и обязанностей нового арендатора на неё с соответствующим возмещением убытков, причинённых отказом заключить с ней договор аренды на новый срок. Данное право требования прямо предусмотрено пунктом 2-м ст 621 ГК РФ в случае если арендодатель в течение года после окончания срока действия договора аренды заключил новый договор аренды с иным контрагентом.

2. Предметом иска будет перевод прав и обязанностей по договору аренды с нового арендатора на старого.

3. В случае если Фирмой Гапсальская соблюдались условия договора аренды, то суд может удовлетворить требования истца.

Задача № 4. Транспортно-экспедиторская фирма «Гапсальская» арендовала у порта часть территории грузового района с расположенными на ней складами временного хранения. Срок договора аренды истекал 31 декабря текущего года. За месяц до окончания действия договора фирма «Гапсальская» письменно уведомила арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, но порт отказал фирме в заключении договора на новый срок.

Через некоторое время фирме «Гапсальская» стало известно, что порт сдал площади, ранее арендованные фирмой, новому арендатору, который также занимался транспортно-экспедиторской деятельностью - АО «Межевой канал». Руководители фирмы «Гапсальская» поставили перед юридической службой организации задачу возбудить против порта и АО «Межевой канал» судебные процедуры с тем, чтобы использовать правовые возможности для защиты интересов фирмы как бывшего арендатора.

В суде выяснилось, что после того, как исковое заявление фирмы «Гапсальская» поступило в арбитражный суд и был назначен день рассмотрения дела, порт и АО «Межевой канал» заключили дополнительное соглашение об изменении заключенного между ними договора аренды: предметом договора аренды между портом и АО «Межевой канал» стал весь грузовой район, включая площади, ранее арендовавшиеся фирмой «Гапсальская».

С какими требованиями в этом случае фирма «Гапсальская» может обратиться в суд?

Какие обстоятельства должны быть учтены судом при рассмотрении этого дела?

Подлежит ли удовлетворению иск транспортно-экспедиторской фирмы «Гапсальская»?

Задача № 5. Транспортно-экспедиторская фирма «Гапсальская» арендовала у порта часть территории грузового района с расположенными на ней складами временного хранения. Срок договора аренды истекал 31 декабря текущего года. За месяц до окончания действия договора фирма «Гапсальская» письменно уведомила арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, но порт отказал фирме в заключении договора на новый срок.

Через некоторое время фирме «Гапсальская» стало известно, что порт сдал площади, ранее арендованные фирмой, новому арендатору, который также занимался транспортно-экспедиторской деятельностью - АО «Межевой канал». Руководители фирмы «Гапсальская» поставили перед юридической службой организации задачу возбудить против порта и АО «Межевой канал» судебные процедуры с тем, чтобы использовать правовые возможности для защиты интересов фирмы как бывшего арендатора.

В суде порт заявил, что он не намерен впредь сдавать в аренду площади, ранее арендованные фирмой «Гапсальская», а принял решение о продаже этих площадей.

С какими требованиями в этом случае фирма «Гапсальская» может обратиться в суд?

Какие обстоятельства должны быть учтены судом при рассмотрении этого дела?

Подлежит ли удовлетворению иск транспортно-экспедиторской фирмы «Гапсальская»?

Согласно ст 617 гк рф переход права собственности не является является основанием для изменения или расторжения договора аренды. А так как вещные права следуют за вещью, то можно сделать вывод, что при переходе права собственности у старого арендодателя (фирмы Гапсальская) сохранится право преимущественного заключения договора аренды с новым собственником и соответственно право на защиту данного права в суде.

Задача № 6.

Представим себе, что в течение срока аренды части грузового района порта фирма «Гапсальская» осуществила реконструкцию арендованного участка: провела подъездные пути, установила оборудование, которое позволило создать на этом участке терминал для разгрузки-погрузки судов-сухогрузов, перевозящих пакетированные грузы и контейнеры.

Какая судьба этого терминала в том случае, если фирме «Гапсальская» не удастся добиться перезаключения договора аренды на новый срок?

С какими требованиями в этом случае фирма «Гапсальская» может обратиться в суд?

Какие обстоятельства должны быть учтены судом при рассмотрении этого дела?

В первую очередь судьба данного имущества будет зависеть от того имело ли место согласие арендодателя на проведённые улучшения, необходимое в силу ст 623 ГК РФ, так как данные улучшения являются неотделимыми и без разрешения арендодателя возмещения их стоимости не будет. Однако, данную аренду можно признать арендой предприятия как имущественного комплекса, в который входит земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав. В этом случае необходимо будет руководствоваться также ст 662 ГК РФ согласно которой арендатор будет иметь право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя. Также необходимо будет в этом случае исследовать были ли такие улучшения соразмерны и разумны, и соответствовала ли стоимость предприятия после улушений качеству и эксплутационным свойствам.

Задача № 7. В марте 1994г. в Кузнецком Алатау под Междуреченском разбился аэробус «А-310-300», выполнявший рейс №СУ-593 Москва-Гонконг (Сянган). Все пассажиры и члены экипажа погибли.

Разбившийся белоснежный гигант был одним из пяти «А-310-300», построенных французским концерном «Эйрбас Индастри» специально для России и переданных консорциумом европейских банков в лизинг Аэрофлоту по контракту о лизинге, заключенному в 1990г.

Несет ли имущественную ответственность ОАО «Аэрофлот» - российские международные авиалинии» перед консорциумом европейских банков, оплативших стоимость погибшего аэробуса концерну - изготовителю?

Происходит ли новация лизингового обязательства в случае гибели объекта правоотношения до окончания срока действия контракта?

С какими требованиями лизингодатель может обратиться к лизингополучателю в этом случае?

Задача № 8. Посольство США занимает роскошный особняк на Старом Арбате, широко известный под названием Спасо-хаус. Площадь особняка составляет 2900 кв.м.

В середине 90-х годов предметом долгих переговоров между российской и американской сторонами был размер арендной платы за здание посольства. По договору аренды, заключенному в 1985 г. сроком на 20 лет, размер арендной платы равнялся 3 долл. за один квадратный метр в год. Арендодатель - Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД РФ (ГлавУпДК) - предложил увеличить размер арендной платы и привести его в соответствие со сложившимися в Москве ставками арендной платы за нежилые помещения. Возражая против этого, американское посольство настаивало на строгом соблюдении условий договора аренды, срок действия которого истекает лишь в 2005 г.

В 2004 г. ГлавУпДК предложило Посольству США рассмотреть проект нового договора аренды здания на следующий двадцатилетний период. В проекте предусматривается установление арендной платы в размере 300 долл. за кв. м в год. Американская сторона возражает против основных условий проекта договора. По мнению американцев, Спасо-хаус должен быть передан Посольству США в долгосрочную аренду сроком не менее, чем на 49 лет. Кроме того, повышение размера арендной платы в сто раз, что с учетом курсовой разницы в соотношении с уровнем 1985 г. означает фактическое повышение арендной платы в 350 тыс. раз, является несправедливым.

Как российской стороне поступить в этой ситуации?

Могут ли быть изменены условия договора аренды Спасо-хауса до окончания срока его действия?

Какой путь урегулирования этого небольшого в масштабах межгосударственных отношений между Россией и США конфликта является, по Вашему мнению, оптимальным?

Самостоятельная работа студентов: подбор материалов судебной практики по спорам об аренде и по лизингу, анализ и обобщение этой практики; подготовка проектовдоговоров и договорных документов (например, договорализинга и соглашения о выкупе оборудования, переданного в лизинг, договора аренды предприятия) по заданию преподавателя.

Дополнительная литература: Газман В. Регулирование лизинга//Хозяйство и право. 2006. №11. Приложение;

Эрделевский А. Комментарий к Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой//Хозяйство и право. 2007. № 4. Приложение;

Киркорова Н. И. Направления совершенствования нормативной базы лизинга. М., 2004.

Материалы судебно-арбитражной практики:

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. – Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66//Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. С. 17-49.

Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73//Вестник ВАС РФ. 2012. № 1. С. 114-117.