Слайд 17

Пятым этапом осуществляется расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.

Сбор рыночной информации включает следующие этапы:

– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

– статистический анализ рыночных данных.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в группе, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в три раза.

Шестой этап заключается в построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков и осуществляется в следующей последовательности:

– выбор факторов кластеризации для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков для каждой сформированной группы;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Заключающим седьмым этапом является определение кадастровой стоимости эталонных земельных участков методом сравнения продаж.

Слайд 18

Рассмотрим подходы и методы при определении кадастровой стоимости земельных участков (Рисунок).

СЛАЙД 19

В нашем случае выделение стоимости садоводческих и огороднических участков осуществляется в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж и методом распределения, доля стоимости земельного участка в стоимости объекта недвижимости определяется модифицированным методом выделения.

Расчет стоимости по методу сравнения продаж произведен в следующем порядке:

1. Отбор незастроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах сделок и предложений.

2. Определение корректировки на уторгование для незастроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах предложений.

3. Определение корректировки на дату оценки для незастроенных садовых участков осуществляется с использованием двух показателей

- доли года от момента совершения сделки или выставления публичной оферты до даты оценки;

- темпов роста цен на этом сегменте рынка за рассматриваемый период времени.

СЛАЙД 20

Корректировка на дату оценки может быть понижающей или повышающей в зависимости от исходной рыночной информации. Цены сделок и предложений, совершенных или выставленных на продажу до даты оценки, как правило, увеличиваются на величину корректировки, а после даты оценки – уменьшаются на соответствующее значение корректировки.

Корректировка на дату оценки рассчитывается как произведение доли года на темп роста по этому году, с последующим наращиванием темпов роста за все периоды, предшествующие дате оценки. Корректировка составила 21,33 %

4. Определение удельной стоимости садовых участков для дальнейшего её использования в рамках массовой оценки садовых участков при проведении государственной кадастровой оценки земель.

СЛАЙД 21

Последовательность проведения расчетов по методу распределения следующая:

1. Отбор застроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах сделок и предложений.

2. Определение корректировки на уторгование для застроенных садовых участков, по которым собрана информация о ценах предложений.

3. Определение корректировки на дату оценки для застроенных садовых участков.

4. Определение доли стоимости садового участка в стоимости единого объекта недвижимости.

5. Определение удельной стоимости садовых участков для дальнейшего её использования в рамках массовой оценки садовых участков при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Определение наиболее вероятной доли стоимости садового участка в общей стоимости единого объекта недвижимости осуществляется с использованием модифицированного метода выделения для каждого субъекта Российской Федерации на основе собранной рыночной информации.

Таким образом была рассчитана рыночная стоимость эталонного земельного участка отдельно по двум методам: по методу сравнения продаж и методу распределения .

С учетом корректировки и выборки определяется окончательная рыночная стоимость объекта оценки за 1 кв. м.

Исходная рыночная информация, собранная для проведения статистического моделирования в рамках массовой оценки садовых участков, представлена ценами сделок и предложений купли-продажи по двум типам объектов – незастроенными садовыми участками и застроенными садовыми участками.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Тюменской области были оформлены в электронном и бумажном виде, а за тем рассмотрены на муниципальных межведомственных комиссиях.

После утверждения результатов государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти Тюменской области, показатели государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.