3.2. Особые условия проведения работ.

Исходная информация:

Состав исходных данных, необходимых для проведения оценочных работ, сформирован на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными службами, структурными подразделениями администраций районов области, органами государственного учета, контроля и надзора, а также оценщиками недвижимости.

В качестве основы для производства работ по государственной кадастровой оценке земель СОД были приняты предоставленные Заказчиком:

- перечень земельных участков садоводческих, огороднических объединений;

- список СОД на территории Тюменской области.

Задание на оценку сформулировано Заказчиком в виде технического задания к Государственному контракту (приводится в приложении 1).

Балансовая стоимость – не представлена Заказчиком.

Все эталонные участки садоводческих и огороднических объединений Тюменской области были описаны в разрезе всех факторов кластеризации, что говорит о полноте и достаточности собранной информации.

Сведения собирались из достоверных источников по состоянию на 1 января 2008 года, что говорит об их актуальности на дату проведения оценки.

В связи с тем, что исходная информация о факторах кластеризации и рынке земель собрана в достаточном объеме, необходимом для описания эталонных земельных участков и построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, можно говорить о достаточной степени пригодности информации.

Факторы кластеризации земельных участков собраны из достоверных источников, список которых закреплен в Протоколе экспертной группы: Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области; Администрации муниципальных районов; Управления Роснедвижимости по Тюменской области.

Анализ источников информации по факторам кластеризации. В соответствии с Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 27.07.2006 № п/0233 «Об утверждении Положения об Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области» управление осуществляет: проведение государственной кадастровой оценки земель, в том числе для целей налогообложения, установленных законодательством Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. В соответствии с Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» в Управлении Роснедвижимости по Тюменской области находится один экземпляр отчета по ГКОЗ предыдущего тура государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений (2002г.). Таким образом, Управление Роснедвижимости по Тюменской области является источником для предоставления достоверной информации о значениях факторов кластеризации из имеющегося архива предыдущих туров оценки земель.

В соответствии с положением Территориальном органе Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, утвержденным Постановлением Росстата от 01.12.2004г. № 96 Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области, является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по сбору и обработке официальной статистической информации по Тюменской области, о социально-экономическом, демографическом и экологическом положении области. В полномочия Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области входит представление в установленном Росстатом порядке официальной статистическую информацию по Тюменской области в рамках федерального плана (перечня) статистических работ Федеральной службе государственной статистики, органам государственной власти Тюменской области, (главному) федеральному инспектору в Тюменской области, территориальным органам федеральных органов исполнительной власти, органам местного самоуправления, средствам массовой информации, организациям и гражданам.

В структуре администраций муниципальных образований районов (а также администраций сельских поселений) области находятся различные отделы, которые занимаются различными вопросами относительно деятельности муниципального образования. Они принимают решения о предоставлении участков, имеют картографический материал, обладают необходимой информацией о количестве муниципального транспорта, местонахождении остановок и др. Также признаны источниками достоверной информации о факторах кластеризации земель.

Анализ источников рыночной информации. Проведены работы по сбору объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для выделения стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимости и дальнейшего применения при ГКОЗ. У Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам информацию для проведения оценки не предоставило (переписка приведена в папке Исходная информация приложения 4).

Управление Роснедвижимости по Тюменской области и его территориальные отделы не обладают информацией о сделках купли-продажи земельных участков (переписка приведена в папке Исходная информация Приложения 4).

Администрации районов Тюменской области обладают лишь информацией об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, при этом арендная плата не является рыночной, поскольку она рассчитывается на основе кадастровой стоимости.

В связи с вышеизложенным информация о рынке земельных участков и объектов недвижимости из административных источников не могла быть использована в работе.

Омским филиалом проведены работы по сбору рыночной информации из открытых источников: газета «Блиц», газета «Из рук в руки» и сайт www.irr.ru. Достоверность источников подтверждается тем, что газеты регулярно издаются на уровне субъекта Российской Федерации и существуют достаточно давно, а сайт является лишь подтверждением бумажного варианта газеты «Из рук в руки». Анализ этих источников о рынке недвижимости, показывает, что в них содержится до 80% всего объема предложения по продаже/аренде по Тюменской области и сведения об объектах недвижимости содержатся в структурированном виде, что значительно упрощает поиск объявлений по тем или иным критериям.

По уточнению недостающих характеристик использовался также способ обращения в риэлторские и оценочные компании, а также лицам, подавшим объявления. Зачастую, при уточнении характеристик земельных участков по указанным в объявлениях номерах мобильных телефонов продаются земельные участки с одинаковыми объявлениями, но с разными характеристиками, поскольку данные объявления подают представители агентств недвижимости.

Структура собранной рыночной информации в разрезе источников информации представлена в таблице 4.

Таблица 4